کلیدهـای سرقفلی

مهارت‌ها فوت‌ و فن,مهارت‌ها

همشهری دو - امیر حسن‌شاهی: حتما تاکنون به‌عبارت «سرقفلی این مغازه به فروش می‌رسد» روی سردر مغازه‌ها در بازار و خیابان‌ها خیلی برخورده‌اید.

 اما خيلي‌ها از معنا و مفهوم آن اطلاع چندان دقيقي ندارند. البته شايد اين بي‌اطلاعي، به‌خاطر مقررات مربوط به اجاره مكان‌هاي تجاري باشد كه از شرايط خاص و متفاوتي برخوردار هستند كه آن را پيچيده كرده. در مورد قراردادهاي املاك تجاري، 2قانون حاكم است؛ يكي قانون روابط موجر(اجاره دهنده) و مستأجر سال 1356و ديگري قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376. تشخيص اينكه قرارداد، تابع كدام‌يك از اين قوانين است اهميت فراواني دارد. البته بعد از اينكه قانون حاكم بر قرارداد مشخص شود، نوبت به تعيين حقوق و تكاليف مالك و مستأجر براساس مقررات آن قانون مي‌رسد كه خود از ظرافت‌هاي فراواني برخوردار است. به هر حال در اجاره محل‌هاي تجاري، موضوع سرقفلي از اهميت ويژه‌اي برخوردار است. دست به‌دست شدن اين حق ميان مستأجران مختلف درصورتي كه منتهي به اختلاف شود، شرايط پيچيده‌اي را به‌وجود مي‌آورد. اما پيچيدگي موضوع زماني بيشتر مي‌شود كه بدانيم پاي حق ديگري هم در روابط موجر و مستأجر به ميان مي‌آيد كه به «حق كسب و پيشه» معروف است. ارتباط ميان سرقفلي و حق كسب و پيشه يكي از موضوعاتي است كه مردم در قراردادهاي اجاره محل‌هاي تجاري، با آن روبه‌رو هستند. براي آشنايي با چگونگي اين قوانين حقوقي با ما همراه باشيد.

  • تفاوت سرقفلي و حق كسب و پيشه

اگر مستأجر در ابتداي اجاره يك محل تجاري، مال يا مبلغي به موجر يا مالك بدهد، حق سرقفلي به‌وجود مي‌آيد و مستأجر با پرداخت اين مبلغ، استحقاق دريافت معادل عادلانه آن را در زمان تخليه پيدا مي‌كند. سرقفلي در واقع به معني حق تقدم تاجر براي اجاره محل و ادامه تجارت در محل كار خود است. اما حق كسب، پيشه و تجارت چيست؟ حق كسب، پيشه و تجارت، آن شهرت و رونقي است كه در ملك به واسطه فعاليت‌هاي مستأجر به‌وجود مي‌آيد. با توجه به اين تعاريف، وجود يا نبود سرقفلي بستگي به اين دارد كه مستأجر در ابتداي اجاره، مبلغي به مالك داده باشد يا خير. اما حق كسب و پيشه در نتيجه فعاليت‌هاي مستأجر به‌وجود مي‌آيد؛ چه مستأجر مال يا وجهي به موجر داده باشد يا نداده باشد. در واقع امر حق كسب و پيشه تنها به مستأجر تعلق دارد و مالك نمي‌تواند داراي اين حق شود.

  • تداخل دو قانون و وضعيت فعلي

در رابطه با حق كسب و پيشه و حق سرقفلي 2قانون وجود دارد؛ يكي مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر 1356و ديگري قانون روابط موجر و مستأجر 1376. خيلي از مواقع دو حق كسب و پيشه و حق سرقفلي به واسطه همين دو‌قانون با هم خلط مي‌شوند و همين امر موجب پيچيدگي‌هاي حقوقي شده است. اما مسئله ساده‌تر از اين حرف‌هاست. ماجرا از اين قرار است كه قرارداد اجاره محل‌هاي تجاري كه قبل از سال 1376تنظيم شده‌اند، تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356هستند. در قوانين كشورمان، قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356آخرين قانوني است كه موضوع حق كسب و پيشه و تجارت را مورد توجه قرار داده است و هنوز اين قانون در مورد قراردادهايي كه قبل از سال 1376منعقد شده اجرا مي‌شود. ولي از سال 1365به بعد مالكان اين امكان را پيدا كردند كه با وجود دو شرط از كمند حق كسب و پيشه رها شوند: اول اينكه قرارداد اجاره را به‌صورت رسمي تنظيم كنند و دوم اينكه وجهي بابت سرقفلي يا پيش پرداخت دريافت نكنند. در اين حالت موجر با خاتمه قرارداد اجاره، بر ملك خويش مسلط و براي وي حق تخليه ايجاد مي‌شد. اين وضعيت تا سال 1376ادامه پيدا كرد. به اين ترتيب به‌تدريج حق كسب و پيشه از قوانين و مقررات ما حذف شد تا اينكه سرانجام با تصويب قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376به حيات حقوقي آن خاتمه داده شد. پس يادتان باشد هر چيزي كه به‌عنوان حق كسب و پيشه مي‌شنويد مربوط به قراردادهاي قبل از سال76 است و در قراردادهاي بعد از سال 76 فقط با حق سرقفلي سروكار داريم.

