صاحبان اين نظريه با مطالعهٔ شهر از خلال تاريخ و در گذر زمان، چگونگى پيدايش، عوامل مؤثر در توسعه، مراحل رشد و روند شکل‌گيرى شهرها را مورد مداقه و مطالعه قرار داده سعى مى‌کنند آيندهٔ شهر را براساس گذشتهٔ آن پيش‌بينى کنند. در اين ديدگاه شهر يک پديدهٔ تاريخى است که مرحله‌اى از رشد و تکامل جوامع انسانى را نشان مى‌دهد و گاه به‌صورت موجودى که ”متولد مى‌شود، رشد مى‌کند و سپس مى‌ميرد“ مطرح شده است. چنين تحولى مبتنى بر تحول دولت‌ها و تغييرات سياسى است که در جامعه‌ها رخ مى‌دهد و نوعى فلسفهٔ تاريخ ادوارى را در خود دارد. هر مرحله از تحول شهرنشينى با مرحله‌اى از تکامل تمدن و فرهنگ بشرى هماهنگ و همراه است.


براساس اين نظريه پيدايش و رشد جامعهٔ شهرنشينى را به دورهٔ انقلاب، نئوليتيک، يعنى عصرى که انسان از مرحلهٔ شکار و جمع‌آورى خوراک به‌صورت طبيعى، به دورهٔ توليد و بهره‌بردارى از زمين گام برداشت، منسوب کرده‌اند. نخستين شهرها در بين‌النهرين و خاورميانه در حدود ۵۰۰۰ تا ۸۰۰۰ سال قبل از ميلاد پيدا شد و روش‌هاى پيشرفتهٔ کشت و اهلى کردن حيوانات، امکانات تازه‌اى را فراهم آورد. اقتصاد يکجا نشينى و توسعهٔ دهکده‌هاى نئوليتيک در بين‌النهرين، مصر و درهٔ سند و نقاط ديگر زمين مانند آمريکاى مرکزى و جنوبى، شکوفائى تازه‌اى به پيدايش و رشد شهرنشينى داده است. در حدود ۵۰۰۰ سال پيش در منطقهٔ خاورميانه شهرهائى مانند: تب، ممفيس، مهنجو دارو (Mohenjo-daro در پاکستان کنونى) را شناسائى کرده‌اند که ۱۰ تا ۲۰ هزار نفر جمعيت داشته است. در اينگونه شهرها اقشار مختلفى مانند بازرگان، روحانيون، کارگران، مأموران حکومتى، مالکين در بخش‌هاى مختلف فعاليت داشته‌اند.


يکى از مشهورترين صاحب‌نظرانى که نظريهٔ تاريخى شهر را ارائه داده است ”فوستل دوکولانژ“ مورخ و دانشمند شهير فرانسوى است که ”شهر باستان“ (La Cite Anthique, Fustel de Coulanges) را نوشته است. او پيشگام نظريهٔ تاريخى شهر محسوب مى‌شود. به نظر او هستهٔ اصلى اجتماع پيش از شهرنشينى، خانواده بود که نقطهٔ تمرکز و تجمع خود را در قلب، نماد دينى خود و ستايش پدر به‌عنوان کشيش مى‌يافت و اتحاد چند خانواده، قلب يا هستهٔ فراترى (قبيله) را تشکيل مى‌داد. چند قبيله نيز مشروط بر اينکه دين هر يک محترم شمرده شود با هم متحد مى‌شدند. روزى که چنين اتحادى صورت گرفت شهر به‌وجود آمد.


نقطهٔ تعيين کننده در پيدايش شهر، اتحاد دينى و استقرار قلب و مرکز شهر بود. شهر شکل جديدى از تقديس را براى پرستش عمومى پيش گذارد، در واقع شهر باستانى، نوعى اجتماع دينى بود (شهر در گذر زمان، نوشتهٔ ماکس وبر، صفحهٔ ۵۹).


