نگاهی تحلیلی به طرح تاسیس صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان

نخستین برنامه ی مسکن که همان ابتدای کار دولت یازدهم و شروع به کار «عباس آخوندی» به عنوان وزیر راه و شهرسازی اعلام شد، «مسکن اجتماعی» بود که قشر کم درآمد مخاطب اصلی این طرح است؛ هر چند هنوز جزییات مسکن اجتماعی اعلام نشده است اما تاکید دولت این است که مسکن اجتماعی مشکلات و انتقاداتی را که امروز بر مسکن مهر وارد است، نداشته باشد. مهم ترین آن انتقادات بی توجهی به زیرساخت های شهری و جانمایی طرح های مسکن مهر بوده است.

دومین سیاست و برنامه ی وزارت راه و شهرسازی که با همکاری بانک مرکزی مطرح است، طرح صندوق پس انداز است که با عنوان تسهیلات 80 میلیون تومانی شناخته شده است؛ تسهیلاتی که گفته می شود با سود بانکی 14 درصد به دست مردمی که قشر میان درآمدی هستند، می رسد. هر چند این طرح اما و اگرهایی دارد اما اصل این است که مردم کلان شهرها بخشی از قیمت مسکن را از محل پس انداز خود و بخشی را از تسهیلات 80 میلیون تومانی تامین کنند.

اما سومین طرح وزارت راه و شهرسازی که اولین طرح آن با عنوان «نسیم 1» به اجرا رسید، طرح صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان است؛ طرحی که وزیر راه و شهرسازی اجرای آن را تحقق آرزوی 12 ساله ی خود می داند. این طرح برخلاف ادعای برخی از کارشناسان مبنی بر اینکه سیاست دولت تحریک تقاضا است و در نهایت به افزایش قیمت مسکن منجر می شود، طرف عرضه را نشانه گرفته است.

هر چند مدلسازی صندوق زمین و ساختمان از سال 86 در سازمان بورس اوراق بهادار وجود داشت اما این صندوق برای نخستین بار در کشورمان به طور رسمی با حضور دو وزیر اقتصادی در دولت یازدهم- وزیر راه و شهرسازی و وزیر اقتصاد و دارایی- افتتاح شد و اولین طرح خانه سازی صندوق با عنوان نسیم 1، برای ساخت60 واحد مسکونی واقع در شهرک گلستان (راه آهن) ، کلید خورد و ظرف مدت کمتر از یک هفته پذیره نویسی 150 میلیارد ریال واحدهای سرمایه گذاری صندوق زمین و ساختمان انجام شد و براساس اساسنامه ی این صندوق، دارندگان واحدهای سرمایه گذاری صندوق زمین و ساختمان نسیم برای خرید واحدهای مسکونی در اولویت هستند.

پس از اتمام پذیره نویسی صندوق زمین و ساختمان نسیم 1، بلافاصله مجمع صندوق زمین و ساختمان «آویشن» برگزار شد که گفته می شود بزرگ ترین صندوق زمین و ساختمان است و به گفته ی «سید محمد پژمان» مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن نخستین صندوقی است که عرضه ی اولیه واحد های سرمایه گذاری آن و سپس معاملات ثانویه ی اوراق صندوق در تالار معاملات بورس انجام می شود.

در این طرح، تنها دخالت دولت، ایجاد صندوق در بازار سرمایه است و سایر اقدامات از فروش سهام و ساخت و ساز گرفته تا فروش و واگذاری واحدها به عهده ی بخش خصوصی و هلدینگ های ساختمان سازی است. آرزوی دیرینه ی وزیر راه و شهرسازی موافقان و مخالفانی دارد؛ مخالفان معتقدند، صندوق ها نمی توانند به خانه دار شدن مردم کمکی کنند و موافقان هم می گویند، صندوق شروع خوبی برای افزایش عرضه ی مسکن است و دولت می تواند برای هر طرح خانه سازی که از طرف بخش خصوصی انجام می شود در بازار سرمایه یک صندوق تشکیل دهد و از طریق سرمایه ی مردم، انبوه سازی انجام شود.



