بررسی درآمدهای بنگاه دارهای املاک: مشاور املاک بزنید، پولدار شوید

احمد کشاورز: هرچند خرید و فروش ملک طی چهارماه گذشته به شدت به سمت رکود رفته است ولی همچنان فعالیت در دفاتر مشاور املان در دسته پرسود ترین کسب و کارهای کشور به شمار می آید.

به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، رئیس اتحادیه مشاوران املاک می گوید:« همه فکر می کنند در این کار پول زیادی است ولی توجه داشته باشید یک مشاور املاک به صورت ماهیانه عنوان عوارض شهرداری، مالیات سنگین، هزینه درج آگهی در روزنامه و هزینه خدمات مشاوران املاک را می دهد. یعنی یک مدیر دفتر مشاور املاک حداقل 70 درصد از درآمدهای خود را صرف هزینه های جاری می کند. در ضمن این را هم بدانید که بیشترین هزینه ماهیانه مشاوران املاک صرف پول تلفن می شود.» با این حال همچنان به نظر می رسد حداقل در محاسبات اولیه دفاتر مشاوران املاک در گروه پرسودترین مشاغل باشند.

چطور جواز بگیرید؟

برای راه اندازی واحد صنفی در اولین گام باید جواز کسب کنید. جوازکسب محصول مشترک رایزنی​های اتحادیه مشاوران املاک، پلیس اماکن و مجامع امور صنفی تولیدی و توزیعی و وزارت بازرگانی است. اتحادیه مشاوران املاک برای صدور جواز کسب به نام فرد متقاضی شروط خاصی را مطرح کرده​است. اتحادیه پنج مرحله را برای دریافت جواز کسب پیش بینی کرده​است. اصلی ترین شروط چنین است:« درخواست کتبی متقاضی پروانه کسب، ثبت درخواست و ارائه رسید به متقاضی، بازدید از محل واحد صنفی توسط کمیسیون بازرسی اتحادیه و ارائه گزارش، بررسی درخواست متقاضی پروانه کسب در جلسه هیئت مدیره و ارایه پاسخ کتبی به وی» مراحله اول با ارائه این مدارک تکمیل می شود. در مرحله دوم باید  ارائه سند مالکیت به نام متقاضی یا اجاره نامه رسمی به نام متقاضی یا اجاره نامه عادی (با اخذ تعهد محضری) بنام متقاضی صورت گیرد. در مرحله سوم  مبایعه نامه به نام متقاضی،  حکم قطعی دادگاه مبنی بر الزام به تنظیم سند اجاره، رسید پرداخت اجاره بهای معتبر و  قرارداد اجاره محل کسب با ادارات و سازمانهای دولتی، نهادها، شهرداری، شرکت های تعاونی مسکن و شرکتهای خاص صنفی، شرکتهای تحت پوشش سازمانهای دولتی و نهادها به اتحادیه ارائه می شود. در مرحله سوم مدارک با ارائه  گواهی پایان خدمت، گواهی معافیت دائم ، گواهی اشتغال به تحصیل یا گواهی معتبر مبنی بر داشتن معافیت پزشکی از حوزه نظام وظیفه تکمیل می​شود. مدارک مرسوم اداری هم براساس فهرست مورد تایید اتحادیه باید از طرف متقاضی ارائه شود:«  

کپی تمام صفحات شناسنامه، کپی کارت ملی،  کپی مدرک تحصیلی یا حداقل سواد خواندن و نوشتن ، 12 قطعه عکس پرسنلی جدید (3x4)، فیش واریز مبلغ حداکثر تا سقف 5 برابر حق عضویت اتحادیه برای سال اول (حق ورودی) که از مبلغ 3.000.000 ریال عدول ننماید. فیش واریز مبلغ 30.000 ریال به حساب 21733008 خزانه کشور.» پس از ارائه این مدارک اتحادیه رایزنی​های خود برای تایید مدارک را آغاز می​کند. براساس گفته سه مشاور املاک در غرب تهران دشوار ترین بخش ماجرا زمانی آغاز می شود که اتحادیه و اداره اماکن نیروی انتظامی بررسی صلاحیت را آغاز می کنند. ارائه گواهی عدم سوء پیشینه و عدم اعتیاد هم در همین مراحله صورت می​گیرد. پس از تایید نیروی انتظامی ماجرای صدور مجوز وارد فاز دیگری می​شود. رئیس یا نایب رئیس اتحادیه مشاورین املاک تنها حق امضاء جواز کسب را دارند. در صورتی که این دو در اتحادیه حضور نداشته باشند، متقاضی از دریافت جواز باز می​ماند. براساس گفته یکی از اعضای اتحادیه مشاورین املاک دو برابر تعداد واحدهای صنفی مشاور املاک با جواز کسب در تهران نمونه​های بدون جواز فعالیت می​کنند. البته پس از الزام اتحادیه های مشاور املاک به استفاده از کدرهگیری برای ثبت معاملات تعداد واحدهای بدون محوز کاهش پیدا کرده است. با این حال یک مشاور املاک درمیدان ونک تهران در مورد فعالیت این واحدها می​گوید:« معامله بدون کدرهگیری ارزش قانونی ندارد. بنابراین واحدی که جواز و کد نداشته باشد نمی​تواند کار انجام دهد. میزان مالیات هم براساس عدد ثبت شده درسامانه کدرهگیری برای مشاوران املاک تعیین می​شود. تنها یک روش وجود دارد که برخی واحدها انجام می​دهند. آنها با کدرهگیری واحدهای دیگر معامله را ثبت می​کنند.اما این روش هم هزینه بسیاری دارد. به طور نمونه برای یک معامله صد میلیون تومانی باید دو تا سه میلیون تومان برای این روش ثبت هزینه کنند.» براساس گفته​های او کسب جواز ساده تر از میانبرهای غیرقانونی است.