به‌دنبال نظريهٔ کولانژ، گلوتس (Glotz) از نظريهٔ او فراتر رفته و سه نيروى خانواده، شهر و فرد را که هر کدام به‌نوبهٔ خود در يک دوره غالب بودند در نظر مى‌گرفت و در نتيجه تاريخ نهادهائى يونانى شهر را به سه دوره تقسيم مى‌نمود: در نخستين دوره شهر از خانواده‌ها تشکيل مى‌شد که با تعصب بسيار از حقوق باستانى خود دفاع مى‌کردند. در دورهٔ دوم شهر خانواده‌ها را به خود وابسته دانسته و آنها را واحدهاى آزاد شده خوانده است. در دورهٔ سوم فردگرائى سبب آشوب و طغيان شده و شهر را به ويرانى کشاند. اين برخورد و تحليل گلوتس نسبت به نگرش فوستل دوکولانژ مبنى بر احتمال وجود روند پيشرفت در دل نهاد پيچيده‌اى که شکل‌گيرى شهر ر ا ممکن مى‌سازد بسى فراتر و عميق‌تر است (شهر در گذر زمان، نوشتهٔ ماکس وبر، صفحهٔ ۶۰).


صاحب‌نظران ديگر، از ديدگاه تاريخى، شهر را در قرون وسطى، در مغرب زمين، در آسيا، شهرهاى اسلامى و خاورميانه و به لحاظ هستهٔ بازرگانى و اقتصادى مورد ملاحظه و مداقه قرار داده‌اند، به‌طورى که از خلال اين مطالعات تاريخى ويژگى‌هاى خاص شهرنشينى و غناى تمدن شهرنشينى انسان به خوبى روشن مى‌شود.


آنتونى گيدنز، چهرهٔ شهرهاى سنتى و گذشته را به‌صورت زير ترسيم مى‌کند: ”امٌا در شهرهاى بسيارى از جوامع، ويژگى‌هاى بارزى وجود دارد که متعلق به پيش از توسعهٔ سرمايه‌دارى هستند. شهرها معمولاً ديوارکشى مى‌شد، ديوارها بيانگر ويژگى محدوديت و جدائى آنها از محيط پيرامون بود و در خدمت اهداف نظامى قرار مى‌گرفت. در ناحيهٔ مرکزى شهرهاى سنتى، معابد، کاخ‌ها و بازارهائى وجود داشت که در برخى موارد مراکز تجارى و تشريفاتى، با ديوار درونى ديگرى محافظت مى‌شدند (اگرچه) شهرها کانون علم، هنر و فرهنگ‌هاى جهان شهرى بودند. اما همواره حق امتياز ويژهٔ نخبگان کوچک به‌شمار مى‌آمدند. شهرها به‌وسيلهٔ نظام راه‌هاى پيشرفته مى‌توانستند با يکديگر پيوند داشته باشند اما مسافرت بسيار محدود و يا عمدتاً در راستاى فعاليت‌هاى نظامى و سوداگرى بود. زندگى در درون شهرهاى پيش از سرمايه‌دارى آهسته بود و بيشتر مردم عادى، معمولاً به‌دنبال کردن سنت‌هاى همانند افراد ساکن در حومه‌هاى شهر گرايش داشتند. همان گونه که پيش از اين ياد کردم، براساس استانداردهاى امروزى شهرها بسيار کوچک بودند (آنتونى گيدنز، جامعه‌شناسى، پيش درآمدى انتقادى، صفحهٔ ۸۸).


