نظر کارشناسی مرکز پژوهش های مجلس درباره طرح شورای عالی استان ها

به گزارش روز شنبه ایرنا در بخشی از گزارش مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی آمده است: پیش از تصویب قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی در سال 1385، برای تنظیم سند رسمی انتقال یک ملک مراحل متعدد و ملال آوری در قوانین متعدد و متفرقه پیش بینی شده بود.

براساس این گزارش، این مراحل که شامل انجام استعلامات از دستگاه های مختلف، تحصیل مفاصا حساب های مختلف و مستلزم سپری شدن زمان طولانی بود سبب شد تا تنظیم رسمی سند انتقال ملک از رونق افتاده و اسناد عادی اعم از قولنامه، قراردادهای وکالت و پیش قرارداد بیش از پیش رایج شود.

در ادامه این گزارش همچنین تاکید شده است: مطابق اصول حقوقی در تمامی اسناد اولویت با سند رسمی بوده و سند عادی قابل انکار، تردید و خدشه می باشد. افزون بر این، هرگونه اقدام حقوقی نسبت به یک سند عادی می بایست با مراجعه به دادگاه صورت پذیرد؛ این مسئله و افزایش تنظیم سند عادی انتقال ملک به نوبه خود سبب طرح هزاران دعوی در دادگستری گردید که کماکان با توجه به مشکلات موجود بخش قابل توجهی از آن خصوصاً در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی در محاکم موجود می باشد. لذا با عنایت به معضلات بیان شده قانونگذار در سال 1385 به این نتیجه رسید که این روند قابل تداوم نیست و باید تعداد مراحل لازم برای ثبت یک معامله کاهش یافته و تنظیم سند رسمی تسهیل شود.

این طرح برخلاف هدف قانون مذکور در صدد اضافه کردن یک مرحله دیگر به مراحل لازم برای ثبت رسمی معاملات راجع به اموال غیر منقول است و براساس مفاد آن برای ثبت رسمی معامله ارائه مفاصا حساب شهرداری نیز الزامی شده است.

مفاد این طرح در سال 1387 نیز ارائه شده بود که کلیات آن در کمیسیون قضایی و حقوقی وقت رد شده بود.



** بررسی طرح پیشنهادی

طرح ارایه شده با وجود هدف کمک به شهرداری ها در جهت احقاق حقوق خود به دلایل متعدد مخدوش و برخلاف مصالح به نظر می رسد:

الف) این طرح در سال 1387 با همین متن و مفاد به مجلس شورای اسلامی ارائه گردید که پس از بحث و بررسی آن با حضور کارشناسان و نماینده طراحان محترم، کلیات آن در کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس هشتم رد شد و به تصویب نرسید. دلیل رد کلیات نیز مغایرت آن با اهداف قانون تسهیل و نیز عدم ضرورت اصلاح قانون ذکر گردید. وانگهی اکنون چیزی تغییر نکرده و همان استدلال ها برای رد این طرح وجود داشته و طرح مذکور نیز عیناً همان طرح ارائه شده در سال 1387 می باشد.

ب) همانگونه که در مقدمه گزارش ذکر شد در بحث و بررسی پیرامون یک قانون باید پیشینه، اهداف و فلسفه تصویب آن قانون مدنظر قرار گیرد. در قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، هدف قانونگذار کاهش تعداد رویه ها، هزینه ها و مراحل تنظیم سند رسمی انتقال املاک بوده است و بدیهی است که هر طرح یا پیشنهادی که مستلزم امری برخلاف این هدف باشد نقض غرض از آن قانون بوده و اساساً اسم و عنوان قانون که «تسهیل» تنظیم سند بوده را زیر سؤال خواهد برد. طرح پیشنهادی با توجه به پیش بینی استعلام از شهرداری مستلزم مراجعه مردم به شهرداری ها و طولانی شدن روند ثبت رسمی سند انتقال ملک شده و ایجاد نارضایتی عمومی و تشویق مردم به تنظیم سند عادی را به دنبال خواهد داشت که برخلاف تمام اهداف وضع این قانون می باشد.

ج) وظیفه ذاتی دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت اسناد مربوط به معاملات مردم است و دفترخانه اصولاً وظیفه ای درخصوص وصول مطالبات دستگاه های اجرایی از مردم ندارد و نباید به دفاتر دید ابزاری و گلوگاهی برای وصول مطالبات دولتی داشت. این خود دستگاه های اجرایی هستند که باید از طریق اهرم های قانونی مطالبات یاد شده را وصول نمایند. عدم توجه به این موضوع دفاتر را از اجرای وظایف ذاتی و اصلی خود منحرف نموده و ثبت معاملات را در بستری قرار داده است که نتیجه آن اطاله مسیر ثبت معامله، خستگی و ناامیدی ارباب رجوع و فرار از ثبت اسناد رسمی بوده که عدم امنیت اجتماعی، اقتصادی و قضایی پیامد و نتیجه آن بوده است و مردم را به سوی تنظیم اسناد عادی سوق و دعاوی مطروحه در محاکم دادگستری را افزایش داده و موجب کاهش درآمد دولت شده است.

