۰

راهکارهای یک حقوقدان برای پایان دادن دعاوی متعدد ملکی

  • ۱۱بازدید
  • ۰ رای
  • ۰ دیدگاه

یک حقوقدان با اشاره به مشکلات ناشی از تنظیم سند عادی و معتبر شمرده شدن این اسناد توسط دادگاه‌ها به بیان راهکارهایی برای پایان دادن به طرح دعاوی متعدد ملکی در دادگستری پرداخت.

به گزارش خبرنگار حقوقی خبرگزاری دانشجویان ایران (ایسنا)، محمود کاشانی در همایش جایگاه و نقش دفاتر اسناد رسمی که در کانون سردفتران و دفتریاران برگزار شد، گفت: در حال حاضر کشور ما با یک چالش روبه‌رو است و آن بحث حکومت قانون است بدین معنا که قوانین ما بلااجرا مانده‌اند و پیامدهای اجرا نشدن قوانین بسیار سنگین هستند و دود آن به چشم مردم می‌رود.

او با اشاره به سابقه طولانی کانون سردفتران و دفتریاران گفت: کانون سردفتران و دفتریاران باید نقش رهبری را در برابر برخورد با چالش اجرا نشدن قوانین در زمینه ثبت سند را برعهده بگیرد.

این استاد دانشگاه خاطرنشان کرد: قوانین ما در زمان تصویب یعنی در زمان مشروطه به تدریج شکل گرفتند ولی رو به تکامل نگذاشتند، بلکه بعد از انقلاب رو به رکود گذاشتند.

وی ادامه داد: در کشور ما قانون ثبت در سال 1310 تصویب شد؛ زمانی که اوج حاکمیت در کشور بود و این قانون هدف‌های بسیار بلندی را طراحی کرد.

کاشانی تصریح کرد: مهم‌ترین مشکلات تاریخی کشور ما اختلافات ملکی بوده، بنابراین دعاوی ناشی از ملک همیشه مشکل‌زا بوده است.

او اظهار کرد: قانون ثبت از ماده یک تا ماده 45 ترتیباتی برای ثبت اسناد در نظر گرفته که در جای خود مقررات پیشرفته‌یی دارد، زیرا برگرفته از قانون ثبت آلمان است. از ماده 46 به بعد، این قانون درباره الزامی شدن ثبت سند است ولی متاسفانه بعد از انقلاب تمام این قوانین با بحران روبه‌رو شده‌اند.

این استاد دانشگاه با بیان این که ثبت سند و معاملات گرفتار انواع بحران‌هاست و ما باید برای آن چاره‌اندیشی کنیم، گفت: این که ماده 1309 قانون مدنی می‌گوید مندرجات سند رسمی با شهادت قابل رد نیست، به دلیل یک تحول تاریخی است ولی شورای نگهبان با نادیده گرفتن این تحول تاریخی ماده 1309 را نسخ کرد. البته این ماده نسخ نشده و به اعتبار خود باقی است و دادگاه‌ها باید به آن اعتبار ببخشند زیرا شورای نگهبان نه مقام وضع قانون است و نه مقام نسخ آن.

وی تصریح کرد: قانون مدنی ایران که در سال 1307 تصویب شد، عقد بیع را به عنوان یک عقد رضایی معرفی کرد به این معنا که توافق فروشنده و خریدار باعث انتقال ملکیت می‌شود اما از زمانی که املاک در کشور به ثبت رسیدند، مواد 46 و 47 قانون ثبت بر مقررات قانون مدنی خط بطلان کشیدند و نتیجه این دو ماده این است که صرف تراضی، موجب انتقال مالکیت نیست.

او گفت: ماده 6 قانون آیین دادرسی مدنی می‌گوید عقود و قراردادهایی که مخل نظم عمومی و اخلاق حسنه باشند قابل ترتیب اثر نیستند و من با قاطعیت می‌گویم که مواد 46 و 47 قانون ثبت از قوانین مربوط به نظم عمومی هستند و هر توافقی خلاف آن‌ها بی‌اعتبار است.

این استاد دانشگاه با بیان این که پدیده قولنامه از سال 1340 در ایران رایج شد، گفت: در دهه اول بیش‌تر فکر وجه التزام نقش داشت ولی چون این معاملات گسترش پیدا کرد و حمایتی از ثبت رسمی انجام نشد، دادگاه‌ها این قولنامه‌ها را به عنوان قرارداد معتبر تلقی کردند و اگر فروشنده تخلف می‌کرد، دادگاه حکم به الزام به تنظیم سند رسمی می‌داد.

