ترکیب سیاست‌های سمت عرضه و تقاضا

علی‌اصغر بدری
مدیر موسسه مطالعات شهر و اقتصاد

ركود بازار مسكن بي‏شك بر ركود اقتصاد كشور، كاهش توليد ناخالص ملي و نرخ اشتغال تاثيرگذار بوده است. مهم‌ترين عامل ركود بازار مسكن، كاهش تقاضاي مسكن به دليل پايين بودن قدرت خريد است. اين مساله باعث شده است تا برآورد تقاضاي بالقوه يك ميليوني مسكن در سال‏هاي اخير، فعليت نيابد و اصطلاحا به «تقاضاي موثر» مبدل نشود.

در چنين شرايطي اكثر اقتصاددانان به‌درستي بر «تحريك تقاضا» از طريق «سياست‏هاي انبساطي» و ابزارهايي از جمله افزايش سقف تسهيلات اشاره دارند. در اين صورت تقاضا در بازار و سپس ميزان مبادلات مسكن و در وهله بعدي توليد مسكن افزايش خواهد يافت. لذا انتظار آن خواهد رفت كه ايجاد ارزش افزوده و اشتغال‌زايي بخش مسكن و ساختمان، رونق را به اقتصاد ملي بازگرداند.

اما از زاويه ديگر نيز مي‏توان به اين ركود نگريست. پديده نادري كه در شرايط ركود بازار مسكن رخ داده است، آنكه «تقاضا به قصد سرمايه‏گذاري» كه «تقاضاي سوداگري يا تقاضاي سفته‏بازي» نيز ناميده مي‏شود، تا حد زيادي از بازار مسكن رخت بربسته است و عمدتا تقاضاكنندگاني در بازار مسكن به مبادله مي‏پردازند كه «هدف مصرف» دارند. مساله‏اي كه اين يادداشت بر آن تاكيد دارد آنكه در حال حاضر «دستاوردی در شرايط ركود مسكن حاصل شده است كه نبايد آن‌را از دست داد!» هرگاه در گذشته شوك رونقي در بازار مسكن رخ مي‏داد، به تبع آن تقاضا افزايش مي‏يافت، اما در «تقاضاي مصرفي» افزايش چشمگيري مشاهده نمي‏شد؛ بلكه اين «تقاضاي سوداگري» بود كه ناگهان شدت مي‏يافت. در اين مقطع سوداگران با هجوم خود به بازار مسكن، به دنبال بهره بردن از افزايش ناگهاني قيمت‏ها بودند. بنابراین از آنجا كه افزايش تقاضا باعث ايجاد تعادل در قيمت‏هاي بالاتري در بازار مي‏شد، «تقاضاكنندگاني كه قصد مصرف» داشتند، بازنده اين شوك رونقي در بازار مسكن مي‏شدند و افزايش قيمت‏ها، توان ايشان را در دسترسي به مسكن مطلوبشان كاهش مي‏داد.

در شرايطي كه تقاضاي كاذب در بازار مسكن به دليل حضور سوداگران در اين بازار شكل مي‏گرفت، علاوه‌بر زيان مصرف‏كنندگان مسكن، معضلاتي از قبيل ورود غيرحرفه‏اي‏ها به بازار توليد مسكن نيز مشاهده مي‏شد. در چنين شرايطي قيمت مسكن و حاشيه سود سازندگان آنقدر بالا مي‏رفت كه سازندگان غيرحرفه‏اي به بازار توليد سرازير مي‏شدند. غيرحرفه‏اي‏ها از آنجا كه دانش، تجربه و تعهد لازم در بازار را ندارند و به ثبات بازار و حضور مستمر خود در اين بازار نمي‏انديشند، به قصد انتفاع كوتاه‏مدت، با استفاده از مصالح و نقشه‏هاي غير حرفه‏اي و غير استاندارد و همچنين الگوهاي مسكن نامتناسب با تقاضا، نسبت به هدر دادن سرمايه‏هاي ملي و كاهش رفاه مصرف‏كننده اقدام مي‏كردند.

اين در حالي است كه سازندگان حرفه‏اي همواره به حاشيه سود منطقي راضي هستند و ترجيح مي‏دهند بازار بدون فراز و نشيب باشد تا جريان عرضه و تقاضا فارغ از هر گونه هيجاني با يكديگر به تعادل برسد. در يك بازار پويا و كارآمد، سازندگان حرفه‏اي با رقابت سالم و «ايجاد برند» از طريق نقشه‏هاي حرفه‏اي، الگوي صحيح و مصالح باكيفيت مي‏توانند حيات اقتصادي خود را تضمين كنند.

بنابراين در صورتي كه هدف تحريك تقاضا به قصد ايجاد رونق در بازار مسكن و اقتصاد كشور باشد، نبايد اين اقدام به‌گونه‏اي صورت گيرد كه اين عامل به تهديدي عليه خود مبدل شود. بهترين اقدام در چنين شرايطي، صرفا تحريك «تقاضاي مصرفي مسكن» است. در اين اثنی سياست‏هايي در اعطاي تسهيلات مانند ارائه وام به «مسكن اولي‏ها» و «زوج‏هاي جوان» از جمله سياست‏هايي است كه تسهيلات را به دست مصرف‏كننده واقعي (نه سوداگران) مسكن مي‏رساند و از اين رو قابل تاييد است.

از سوي ديگر نقدينگي و سرمايه‏هايي وجود دارند كه اين روزها عمدتا در بانك‏ها محبوس شده‏اند و در گذشته هر از گاهي بازار سكه، ارز، خودرو، سهام و مسكن را مورد هجوم خود قرار مي‏دادند. هر لحظه بيم آن مي‏رود كه به محض مشاهده رونق در بازار مسكن، اين سرمايه‏هاي سرگردان از بانك‏ها خارج و به «قصد سوداگري» بازار مسكن حمله‏ور شوند. از اين رو سياست‏هايي نظير «بستن ماليات بر خانه‏هاي خالي»، «افزايش ماليات بر نقل و انتقال مسكن» و ساير «سياست‏هاي تحديدكننده»، در جلوگيري از اين معضل مي‏تواند موثر باشد، بر اين پايه سياست‏هاي انبساطي كه معطوف به تحريك تقاضا است بايد به صورت توامان با سياست‏هاي انقباضي كه جلوي سوداگري در بازار مسكن را مي‏گيرد، اتخاذ شود تا دستاورد اين دوران ركود كه همانا «خريد مسكن به قصد مصرف» و «تداوم حضور سازندگان حرفه‏اي» در بازار است، كماكان حفظ شود.