قسمت‌هاى اختصاصى
مادهٔ ۱
قسمت‌هائى از بنا اختصاصى تلقى مى‌شود که عرفاً براى استفادۀ انحصارى شريک ملک معين يا قائم‌مقام او تخصيص يافته باشد.
مادهٔ ۲
علاوه بر ثبت اراضى زيربنا و محوطهٔ باغ‌ها و پارک‌هاى متعلقه براى مالکيت قسمت‌هاى اختصاصى نيز بايد به‌طور مجزا سند مالکيت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصى از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسمت‌هاى وابسته، ارزش و غيره بايد در سند قيد گردد.
قسمت‌هاى مشترک
مادهٔ ۳
قسمت‌هائى از ساختمان و اراضى و متعلقات آنها که به‌طور مستقيم و يا غيرمستقيم مورد استفادهٔ تمام شرکاء مى‌باشد قسمت‌هاى مشترک محسوب مى‌گردد و نمى‌توان حق انحصارى بر آنها قائل شد.
تبصره:
گذاردن ميز و صندلى و هر نوع اشياء ديگر و هم‌چنين نگاهدارى حيوانات در قسمت‌هاى مشترک ممنوع است.
قسمت‌هاى مشترک در ملکيت مشاع تمام شرکاء ملک است، هرچند که در قسمت‌هاى اختصاصى واقع شده باشد و يا از آن قسمت‌ها عبور نمايد.
مادهٔ ۴
قسمت‌هاى مشترک مذکور در مادهٔ ۲ قانونِ تملک آپارتمان‌ها عبارت است از:
- زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا به‌وسيلهٔ پايه روى آن قرار گرفته باشد.
- تأسيسات قسمت‌هاى مشترک از قبيل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهويه، رختشوى‌خانه، تابلوهاى برق، کنتورها، تلفن مرکزي، انبار عمومى ساختمان، اطاق سرايدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌هاى فاضلاب، لوله‌ها از قبيل: (لوله‌هاى فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزي، تهويهٔ مطبوع، گاز، نفت، هواکش‌ها، لوله‌هاى بخاري) گذرگاه‌هاى زباله و محل جمع‌آورى آن و غيره.
- اسکلت ساختمان.
تبصره:
جدارهاى فاصل بين قسمت‌هاى اختصاصى مشترک بين آن قسمت‌ها است مشروط بر اينکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.
- درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها که خارج از قسمت‌هاى اختصاصى قرار گرفته‌اند.
- تأسيسات مربوط به راه‌پله از قبيل وسايل تأمين‌کنندهٔٔ روشنائي، تلفن و وسايل اِخبار و هم‌چنين تأسيسات مربوط به آنها به استثناء تلفن‌هاى اختصاصي، شيرهاى آتش‌نشاني، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌هاى ايمني.
- بام و کليهٔ تأسيساتى که براى استفادهٔ عموم شرکاء و يا حفظ بنا در آن احداث گرديده است.
- نماى خارجى ساختمان.
- محوطهٔ ساختمان، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبهٔ استفادهٔ عمومى دارد و در سند قسمت اختصاصى نيز ثبت نشده باشد.
مجمع عمومی طرز انتخاب و وظايف و تعهدات مدير
مادهٔ ۵
در صورتى‌که تعداد مالکين از سه نفر تجاوز کند مجمع عمومى مالکين تشکيل مى‌شود.
مادهٔ ۶
زمان تشکيل مجمع عمومى مالکين اعم از عادى يا فوق‌العاده در مواردى‌که توافقنامه‌اى بين مالکين تنظيم نشده است به‌موجب اکثريّت مطلق آراء مالکينى خواهد بود که بيش از نصف مساحت تمام قسمت‌هاى اختصاصى را مالک باشند و در صورت عدم حصول اکثريّت مزبور، زمان تشکيل مجمع عمومى با تصميم حداقل سه نفر از مالکين تعيين خواهد شد (اصلاحى مصوب ۳۰/۱/۱۳۷۱.)
مادهٔ ۷
در اولين جلسهٔ مجمع عمومى ابتداء رئيس مجمع تعيين خواهد شد و سپس در همان جلسه مدير يا مديرانى از بين مالکين و يا اشخاص خارج انتخاب مى‌شود. مجمع عمومى مالکين بايد لااقل هرسال يک‌بار تشکيل شود.
مادهٔ ۸
براى رسميت مجمع حضور مالکين بيش از نصف مساحت تمام قسمت‌هاى اختصاصى يا نمايندهٔ آنان ضرورى است.