***صندوق با سرمایه های خرد خانه سازی می کند

«مسکن لوکوموتیو اقتصاد است» این دیدگاه وزیر امور اقتصادی و دارایی نسبت به بازار مسکن است؛ طبق گفته ی «علی طیب نیا» مسکن نقش لوکوموتیو اقتصاد کشور و حتی اقتصادهای بزرگ تر را دارد و هرگونه فراز و نشیب این بخش دارای بیشترین تاثیر مستقیم در سایر بخش ها است و اگر بازار مسکن از رکود خارج شود می تواند در خروج بازارهای دیگر از رکود هم تاثیر گذار باشد.

حال با توجه به اهمیتی که بخش مسکن نه فقط در ایران بلکه در تمام دنیا دارد، دولت چندین طرح برای حل مشکل تامین وافزایش عرضه ی مسکن در نظر گرفته که از میان این طرح ها صندوق زمین و ساختمان طرحی است که با شعار «سقفی به اندازه سرمایه ی شما» از ابتدای شهریور ماه کلید خورده است.

این طرح مورد استقبال بخش خصوصی و سرمایه گذاران بخش مسکن قرار گرفته است و یکی از مهم ترین مزیت های آن، جمع آوری سرمایه های خرد مردم است. «سعید لیلاز» کارشناس مسایل اقتصادی در گفت و گو با گروه پژوهش های خبری ایرنا درباره ی راه اندازی صندوق پروژه های زمین و ساختمان در کشور برای نخستین بار گفت: بحث صندوق زمین و ساختمان تنها بحث تامین مسکن نیست؛ چراکه در زمان حاضر چیزی حدود 400 الی 500 هزار واحد خالی و خانه ی مازاد در کشورمان وجود دارد اما متقاضیان مسکن قدرت خرید این واحدهای مازاد را با اشکال مختلف سرمایه گذاری ندارند. می دانیم که رکود اقتصادی، بازار مسکن را هم زیر تاثیر خود قرار داده است و در این مدت مردم قدرت خرید خانه را از دست داده اند.

وی با اشاره به اهدافی که صندوق زمین و ساختمان دنبال می کند و مزیتی که دارد، اظهار کرد: معتقدم مهم ترین مزیتی که این صندوق دارد، جذب سرمایه های خرد است و هر صندوق از جمع آوری سرمایه های خرد و سرگردان مردم تشکیل می شود و انبوه سازی و عرضه ی مسکن با همین سرمایه های کوچک کلید می خورد.

لیلاز با بیان اینکه هدف صندوق، جذب سرمایه برای خروج از رکود است، ادامه داد: با همین سرمایه های کوچک مردم، بخش مسکن را می توان از رکود خارج کرد و به آن رونق بخشید.

این کارشناس اقتصادی با تاکید بر این موضوع که هنوز در کشورمان فرهنگ انبوه سازی جا نیفتاده است، گفت: مشکل تامین مسکن این است هنوز فرهنگ انبوه سازی درونی نشده است و هنوز به سمت صنعتی سازی نرفته ایم. هنوز در کشورمان خانه سازی به صورت شخصی انجام می شود؛ این در حالی است که انبوه سازی ، قیمت تمام شده ی مسکن را کاهش می دهد.

وی با اشاره به کارکرد این صندوق گفت: تجربه نشان می دهد در کشورمان خانه سازی یا شامل خانه های لوکس یا شامل خانه هایی مانند مسکن مهر می شود که هیچ یکی از این دو دسته تا کنون نتوانسته اند، نیاز مردم به مسکن را پوشش دهند و حال فرصتی ایجاد شده که خانه هایی با سرمایه ی مردم و سلیقه ی آن ها ساخته شود.



***استقبال هلدینگ های ساختمانی

هر چند مخالفان سیاست های دولت در زمینه ی مسکن این روزها تمرکز خود را بر روی تسهیلات 80 میلیونی یا همان طرح صندوق پس انداز گذاشته اند اما یکی از نقدهایی که به این طرح دارند، این است که واحدهای مسکونی چیزی نیستند که بتوان آن را در بازار سرمایه به فروش گذاشت و مسکن کالای متجانسی نیست که بتوان آن را در بورس ارایه کرد؛ چراکه ویژگی های سهام فروخته شده دقیقا مشخص نیست.

