سرمایه گذاری در مسکن اشتباه است

شکوفائی اقتصاد کشور از آرزوهای هر ایرانی و باعث خوشحالی است. بعید می‌دانم کسی در گوشه و کنار این آب و خاک از شکوفائی اقتصاد کشور، نگران باشد. این خوشحالی و شعف هنگامی که در زمینه فعالیت هر فرد باشد، مضاعف و دو چندان است. نمونه‌های آن هم بدون آوردن مثال برای همه قابل قبول است و استثناپذیر نیست. یقین بدانید مثلا اگر در بازار طلا رونقی ایجاد شود، طلا فروشان از آن بسیار مشعوف می‌شوند به همین ترتیب در زمینه‌های دیگر هم این امر قابل تعمیم است. از این منظر رونق بخش مسکن از آرزوهای دیرینه ( در سه سال گذشته) کسانی است که به نوعی با این بخش در ارتباطند. غیر از ۵/۱ میلیون کارگر ساختمانی، ۱۱۰۰ شغل مرتبط با حوزه مسکن را برشمرده‌اند (اعداد دیگری هم در این زمینه اعلام شده است ۳۰۰، ۴۵۰ و ...) و به طور قطع و یقین تمامی آنها از رونق بخش مسکن منتفع می‌شوند. بنابراین بسیار طبیعی است وقتی از رونق بخش مسکن خبری منتشر می‌شود ما هم به عنوان کسانی که به طور مستقیم با این حوزه در ارتباطیم از آن احساس شعف کنیم اما این احساس به این معنا نیست که به مسائل غیر واقعی دامن بزنیم. طی روزهای گذشته در یکی از روزنامه‌های صبح، گزارشی منتشر شد که خبر از رونق ساخت و ساز و مسکن می‌داد. در این گزارش که آمار و ارقامی از صدور پروانه‌های ساختمانی ارائه شده بود، گزارشگر از قول معاون امور ساختمان شهرداری‌تهران نوشته بود: «متوجه شده‌ایم در حال حاضر بازار مسکن ایران، منطقه‌ای جذاب، کم ریسک و پرسود برای سرمایه‌گذاری خارجی محسوب می‌شود.» در این گزارش از رشد ۸۵ درصدی احداث آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران طی ۶ ماهه اول سال نسبت به مدت مشابه سال قبل (مقایسه نقطه به نقطه یا نقطه‌ای) بحث به میان آمده و «هیربدمعصومی» معاون امور ساختمان شهرداری تهران آن را به معنای رونق مسکن دانسته و به نقل از او آورده است: «این امر نه تنها مرهون ایجاد تسهیلات ویژه شهرداری برای فعالان ساختمان‌سازی در مناطق بافت‌های فرسوده است، بلکه به عوامل نوظهور دیگری از جمله اقبال ایرانیان مقیم خارج کشور به سرمایه‌گذاری در ساخت وسازهای تهران برمی‌گردد.» به هر حال آنطور که در گزارش مذکور آمده است و به صراحت از «تجربه روزهای پر رونق بازار مسکن» صحبت به میان آمده، گزارشگران و مصاحبه شونده، هر دو از آنچه در بازار صدور پروانه روی داده است، رونق و به ویژه «مناسب بودن سرمایه‌گذاری» در حوزه مسکن را نتیجه گرفته‌اند و در ادامه از مناسب بودن سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن برای سرمایه‌گذاران خارجی بحث به میان آورده‌اند نتیجه‌ای که با نگاه به گزارش بانک مرکزی (روزنامه مذکور مدعی است بر پایه آن گزارشش را تنظیم کرده است) بسیار عجولانه به نظر می‌رسد. ● گزارش بانک مرکزی براساس آمارهای بانک مرکزی نرخ تورم در شهریور ماه ۸۹ به ۹/۸ درصد رسیده و بازدهی کالا و اقلام عمده در بازار ایران، اعلام گردیده است. بنابراین گزارش نرخ متوسط ماهانه تورم در دوازده ماهه سال ۸۸، به ۸ دهم درصد رسید همچنین سودآوری بورس یا بازار سهام در سال ۸۸ و تداوم آن در سال ۸۹، جذابیت و تحولات بازار طلا و سکه و سود بدون نوسان سپرده بانکی و اوراق مشارکت مورد توجه مردم بوده و سود خالص و واقعی نصیب مردم کرده است. این گزارش می‌افزاید: شاخص‌ بهای مسکن چهارمین دارائی «دارای ریسک» از نظر بازدهی در سال ۸۸ بوده که به طور متوسط ماهانه ۵ دهم درصد رشد کرده است. بانک مرکزی جمهوری اسلامی در ادامه گزارش خود با نام بردن از دلار و یورو و خودرو میزان افزایش قیمت آنها