تبصره:
در صورت عدم حصول اکثريّت مندرج در اين ماده جلسه‌اى براى پانزده روز بعد تجديد خواهد شد. هرگاه در اين جلسه هم اکثريّت لازم حاصل نگرديد جلسه براى ۱۵ روز بعد تجديد و تصميمات جلسهٔ اخير با تصويب اکثريت عدهٔ حاضر معتبر است.
مادهٔ ۹
کسى که به‌عنوان نمايندهٔ يکى از شرکاء تعيين شده بايد قبل از تشکيل جلسهٔ مجمع عمومى وکالت‌نامهٔ معتبر خود را به مدير يا مديران ارائه نمايد.
تبصره:
در صورتى‌که مالک قسمت اختصاصى شخصيت حقوقى باشد نمايندهٔ آن طبق قوانين مربوط به شخصيت‌هاى حقوقى معرفى خواهد شد.
مادهٔ ۱۰
هرگاه چند نفر مالکِ يک قسمت اختصاصى باشند بايد طبق مادهٔ ۷ قانون تملک آپارتمان‌ها از طرف خود يک نفر را براى شرکت در مجمع عمومى انتخاب و معرفى نمايند.
مادهٔ ۱۱
مجمع عمومى شرکاء داراى وظايف و اختيارات زير مى‌باشد:
- تعيين رئيس مجمع عمومي.
- انتخاب مدير يا مديران و رسيدگى اعمال آنها.
- اتخاذ تصميم نسبت به ادارهٔ امور ساختمان.
- تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينه‌هاى سالانه.
- اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته براى امور مربوط به حفظ و نگاهدارى و تعمير بنا.
- تفويض اختيار به مدير يا مديران به‌منظور انعقاد قراردادهاى لازم براى ادارهٔ ساختمان.
مادهٔ ۱۲
کليه تصميمات مجمع عمومى شرکاء بايد در صورت‌جلسه نوشته شود و به‌وسيلهٔ مدير يا مديران نگهدارى شود.
تبصره:
تصميمات متخذهٔ مجمع بايد ظرف ده روز به‌وسيلهٔ مدير يا مديران به شرکاء غائب اطلاع داده شود (اصلاحى مصوب ۳۰/۱/۱۳۷۱.)
مادهٔ ۱۳
تصميمات مجمع عمومى برطبق مادهٔ ۶ قانون براى کليهٔ شرکاء الزام‌آور است.
اختيارات و وظايف مدير يا مديران
مادهٔ ۱۴
مدير يا مديران مسئول حفظ و ادارهٔ ساختمان و اجراء تصميمات مجمع عمومى مى‌باشند.
مادهٔ ۱۵
تعداد مديران بايد فرد باشد و مدت مأموريت مدير يا مديران دو سال است ولى مجمع عمومى مى‌تواند اين مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدير يا مديران بلامانع خواهد بود (اصلاحى مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳.).
مادهٔ ۱۶
در صورت استعفاء، فوت، عزل يا حجر مدير يا مديران قبل از انقضاءِ مدت، مجمع عمومى فوق‌العاده به‌منظور انتخاب جانشين تشکيل خواهد شد.
تبصرهٔ ۱:
در صورتى‌که سه نفر يا بيشتر از اعضاء هيئت مديره به جهات فوق از هيئت مديره خارج شوند مجمع عمومى فوق‌العاده بايد به‌منظور تجديد انتخاب هيئت مديره تشکيل گردد (الحاقى مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳.)
تبصرهٔ ۲:
حذف شده است (به‌موجب تصويب‌نامهٔ ۳۰/۱/۱۳۷۱ هيئت وزيران.)
مادهٔ ۱۷
تصميمات مديران با اکثريت آراء معتبر است.
مادهٔ ۱۸
مجمع عمومى يک نفر از مديران را به‌عنوان خزانه‌دار تعيين مى‌نمايد، خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت که به پيوست قبوض و اسناد مربوطه براى تصويب ترازنامه به مجمع عمومى تسليم و ارائه خواهد داد.
مادهٔ ۱۹
مدير يا مديران، امين شرکاء بوده و نمى‌توانند فرد ديگر را به‌جاى خود انتخاب نمايند.
مادهٔ ۲۰
مدير يا مديران مکلف هستند تمام بنا را به‌عنوان يک واحد در مقابل آتش‌سوزى بيمه نمايند.
