علل بنياد و پيدايش کاروانسراها را مى‌توان نياز مبرم کاروان و کاروانيان به حمايت در طول سفر دانست. منابع تاريخى حکايت از آن دارد که هخامنشيان پايه‌گذار بناهاى مورد بحث هستند.


در دوره اشکانى همانند عهد هخامنشى توسعه راه‌ها و ايجاد ايستگاه‌هاى بين راه و حمايت از کاروانيان اهميت فوق‌العاده‌اى يافت و در اغلب مسير جاده‌ها، به‌ويژه در مسير جاده معروف ابريشيم، ساختمان‌هايى شبيه کاروانسرا ايجاد گرديد.


در معمارى و توسعه کاروانسراهاى پيش از اسلام، عصر ساسانى را بايد يکى از ادوار مهم دانست. يادگارهاى باارزشى چون دير گچين در جاده تهران - قم، رباط انوشيروان بين جاده سمنان - دامغان (در مسير جاده ابريشم) و بالاخره دروازه گچ و کنار سياه در استان فارس از آن جمله مى‌باشند.


كاروانسراى تُربَت حيدريه
كاروانسراى تُربَت حيدريه

كاروانسراى حسن ‎آباد- قم
كاروانسراى حسن ‎آباد- قم

نقشه‌هاى کاروانسراها در اين دوره عموماً به‌صورت چهار ايوانى و مصالح ساختمانى آن عموماً لاشه، سنگ، آهک و گچ بوده است. در ادوار اسلامى عوامل متعددى در شکل‌يابي، توسعه و گسترش کاروانسراها ديده مى‌شود که اهم آن علل مذهبي، نظامى و اقتصادى است که انواع کاروانسراها را از نظر طرح به‌وجود مى‌آورده است.


اطلاعات دربارهٔ کاروانسراهاى اوايل اسلام اندک است. سلسله‌هاى اوايل دوره اسلامى ايران، مانند آل‌بويه، سامانيان و آل‌زيار به ايجاد بناهاى عام‌المنفعه، چون کاروانسراها و آب‌انبارها اهميت فوق‌‌العاده‌اى مى‌دادند و رباط چاهه يا ماهى در کنار جاده مشهد - سرخس که به‌صورت چهار ايوانى بنا گرديده، از جمله يادگارهاى آن زمان است. در سده پنجم هجرى کاروانسراهاى متعددى بنياد گرديد. شيوه و سبک معمارى اين عصر در احداث بناهايى چون مساجد، مدارس و کاروانسراها تقريباً همانند گرديد. زيباترين نمونه کاروانسراهاى اين دوره، رباط يا کاروانسراى شرف در خراسان مى‌باشدکه در حال حاضر به ويرانه تبديل شده است.


ايلخانيان مجدداً فعاليت هنرى را با بهره‌گيرى از تجربيات و سنت‌هاى متقدم ادامه دادند و راه جديدى را آغاز کردند. در اين زمان به توسعه تجارت، اقتصاد، راه و راهدارى و ايجاد کاروانسراها توجه بسيارى مبذول گرديد.


كاروانسراى رُباط
شَرَف - سرخس
كاروانسراى رُباط شَرَف - سرخس

از کاروانسراهاى اين دوره که عموماً با نقشه چهار ايوانى بنا گرديده، مى‌توان کاروانسراهاى مرند، سرچم و جلفا در آذربايجان، رباط جهان‌آباد يا سپنج در جاده خراسان و رباط انجيره (با نقشه ۸ ضلعى نامنظم) در جاده يزد - مشهد را نام برد.


فعاليت معمارى و ايجاد کاروانسراها در دوره تيمورى ادامه يافت و در مسير جاده‌ها و داخل شهرها به علل توسعه تجارت کاروانسراهايى ايجاد گرديد که عموماً با نقشه چهار ايوانى و تعدادى همراه با تزئينات از جمله کاشى‌کارى بنا گرديدند. در مورد کاروانسراهاى اين دوره اطلاعات جالبى در سفرنامه کلاويخو، سفير دولت اسپانيا در دربار تيمور، ثبت است.


بدون شک عصر طلايى ايجاد کاروانسراهاى ايران متعلق به دوره صفوى است. در اين مورد مى‌توان کاروانسراهاى راه زيارتى خراسان را که از کرمانشاه شروع و به مشهد ختم مى‌شده است، نام برد. در اين مسير کاروان‌هاى سياحتى و زيارتى از يک طرف به زيارت اماکن مقدسه نجف و کربلا و از طرف ديگر به زيارت امام هشتم شيعيان در مشهد مشرّف مى‌شدند.


شاردن درباره اصفهان و کاروانسراهاى اصفهان مى‌نويسد: ”در اصفهان ۱۶۲ مسجد، ۴۸ مدرسه، ۱۰۸۲ کاروانسرا و ۲۷۲ حمام وجود دارد“ در کتاب مورير مى‌خوانيم: ”هيچ چيزى نمى‌تواند با کاروانسراهاى ايران که توسط شاهان صفوى براى آسايش کاروانيان و جهانگردان ساخته شده قابل مقايسه باشد“


كاروانسراى شاه
عباسى- قزوين
كاروانسراى شاه عباسى- قزوين

در زمان صفويه کاروانسراهاى درون‌شهرى نيز توسعه يافته، از اهميت ويژه‌اى برخوردار گرديد تا جايى که در هر يک از کاروانسراها کالاهى به‌خصوصى مورد معامله قرار مى‌گرفت. در يک طومار خطى که در موزه بريتانيا موجود است حدود چهل کاروانسرا نام برده شده که در اطراف ميدان شاه (امام خميني) بنا گرديده، هر يک مخصوص خريد و فروش کالاى به‌خصوصى بودند.


در عصر صفوى علاوه بر نقشه چهار ايواني، کاروانسراهايى با نقشه‌هاى مدور، هشت ضلعي، چند ضلعي، دو ايواني، نوع کوهستانى و ... با توجه به موقعيت جغرافيايى و مکانى در محل ساخته شد. در دوره‌هاى زنديه، افشاريه و قاجاريه در ايجاد کاروانسراها تغييرات چندانى به‌عمل نيامد و ايجاد آن به شيوه گذشته ادامه پيدا کرد. از نظر طرح و نقشه، کاروانسراهاى دوره ياد شده عموماً از نوع چهار ايوانى بوده، از لحاظ مصالح ساختمانى نيز خلاف دوره مقدم که از آجر و سنگ بودند، بيشتر از خشت استفاده شده است. به اين ترتيب ۲۵ قرن از بنياد کاروانسراهاى ايران مى‌گذرد.