امضای دیجیتال و کدرهگیری

براساس اعلام سازمان امور مالیاتی تمام واحدهای صنفی باید با امضای دیجیتال و کدرهگیری معاملات را ثبت کنند.

تنها شغل بدون آموزش

براساس مقررات رسمی اتحادیه مشاوران املاک، واحدهای صنفی باید به نیروهای خود آموزش دهند. اتحادیه تنها پس از ارائه گواهی گذراندن دوره آموزش (حداقل 10 ساعت) از موسسه آموزشی معتبر (مورد تایید کمیسیون نظارت شهرستان مربوط) به متقاضی جواز کسب می​دهد. براساس این قانون صاحب جواز آموزش می​بیند ولی افرادی که در کنار او کار می​کنند می​تواند بدون منع قانونی به فعالیت ادامه دهند. مکانیزیم فعالیت در واحدهای صنفی از طرف یک عضو اتحادیه چنین توضیح داده می​شود:« هر فرد صاحب جواز براساس منطقه و میزان برآورد خود از معاملات افراد دیگری را برای کار دعوت به همکاری می​کند. کارمندان به صورت پورسانت با مدیر همکاری می​کنند. یعنی آنها برای عقد هر قرار داد، یک رقم توافقی از کمیسیون را به مدیر آژانس می​دهند. این رقم توافق براساس سابقه کار فرد مورد نظر و خواسته مدیر آژانس در نوسان است. اما به طور معمول از 20 درصد شروع می​شود و در برخی مناطق به 50 درصد هم می​رسد. در مناطق شمال شهر که رقم کمیسیون​ها بالاست این میزان به 50 درصد هم می​رسد.» براساس گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک، صاحبان واحدهای بدون محوز زندانی خواهند شد. رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور می گوید:«از اول امسال تاکنون 500 دفتر مشاور املاک در کشور عمدتا به علت نداشتن مجوز پلمپ شده است. بیش از 90 درصد این دفاتر بعلت نداشتن مجوز و بقیه به علت دریافت هزینه زیاد کمیسیون، احراز نشدن هویت و برخورد نامناسب پلمپ شده است. براساس قانون، افرادی که بدون پروانه به دلالی و دایر کردن دفاتر مشاوران املاک اقدام کنند ، از شش ماه تا دو سال زندانی خواهند شد.» او می گوید:« مشاور املاک یک شغل ذاتی است. یعنی باید خوب حرف بزنی، موضوع را برای مشتری جا بیندازی، فروشنده را قانع کنی و معامله را ثبت کنی. اگر هرکدام از این ویژگی ها نباشد نباید وارد این کار بشوید. شاید سه ماه هم بیکار بمانید و ناگهان یک معامله با پورسانت بالا ثبت کنید. این شغل درآمدماهیانه مشخص ندارد.»