ابن‌خلدون در باب دوم از کتاب نخست مقدمه به تفصيل دربارهٔ باديه‌نشينى و شهرنشينى سخن گفته است: او معتقد است که اجتماعات ابتدائى و ساده نوعى تلاش معاش و فعاليت پيش از مرحلهٔ شهرنشينى و رسيدن به مرحلهٔ تمدن است. به نظر او زندگى باديه‌نشينى به منزلهٔ اصل و گاهوارهٔ تمدن کهن‌تر و پيشتر از زندگى شهرنشينى است و مى‌گويد اساس و تشکيل شهرها و جمعيت آنها از باديه‌نشينان به‌وجود آمده است. او معتقد است که هنگامى که وضع زندگى طوايف توسعه يابد و در توانگرى و رفاه به مرحلهٔ برتر از ميزان نيازمندى برسد. آن وقت وضع نوين آنان را به آرامش طلبى و سکونت گزيدن وامى‌دارد و براى به‌دست آوردن ميزان بيشترى از حد ضرورت و نياز با يکديگر همکارى مى‌کنند و در راه افزايش خوراکى‌ها و پوشيدنى‌هاى گوناگون مى‌کوشند و به بهتر کردن و ظرافت آنها توجه مى‌کنند و درصدد توسعهٔ خانه‌ها و بنيانگذارى شهرهاى کوچک و بزرگ برمى‌آيند. سپس رسوم و عادات توانگرى و آرامش زندگى آنان فزونى مى‌يابد و آنگاه شيوه‌هاى تجمل‌خواهى در همه چيز به حد ترقى و کمال مى‌رسد، مانند تهيه کردن خوراک‌هاى متنوع لذت‌بخش و نيکو کردن آشپزخانه‌ها و برگزيدن پوشيدنى‌هاى فاخر رنگارنگ از ابريشم و ديبا و جزء اينها و برآوردن خانه‌ها و قصرهاى بلند و باشکوه که با بينائى استوار و منظره‌اى زيبا آنها را پى مى‌افکند. و در صنايع راه کمال را مى‌پيمايد و آنها را از مرحلهٔ قوه به فعل درمى‌آورند و به نهايت درجهٔ ترقى مى‌رسانند، چنانکه کاخ‌ها و خانه‌ها را بدانسان بنيان مى‌نهند که داراى آب روان باشد و ديوارهاى آنها را بلند مى‌سازند و در زيبائى و ظرافت آنها مبالغه مى‌کنند و در بهتر کردن کليهٔ وسايل معاش و زندگى از پوشيدنى گرفته تا رختخواب و ظروف و اثاث خانه مى‌کوشند: اين گروه شهرنشينان هستند يعنى آنان ‌که در شهرها و پايتخت‌ها به‌سر مى‌برند. از اين شهرنشينان دسته‌اى براى به‌دست آوردن معاش خويش به‌کار صنايع مى‌پردازند و گروهى بازرگانى را پيشه مى‌کنند و حرفه و مشاغل شهرنشينان نسبت به مشاغل چادرنشينان بارورتر و مقرون‌تر به رفاه است (مقدمه، جلد اول، صفحات ۲۲۵ تا ۲۲۷).


او مى‌گويد: ”هرگاه مردم شهرى را مورد کنجکاوى و تحقيق قرار دهيم خواهيم ديد بيشتر آنها در آغاز از باديه‌نشينان و اهالى دهکده‌هاى نواحى آن شهر بوده‌اند (مهاجرت روستا به شهر) که پس از رسيدن به مرحلهٔ توانگرى و ثروت به شهر منتقل شده و در آن سکونت گزيده و رفته رفته به رفاه زندگى و تجمل‌خواهى شهرنشينى متمايل گشته‌اند (روحيهٔ شهري) و بايد دانست که هر يک از دو گونه زندگانى باديه‌نشينى و شهرنشينى در نوع خود متفاوت و گوناگون است... و نيز بسى شهرستان‌ها وسيع‌تر از شهرستان‌هاى ديگر و بسيارى از شهرها آبادتر از شهرهاى ديگر مى‌باشد.