را ذکر کرده و با مشخص کردن میزان رشد قیمت ماهیانه آن افزوده است: این یعنی کسانیکه در بخش مسکن، دلار و یورو و خودرو سرمایه‌گذاری کرده‌اند، یا به امید کسب سود این نوع دارایی‌ها را خریداری کرده‌اند، کمتر از نرخ تورم سود برده و بازدهی واقعی یا در مقایسه با تورم آنها، عملا منفی بوده است. ● سود واقعی برای کسی که اندکی از مسائل اقتصادی سرد درمی‌آورد، از گزارش بانک مرکزی جمهوری اسلامی این مفهوم قابل استنتاج است که مسکن به هیچ عنوان کالای مناسبی برای سرمایه‌گذاری نیست. آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد در طول سال ۱۳۸۸ قیمت مسکن ۶ درصد افزایش داشته است این در حالی است که اگر فرض تورم ۹/۸ درصدی (کارشناسان رقم واقعی را بسیار بیشتر از آن می‌دانند) را درست بدانیم، قیمت مسکن ۹/۲ درصد از میزان تورم سالیانه که در سال ۸۹ هم تداوم داشته، کمتر بوده است. معنی دقیق‌تر چنین حرفی این است که هرچند ممکن است کسانیکه طی این مدت در زمینه مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند، با گران شدن قیمت مسکن (۶ درصد) به سودی دست یافته باشند اما چون این سود کمتر از نرخ رشد تورم (۹/۸ درصد)‌ است، عملا ضرر کرده‌اند زیرا در این حوزه سود ظاهری و سود واقعی مطرح می‌شود. سود واقعی یا بازده واقعی زمانی است که مقدار سوددهی بیش از مقدارم تورم حاصل می‌شود. به عنوان مثال اگر با همین تورم از سرمایه‌گذاری در زمینه‌ای ۱۰.۹ درصد سود حاصل شده باشد، با توجه به نرخ ۸.۹ درصدی تورم عملا ۲ درصد سود حاصل شده است که سود واقعی سرمایه‌گذاری است. در زمینه مسکن نیز سرمایه‌‌گذاران طی این مدت ۲.۹ درصد ضرر کرده‌اند. ● سرمایه‌گذاری خارجی دور از ذهن است بر اساس این گزارش که تا شهریور ۸۹ تنظیم شده است، این نتیجه اولیه حاصل می‌شود که مسکن دیگر نمی‌تواند به عنوان سرمایه (آنطور که طلا، سهام بازر بورس و اوراق مشارکت است) مطرح باشد و سرمایه‌گذاران باید برای حفظ دارائی‌های خود، زمینه‌های مناسب‌تری را جستجو کنند. تحلیل داده‌های موجود و بررسی گزارش بانک مرکزی و مقایسه آن با آمارهائی که در گزارش‌های مطبوعات آمده است نشان می‌دهد. رونق صدور پروانه ساخت، ریشه در عوامل دیگری دارد و می‌توان به عنوان نتیجه اولیه این موضوع را پذیرفت که تسهیلات ارائه شده در بافت‌های فرسوده شهری(۱۲ میلیون تومان ودیعه مسکن بعلاوه ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان تسهیلات ساخت) عده‌ای را مجاب کرده است تا برای رفع نیاز، نوسازی ساختمان‌های کهنه و فرسوده‌ خود را در دستور کار قرار دهند. مسئولان و فعالان حوزه مسکن دیگر باید بپرهیزند که دوره افول مسکن به عنوان یک سرمایه رسیده است. گزارش که تیرماه ۸۹ در دو هفته نامه‌پیام ساختمان و تاسیسات با عنوان «افزایش قیمت مسکن در ۳۶ کشور» منتشر شد، نشان می‌دهد در این کشورها که شامل آلمان، انگلیس، ایرلند و ... است، قیمت مسکن رو به افزایش بوده و هرچند از آن زمان تاکنون بازار مسکن در کشورهای مختلف نوسانات هم به طور مقطعی داشته است اما اینکه با سرعت، وضعیت مسکن در سایر کشورها را با توجه به همین نوسانات برای سرمایه‌گذاری نامناسب بدانیم و ورود سرمایه‌ها را از آن‌سوی آب‌ها انتظار داشته باشیم، غیر واقعی است. به نظر می‌رسد حضور انبوه‌سازان خارجی در کشور و انجام پروژه‌های مختلف درایران توسط آنها، فراتر از انجام یک کار خدماتی نباشد و انتظار سرمایه‌گذاری به مفهوم واقعی از آنها بسیار دور از ذهن است مگر اینکه بپذیریم سرمایه‌گذاران خارجی گزارش بانک مرکزی را ندیده‌اند یا از امور اقتصادی و آنچه در دنیا می‌گذرد، غافل هستند.