رقبای شما کیستند؟

رونق ساخت و ساز در تهران طی سال​های گذشته سبب شده تا واحدهای صنفی مشاور املاک بسیاری تاسیس شوند. در سطح کشور حدود 65 هزار بنگاه املاک مجاز مشغول کار هستند. با توجه به آمار12 میلیون مسکن شهری در سطح کشور و با در نظر گرفتن بنگاه‌‌های غیرمجاز، حدودا برای هر 100 مسکن یک بنگاه املاک وجود دارد. براساس گفته رئیس اتحادیه مشاورین املاک از این تعداد 17هزار بنگاه در استان تهران فعالیت می​کنند که 7 هزار بنگاه در شهر تهران و 10 هزار بنگاه نیز در شهرستان های استان تهران مستقر شده​اند. بازهم برمبنای اعلام رئیس اتحادیه تاکنون حدود 86 درصد از مشاوران املاک در طرح ساماندهی املاک و مستغلات کشور ثبت نام کرده اند که در برخی شهرها مانند تهران این امار به 90 درصد می رسد. هزار و 163 بنگاه بدون پروانه نیز شناسایی که 573 بنگاه تعطیل شده اند. راه اندازی یک واحد صنفی مشاور املاک هزینه زیادی به همراه ندارد. براساس گفته یک مشاور املاک در مرکز شهر تهران هزینه​ها اینگونه تعیین می​شوند:«هزینه محل اجازه دفتر که می​تواند براساس خواسته فرد متفاوت باشد، هزینه تجهیزات اداری مانند میز، صندلی، لوازم تحریر و موارد اینگونه به همراه هزینه​های جاری مانند آب، برق، گاز، تلفن عمده هزینه​ها را تشکیل می​دهند. مهمترین هزینه مالیات است.» خبرگزاری ایسنا چندی قبل در گزارشی اعلام کرده بود، تعداد واحدهای مشاور املاک در تهران از تعداد واحدهای صنفی لبنیاتی هم بیشتر است. یک مشاور املاک می​گوید:« کسانی که وارد این صنف می شوند عمدتا افراد بازنشسته یا کسانی هستند که کار دیگری با مهارت بالا پیدا نکرده​اند.»

درآمدها چگونه است؟

برای محاسبه میزان درآمدهای یک واحد صنفی مشاور املاک رقم دقیقی نمی​توان تعیین کرد. اتحادیه مشاوران املاک برای محاسبه کمیسیون​ معاملات اعداد مشخصی را تعیین کرده​است. کمیسیون معاملات از طریق مذاکرات اتحادیه صنفی مشاوران املاک و کمیسیون هیات عالی نظارت براصناف تعیین می​شود. دبیر این هیات وزیرصنعت، معدن و تجارت است. وزرای کشور، اقتصاد، راه، مسکن و شهرسازی، فرمانده نیروی انتظامی، فرمانده اداره اماکن نیروی انتظامی، رئیس شورای اصناف کشور سایر اعضای این کمیسیون را تشکیل می​دهند. مشاوران املاک طی سال​های گذشته بارها اعلام کرده​اند میزان کمیسیون​ها باید افزایش پیدا کند ولی هیات عالی نظارت براصناف زیر بار این خواسته نمی​رود. در حال حاضر اتحادیه میزان کمیسیون​ها را براساس مصوبه سال 79 چنین تعیین کرده​است:« برای معاملات املاک تا 30 میلیون تومان از هر طرف معامله نیم درصد مبلغ مورد معامله،  برای معاملات املاک از 30 میلیون تومان تا 50 میلیون تومان ، برای تا 30 میلیون تومان اول نیم درصد و برای مازاد آن نسبت به مبلغ مازاد از هر طرف معامله 75 صدم درصد، برای معاملات املاک از 50 میلیون تومان تا 100 میلیون تومان ، برای تا 30 میلیون اول نیم درصد و مازاد آن تا 50 میلیون تومان 75 صدم درصد و برای مازاد آن نیم درصد از هر طرف معامله، برای معاملات املاک بیش از 100 میلیون تومان ، برای تا 100 میلیون تومان آن طبق بند های 1 و 2 و 3 مصوبه مذکور و برای مازاد آن میزان 25 صدم درصد بعنوان کارمزد از هر طرف معامله اخذ گردد، بابت کارمزد اجاره  یک چهارم اجاره ماهیانه از هر طرف معامله، در معاملات رهن ، کارمزد دریافتی بر مبنای یک چهارم میزان اجاره بهای ماهیانه از هر طرف معامله اخذ شود.» یک مشاور املاک با سابقه در مرکز شهر تهران در مورد درآمدهای یک واحد صنفی می​گوید:« معمولا برای معاملات سنگین به طور مثال فروش یک واحد کلنگی با قیمت یک میلیارد تومان به هیچ عنوان به این رقم های کمیسیون توجه نمی​شود. برای این نوع معاملات بنگاه دار با طرفین توافق می​کند و قیمت را بالا می​برد. اساسا تنها این نوع معاملات سود دارد.» براساس گفته​های او در مناطق شمالی و مرکزی تهران مشاوران املاک شانس استفاده از چنین معاملاتی را دارند.

3535