پديد آمدن باديه‌نشينى مقدم بر ايجاد شهرها و شهرستان‌ها است و باديه‌نشينى اصل و گاهوارهٔ تمدن است، زيرا عادات و رسوم شهرها و شهرستان‌ها مانند تجمل‌خواهى و آسايش‌طلبى به‌دنبال عادات و رسومى است که مخصوص کسب وسايل ضرورى معاش مى‌باشد و خدا داناتر است (مقدمه، جلد اول، صفحات ۲۳۱-۲۳۰). و شهرنشينان از اين‌رو که پيوسته در انواع لذت‌ها و عادات تجمل‌پرستى و ناز و نعمت غوطه‌ور هستند و به دنيا روى مى‌آورند و شهوات دنيوى را پيشه مى‌گيرند، نهاد آنان به بسيارى از خوى‌هاى نکوهيده و بدى‌ها آلوده شده است و به همان اندازه که خوى‌هاى ناپسند و عادات زشت در نهاد آنان رسوخ يافته است از شيوه‌ها و رفتارهاى نيک و نيکوئى دور شده‌اند. به حدى که از ميان آنان شيوه‌هاى شرمندگى و سنگينى هم رخت بربسته است.


نکات ديگرى که در رابطه با شهرنشينى از زبان ابن‌خلدون گفته شده بدين قرار است:


- صنايع خود از توابع شهرنشينى و حضارت است و بناها و ساختمان‌ها به سبب صنايع کمال مى‌پذيرد.


لازمهٔ شهرنشينى آرامش و سکونت گزيدن است و ساکنان شهر بر نگهبانان و سپاهيان شهر تکيه مى‌کنند تا آنان را از خطرات مصون دارد (مقدمه، جلد دوم به ترتيب صفحه ۷۰۶).


۱. دولت‌ها پيش از به‌وجود آمدن شهرهاى بزرگ و کوچک تشکيل مى‌يابد و تشکيل شهرهاى کوچک و بزرگ پس از پادشاهى است.


۲. ساختمان کردن شهرها و بنيان نهادن خانه‌ها بى‌گمان از انگيزه‌ها و تمايلات شهرنشينى است که تجمل‌خواهى و ناز و نعمت و سکون و آرامش موجب بنيانگذارى آنها مى‌شود (مقدمه، جلد دوم به ترتيب صفحه ۶۷۳).


۳. شهرها و پايتخت‌ها داراى هياکل و ساختمان‌هاى عظيم و عمارات باشکوه هستند و آنها را براى عموم بنيان مى‌نهند نه مخصوص اشخاص ويژه.


۴. هرگاه قبيله به تشکيل دولتى نايل آيد اين امر سبب مى‌شود که به شهرهاى بزرگ روى آورند.


۵. شهرهاى بزرگ و بناهاى بلند و باشکوه را پادشاهان بزرگ بنيان مى‌نهند (مقدمه، جلد دوم به ترتيب صفحه ۶۷۸).


۶. نکاتى که در ساختن شهرها بايد مراعات شود:

دفع زيان‌ها (نگهبانى از دستبرد و هجوم)، جلب منافع؛ (آبادانى)؛ ساختن حصار و بارو، جايگاه بلند، نزديک دريا و رودخانه و چمنزار؛ خوش آب و هوائى براى سالم ماندن از بيمارى‌ها...


و اما برخى ديگر از جامعه‌شناسان که از ديدگاه تاريخى شهر را مورد مطالعه قرار داده‌اند شهرها را به مثابهٔ يک نهاد قانونى، سياسى و يا اقتصادى شمرده‌اند.


شهر از نظر ماين (Maine) يک ساختار قانونى است که بيشتر مبتنى بر تماميت ارضى و قرارداد است تا خانواده و خويشاوندى. او توجه پژوهشگران را از نظريهٔ شهر به روند تکامل قانون کشاند و اين نقطهٔ شروعى بود براى بررسى‌هاى عميق‌تر و تأمل در مورد اهميت تمامى پديده‌هاى قانونى و نيمه قانونى دخيل در توسعهٔ شهرها (مارتيدال، مقدمه، جلد دوم صفحهٔ ۶۰).