  • روش‌هاي انتقال سرقفلي

الف- انتقال اختياري: سرقفلي يك ملك گاهي اختياري و با ميل و رغبت مالك، سرقفلي به فرد ديگري منتقل مي‌شود كه ممكن است با سند عادي باشد يا با سند رسمي. البته اگر مالك سرقفلي حق انتقال به غيررا داشته باشد، اين انتقال امكان دارد. اما اگر شخصي بدون داشتن حق انتقال به غير، سرقفلي را منتقل كند، حق سرقفلي‌اش ساقط مي‌شود. اشخاصي كه بدون داشتن حق انتقال سرقفلي، سرقفلي ملك را انتقال مي‌دهند مرتكب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالك، از بين رفتن نصف حق سرقفلي آنها حتمي است. نصف ديگر آن هم به قيمت روز به مستأجر متخلف پرداخت خواهد شد.
ب- انتقال قهري: در انتقال قهري شخصي فوت مي‌كند و حقوق حاصل از اجاره (سرقفلي) به ورثه شخص منتقل مي‌شود.
ج- انتقال قضايي: وقتي از طرف مقام قضايي حكم به انتقال سرقفلي ملك داده مي‌شود در اين صورت انتقال قضايي خواهد بود.

  • تصرفات مُجاز در ملك تجاري

در رابطه با انجام تغييرات فيزيكي اساسي همچون تغييرات ديوار و امثال آن، بايد گفت صاحب حق سرقفلي نمي‌تواند در ديوارها و زمين محل سرقفلي خود برخي تغييرات اينچنيني را انجام دهد. منظور آن دسته تغييراتي است كه به اساس و اصل بنا لطمه بزند يا چيزي را به محل سرقفلي اضافه كند. اما اين تصور هم كه كوبيدن يك ميخ بدون اجازه مالك به ديوار، تخلف تلقي خواهد شد صحيح نيست. بنابراين صاحب سرقفلي مي‌تواند تغييراتي را براي استفاده بهتر از محل تجاري انجام دهد اما پيشنهاد مي‌كنيم در اين مورد حتماً با وكلا و كارشناسان رسمي دادگستري مشاوره كنيد چرا كه ملاك تعيين تغييرات اساسي، عرف است و گاهي اوقات سر همين مسئله دعواهاي فراواني شكل مي‌گيرد.

  • نكته‌هايي كه بايد حتما بدانيد

1- حق كسب، پيشه و تجارت در طول زمان و به‌تدريج به‌وجود مي‌آيد يا ممكن است اصلا چنين حقي ايجاد نشود. اما حق سرقفلي قطعي است و به محض پرداخت مبلغ يا مال از سوي مستأجر به مالك اين حق به‌وجود مي‌آيد.
2- ميزان و مقدار حق سرقفلي مشخص است. البته ميزان آن در زمان بازپرداخت براساس قيمت عادلانه روز تعيين مي‌شود. ولي ميزان و مقدار حق كسب، پيشه و تجارت قابل پيش‌بيني نيست و امري عرفي است.
3- حق سرقفلي قابل اسقاط است؛ يعني مستأجر مي‌تواند از اين حق خود صرف‌نظر كند.
4- حق سرقفلي قابل توقيف است؛ يعني طلبكار مي‌تواند اين حق را در برابر طلب خود توقيف كند ولي حق كسب و پيشه قابل توقيف نيست.
5- حق سرقفلي با تخلف ساقط نمي‌شود ولي حق كسب و پيشه به صرف تحقق تخلف ساقط مي‌شود.
6- حق سرقفلي را مي‌توان به ديگري منتقل كرد، اما حق كسب و پيشه قابليت واگذاري ندارد، مگر به موجب درخواست اجازه انتقال منافع از دادگاه و صدور حكم در اين خصوص يا اجازه انتقال به غير.
7- مبلغ سرقفلي بايد با توجه به قيمت عادلانه روز پرداخت شود و اگر دو طرف راجع به اين قيمت روز اختلاف داشته باشند پس از طرح دعوا، دادگاه قيمت عادلانه روز را اعلام مي‌كند. حق كسب و پيشه را هم عرف مشخص مي‌كند و درصورت دعوا بر سر اين مسئله، باز هم قانون مبلغ عرفي مناسب را تعيين مي‌كند.