این حقوقدان با بیان این که تغییر قولنامه به مبایعه نامه تغییری در ماهیت حقوقی آن ایجاد نمی‌کند، گفت: دادگاه‌ها نباید براساس قولنامه حکم به الزام به تنظیم سند رسمی بدهند، زیرا براساس قولنامه تعهدی ایجاد نشده است، اما به این جهت که حاکمیت یعنی قوه قضاییه، سازمان ثبت و کانون سردفتران با این پدیده رویارویی نکردند، این پدیده مردم را گرفتار کرده است.

کاشانی با بیان این که بخش عمده‌ای از دعاوی موجود در دادگستری، دعاوی ملکی هستند، اظهار کرد: وزیر دادگستری در یک برنامه تلویزیونی گفت که سالانه بیش از 9 میلیون دعوای ملکی مطرح می‌شود. آمار دیگری هم وجود دارد که 40 درصد دعاوی مطروحه در دادگستری، دعاوی ملکی هستند و معنای این امر این است که قوانین لازم‌الاجرای کشور به بوته فراموشی سپرده شده‌اند.

وی افزودد: قوه قضاییه و قوه مجریه وظیفه اجرای قانون را دارند، پس چرا از اجرای قانون ثبت خودداری می‌شود؟ این طور است که دعاوی ملکی زیادی مطرح می‌شود و فساد در دادگاه نیز به طبع آن زیاد می‌شود.

این استاد دانشگاه با بیان این که نظام ثبتی ما از نظام ثبتی کشور آلمان گرفته شده است، گفت: در حقوق آلمان صریحا گفته‌اند که ثبت قرارداد، عنصر سازنده قرارداد است و اگر قرارداد با سند عادی تنظیم شود، بی‌اثر است. بنابراین در آلمان هیچ سند عادی را به دادگاه نمی‌برند. آن‌وقت در کشور ما 40 درصد دعاوی ناشی از تنظیم سند عادی و معتبر شمرده شدن این اسناد توسط دادگاه‌هاست.

کاشانی درباره راه‌حل به کار گرفته شده در آلمان برای جلوگیری از انجام معامله معارض توسط فروشنده گفت: سردفتری که سند رسمی قولنامه در آن تنظیم می‌شود، یک یادداشت به دفتر اسناد می‌فرستد و معنای آن این است که یک قولنامه تنظیم شده است و این یادداشت معتبر است تا زمانی که سند رسمی تنظیم شود یا معامله به ثبت برسد. بنابراین دلیلی وجود ندارد که خریدار و فروشنده راهی دادگاه شوند.

این حقوقدان گفت: برای حل این مشکلات دو پیشنهاد دارم ولی کاش این پیشنهادات به گوش مقامات قوه قضاییه برسد. چون اگر من و سردفتران از اجرای قانون ثبت دفاع می‌کنیم برای تامین منافع سردفتران نیست بلکه برای این است که اجرای قانون بزرگ‌ترین مصلحت کشور است.

وی ادامه داد: به همین منظور لازم است که قوه قضاییه لایحه‌ای تحت عنوان قولنامه به مجلس تقدیم کند زیرا قانون مدنی ما در این زمینه نواقص زیادی دارد. بنابراین الان فرصتی است که قوه قضاییه قواعد و مقررات جامعی درباره تعهدات قراردادی پیش‌بینی کند.

کاشانی افزود: هم‌چنین لازم است در زمینه تنظیم قولنامه به دفاتر اسناد و دادن یادداشت به دفاتر املاک، همان سیستم آلمان پیش‌بینی شود و از مجلس خواسته شود به وضعیت اسف‌انگیز قولنامه‌ها پایان دهد.

این استاد دانشگاه گفت: دومین پیشنهاد این است که در این فاصله یعنی قبل از تصویب قانونی در این زمینه، تصویب‌نامه‌ای در هیات وزیران مصوب شود و کمیسیون نیز متشکل از وزیر دادگستری، وزیر دارایی، رییس سازمان ثبت و رییس کانون سردفتران تشکیل شود و این کمیسیون دستورالعمل اجرایی برای ماده 46 قانون ثبت تنظیم کند.

او گفت: در این زمینه باید گفت که در مورد سند اول باید فقط حق‌التحریر گرفته شود ولی مالیات‌های انتقال باید در هنگام تنظیم نهایی سند دریافت شود.

کاشانی با اعتقاد به خروج شوراهای اسلامی شهر و روستا از حدود وظایف خود اظهار کرد: شورای شهر تهران که تراکم‌فروشی می‌کند و شوراهای روستاها نیز جانشین متشرعین سه قرن گذشته شده‌اند و اسناد مالکیت را مهر می‌کنند در حالی که شوراها طبق قانون یک وظیفه مشخص دارند و آن اداره امور شهر است و کم‌ترین وظیفه‌ای در این زمینه ندارند. بنابراین قوه قضاییه باید جلوی مداخله شوراها را در این زمینه بگیرد.

انتهای پیام

نظر شما چیست؟

اولین نفری باشید که نظر خود را در مورد این مطلب بیان می کند.