د) رتبه جمهوری اسلامی ایران در گزارش امسال بانک جهانی در شاخص سهولت ثبت مالکیت در دنیا رتبه 165 و در منطقه رتبه 21 می باشد. رتبه ای که به هیچ عنوان در شأن جمهوری اسلامی نیست. گرچه به این گزارش از لحاظ ابعاد حقوقی ایراداتی وارد است، اما رتبه نامناسب کشور در میان کشورهای منطقه امری نگران کننده است که وفق سند چشم انداز بیست ساله این روند قطعاً باید ترمیم و اصلاح گردد. تصویب طرح پیشنهادی با توجه به سخت تر کردن تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت قطعاً رتبه کشورمان را تنزل خواهد داد و کار را سخت تر خواهد کرد.

هـ) آمار معاملات ملکی انجام شده در سامانه کد رهگیری اعم از خرید و فروش و اجاره در سال 1391 بیش از 2 میلیون معامله ثبت گردیده است که از این تعداد صرفاً حدود 950 هزار معامله به ثبت رسمی رسیده است. این آمار نگران کننده نشانگر این است که بیش از نیمی از معاملات انجام گرفته در کشور به صورت رسمی ثبت نمی شوند. افزون بر این مواردی نیز وجود دارد که معامله با سند عادی انجام می شود لکن در سامانه کد رهگیری وارد نشده است. دلیل این امر طولانی بودن و پر تعداد بودن مراحل ثبت سند رسمی برای انتقال ملک است که مردم را ملزم به رجوع به دستگاه های مختلف می کند. لذا اسناد در وهله نخست به صورت عادی تنظیم می شوند و ثمره آن هزاران پرونده در دادگستری و تضییع وقت قضات و بودجه بیت المال است.

تصویب این طرح حداقل دو مرحله به مراحل موجود اضافه نموده و سبب تشدید وخامت وضع موجود خواهد بود.

و) آمار پرونده های طرح شده و مختومه در مراجع قضایی و سایر مشکلاتی که از رهگذر تنظیم سند عادی حادث می شود اکثراً به خاطر تشریفات زاید ولی ظاهراً مورد نیاز تنظیم اسناد رسمی است. اصولاً اموری که در نقل و انتقال لازم می شود در یک تقسیم بندی به مدارکی که شرط لازم واقعی انجام معاملات است و مدارکی که شرط واقعی نیستند، تقسیم می شوند. مطالبه مدارک دسته اول پذیرفتنی است کما اینکه اخذ فتوکپی شناسنامه جهت احراز هویت متعاملین و میزان سن ضروری است، ولی برخی مدارک ارتباطی به معامله ندارند و بعضاً به خاطر مصلحت خریدار ضروری تلقی شده اند و ضمانت اجرای برخی مقررات دیگر هستند مثل گواهی پایان کار و عدم خلاف.

ز) برای وصول مطالبات شهرداری ها در قوانین فعلی قوی ترین ضمانت اجراها پیش بینی گردیده و شهرداری ها برای وصول مطالبات خود قانوناً مواجه با مشکلی نیستند که بخواهند از رهگذر تنظیم سند رسمی آن را وصول نمایند. به عنوان مثال در ماده (12) قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 1347 پیش بینی شده در صورت عدم پرداخت عوارض نوسازی در مهلت مقرر، برق و گاز ملک بدهکار قطع شود. بنابراین، اینکه دستگاه های مختلف ازجمله شهرداری بخواهند با وجود ضمانت اجراهای کافی قانونی برای وصول مطالبات خود دست به دامان دفاتر اسناد رسمی و پروسه ثبت سند رسمی ملک شوند امری غیر موجه و ناصواب است.



**نتیجه گیری

طرح ارایه شده با وجود هدف کمک به شهرداری ها در جهت احقاق حقوق خود به دلایل متعدد مخدوش و برخلاف مصالح است. طرح پیشنهادی با طولانی کردن مراحل ثبت رسمی انتقال ملک و الزام مردم به مراجعه به شهرداری ها، بیش از پیش انجام معامله ملکی با سند عادی را تشویق می نماید که مغایر اهداف تصویب قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی است. تنظیم سند انتقال ملک به صورت عادی سبب طرح هزاران دعوی در دادگستری ـ ازجمله دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ـ گردیده و با تصویب این طرح تعداد این دعاوی افزایش خواهد یافت.

نگرش ابزاری به دفاتر اسناد رسمی و تلقی آنان به عنوان گلوگاه وصول مطالبات قانونی دستگاه های اجرایی امری ناموجه است و سبب بروز مشکلات متعدد حقوقی خواهد شد. هر دستگاهی ازجمله شهرداری برای وصول مطالبات خویش واجد ضمانت های اجرایی قوی و مؤثر قانونی هستند و لزومی به تحمیل این امر بر تنظیم سند رسمی نیست. افزون بر این، رتبه نامساعد جمهوری اسلامی ایران در شاخص سهولت ثبت رسمی انتقال مالکیت در منطقه و جهان در گزارش امسال بانک جهانی با تصویب این طرح و سخت تر شدن ثبت رسمی معامله ملکی وخیم تر خواهد شد و این امری برخلاف مصالح کشور است. مضافاً اینکه رویکرد کلی برنامه پنجم توسعه حرکت به سمت ثبت آنی معاملات در دفاتر اسناد رسمی بوده است که تصویب این طرح موجب ایجاد موانع بیشتر بر سر راه تحقق این هدف خواهد بود. بنابراین عدم تصویب این طرح و رد کلیات آن پیشنهاد می شود.

سیام**1058**1336