سهم هر شريک از حق بيمه با توجه به مادهٔ ۴ قانون به‌وسيلهٔ مدير تعيين و از شرکاء اخذ و به بيمه‌گر پرداخت خواهد شد.
مادهٔ ۲۱
مدير يا مديران مکلف هستند ميزان هزينه‌هاى مستمر و مخارج متعلق به هر شريک و نحوهٔ پرداخت آن را قبل يا بعد از پرداخت هزينه به‌وسيلهٔ نامهٔ سفارشى به نشانى قسمت اختصاصى يا نشانى تعيين‌شده از طرف شريک به او اعلام نمايند.
مادهٔ ۲۲
در کليهٔ ساختمان‌هاى مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که بيش از ده (۱۰) آپارتمان داشته باشد مدير يا مديران مکلف هستند براى حفظ و نگهدارى و هم‌چنين تنظيف قسمت‌هاى مشترک و انجام ساير امور مورد نياز بنا، دربانى استخدام نمايند.
هزينه‌هاى مشترک
مادهٔ ۲۳
شرکاء ساختمان موظف هستند در پرداخت هزينه‌هاى مستمر و هزينه‌هائى که براى حفظ و نگاهدارى قسمت‌هاى مشترک بنا مصرف مى‌شود طبق مقررات زير مشارکت نمايند:
در صورتى‌که مالکين ترتيب ديگرى براى پرداخت هزينه‌هاى مشترک پيش‌بينى نکرده باشند سهم هريک از مالکين يا استفاده‌کنندگان از هزينه‌هاى مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زيربناى قسمت اختصاصى دارد از قبيل آب، گازوئيل و آسفالت پشت‌بام و غيره به‌ترتيب مقرر در مادهٔ ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها و ساير مخارج که ارتباطى به ميزان مساحت زيربنا ندارد از قبيل هزينه‌هاى مربوط به سرايدار، نگهبان، متصدى آسانسور، هزينهٔ نگاهدارى تأسيسات، باغبان، تزئينات قسمت‌هاى مشترک و غيره به‌طور مساوى بين مالکين يا استفاده‌کنندگان تقسيم مى‌گردد. تعيين سهم هريک از مالکين يا استفاده‌کنندگان با مدير يا مديران مى‌باشد (اصلاحى مصوب ۱۷/۳/۱۳۵۹.).
تبصره:
چنانچه به‌موجب اجاره‌نامه يا قرارداد خصوصى پرداخت هزينه‌هاى مشترک به‌عهدهٔ مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نمايد مستأجر مى‌تواند از محل مال‌الاجاره هزينه‌هاى مزبور را پرداخت کند و در صورتى‌که پرداخت هزينه‌هاى جارى مشترک به‌عهدهٔ استفاده‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند مدير يا مديران مى‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده به مالک اصلى نيز مراجعه نمايند (اصلاحى مصوب ۱۷/۳/۱۳۵۹.).
مادهٔ ۲۴
هريک از شرکاء که در مورد سهميه يا ميزان هزينهٔ مربوط به سهم خود معترض باشد مى‌تواند به مدير مراجعه و تقاضاى رسيدگى نسبت به موضوع را بنمايد، در صورت عدم رسيدگى يا رد اعتراض، شريک مى‌تواند به مراجع صلاحيت‌دار قضائى مراجعه کند (اصلاحى مصوب ۳۰/۱/۱۳۷۱.).
مادهٔ ۲۵
هزينه‌هاى مشترک عبارت است از:
- هزينه‌هاى لازم براى استفاده حفظ و نگاهدارى عادى ساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه.
- هزينه‌هاى ادارى و حق‌الزحمهٔ مدير يا مديران.
حفظ و نگاهدارى و تعمير بنا
مادهٔ ۲۶
در صورتى‌که بين شرکاء توافق شده باشد که هزينه‌هاى نگاهدارى يک قسمت از بنا يا هزينهٔ نگاهدارى و عمليات يک جزء از تأسيسات فقط به‌عهدهٔ بعضى از شرکاء باشد فقط همين شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصميمات مربوط به اين هزينه‌ها تعيين تکليف خواهند نمود.
مادهٔ ۲۷
مدير يا مديران به‌ترتيبى که مجمع عمومى تصويب مى‌کند مى‌توانند به‌منظور تأمين هزينه‌هاى ضرورى و فورى وجوهى به‌عنوان تن‌خواه‌گردان از شرکاء دريافت دارند.