اما «علی بمانی» یکی از انبوه سازان حوزه مسکن معتقد است که در بورس، سهام این طرح فروخته می شود و سرمایه گذاران که در این طرح سهم دارند از محل فروش واحدهای آماده شده سود خواهند برد؛ هر چند که خودشان هم حق خرید این واحدها را دارند.

وی در گفت و گو با گروه پژوهش های خبری ایرنا با بیان اینکه در بازار سرمایه قرار نیست واحدی فروخته شود، اظهار کرد: سرمایه گذاران با خرید هر سهم 1000تومانی از این صندوق می توانند در عواید آن سهیم باشند.

بمانی با اشاره به کارکرد صندوق زمین و ساختمان گفت: صندوق به قشر خاصی تعلق ندارد و برای طرحی در بازار سرمایه صندوق ایجاد و پذیره نویسی آن انجام می شود. در همان ابتدا مدت زمان ساخت هر طرح با توجه به مساحت و تعداد واحدهای آن اعلام می شود و متقاضیان می توانند بدون واسطه سهام طرح مورد نظر خود را خریداری کنند که البته با خرید سهام حق خرید واحدها را از دست نمی دهند.

این انبوه ساز با بیان اینکه هلدینگ های ساختمانی مخاطب اصلی این صندوق هستند و تاکنون هم سرمایه گذاران مختلفی پیشنهاد سرمایه گذاری ارایه داده اند، گفت: راه اندازی این صندوق افزایش میزان عرضه است که تاکنون توانسته است، نظر انبوه سازان زیادی را به خود جلب کند.



***اول راه هستیم

انبوه سازان و مردم برای نخستین بار سرمایه گذاری در صندوق زمین و ساختمان را تجربه می کنند،؛ سرمایه گذاری یی که می تواند تنها به اندازه ی 1000 تومان باشد. با توجه به اینکه هیچ سابقه یی از کارکرد این صندوق ها در کشورمان در بخش های مختلف اقتصادی وجود ندارد عده یی هنوز نتوانسته اند به این شکل سرمایه گذاری اعتماد کنند و هنوز هم اصرار بر ارایه تسهیلات بانکی به عنوان اصلی ترین راه حل مشکل مسکن دارند.

منتقدان می گویند دولت به جای راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان، سقف تسهیلات بانکی را بالا ببرد. منتقدان با اشاره به وضعیت برخی از کشورهای اروپایی که در آنها بیش از 100 درصد قیمت یک خانه از طریق تسهیلات بانکی به متقاضیان ارایه می شود، تاکید می کنند که باید دولت به سمت افزایش تسهیلات بانکی پیش برود. اما به نظر می رسد از آنجایی که بانک مرکزی و سایر بانک ها منابع لازم و کافی برای ارایه ی چنین تسهیلاتی ندارد، نمی توان این الگوهای خارجی را در کشور پیاده کرد.

از طرفی دیگر اگر قرار بر استفاده از منابع بانک مرکزی باشد، تجربه ی ایجاد تورم ناشی از ساخت مسکن مهر با پول پر قدرت بانک مرکزی باز هم در کشورمان تکرار می شود و به عبارت دیگر دولت جدید دوباره مرتکب اشتباه دولت قبل می شود.

اما در این بین که بانک ها قدرت پرداخت تسهیلات بانکی با سود کم را ندارند، صندوق پروژه ها با جذب سرمایه های خرد و کلان مردم می تواند عرضه را در بازار مسکن افزایش دهد و زمانی که مازاد تولید وجود داشته باشد و میزان عرضه باب میل و سلیقه ی مردم از میزان تقاضا پیشی بگیرد، طبیعتا قیمت ها هم کاهش پیدا می کند.

در حالی که هنوز صندوق ها از خودشان سابقه یی به جا نگذاشته اند، به نظر می رسد نقدهای مطرح شده کمی عجولانه است؛ با توجه به اینکه دو صندوق نسیم و آویشن به فاصله ی کم تر از دو هفته از هم شروع به کار کرده اند، نشان از استقبال سرمایه گذاران بخش خصوصی از این طرح را می دهد و مسوولان نوید افزایش راه اندازی این صندوق ها در کلان شهرها را در آینده نزدیک می دهند.

*گروه پژوهش های خبری

پژوهشم**ن.م**2054