مالکيت روستاها در ايران در گذشته‌هاى دور دستخوش تغييرات و بى‌ثباتى‌هاى زيادى بوده است. پيوسته گروه‌هاى اجتماعى جديدى جزء زمينداران درمى‌آمدند و گروه‌هائى از آن خارج مى‌شدند. از عوامل عمده بى‌ثباتى در اين زمينه شايد عدم ثبات سياسى در دروه‌هاى مختلف بوده و به‌خصوص بعد از استيلاء اعراب بر ايران و اجراء قوانين اسلامى منجمله قانون ارث، به تشکيل بزرگ مالکان در دوره‌هاى متمادى پايان داده و براساس بى‌ثباتى‌هاى سياسى و قوانين ارث اسلامي، اشرافيت مبنى بر بزرگ مالکى در ايران شکل نگرفت. به‌عبارت ديگر اشرافيت ثابتى که بر مبناى مالکيت زمين باشد و به‌وسيله انتقال املاک اشرافيت نسلى به نسل ديگر منقل شود و در ايران ظاهر نگرديده است، اگر املاک اشرافيت از نسلى به نسل ديگر منتقل شود در ايران ظاهر نگرديده است، اگر چه تا قبل از اصلاحات ارضى وجود بزرگ مالکان در ايران امکان‌پذير بوده است. از زمان روى کار آمدن آقامحمدخان قاچار تا انقلاب مشروطيت تعداد زيادى از بزرگ‌مالکان زمين‌هاى بزرگى را از شاهان به رسم دوره‌هاى قديم به شکل تيول مى‌گرفتند و شيوه تيول مى‌گرفتند و شيوه تيولدارى يکى از انواع مالکيت در ايران تا انقلاب مشروطيت بوده است. حتى در دورهٔ قاجاريه تيول به همه افراد از زنان درباري، بستگان شاه، فرمانروايان، روحانيون و خان‌هاى مرزى و حتى خنياگران که از طبقات پايين جامعه بودند تعلق مى‌گرفته است.


با شروع اصلاحات ارضى در ايران تا حدود زيادى نظام مالکيت در روستاها به‌هم ريخت و يک تغيير در نظام مالکيت به‌وجود آمد. تا شروع اصلاحات ارضى در ايران تا حدود زيادى نظام مالکيت در روستاها به هم ريخت و يک تغيير در نظام مالکيت به‌وجود آمد. تا شروع اصلاحات ارضى در ايران مالکيت روستاها به اشکال زير براساس مدارک و اسناد موجود و ارائه شده در اصلاحات ارضى به‌شرح زير بوده است:

املاک خالصه و دولتى

شامل دهات و اراضى متعلق به دولت بوده است، درباره مقدار اراضى خالصه (تعداد روستاها) تا قبل از اصلاحات ارضي، آمار و تخمين مختلفى وجود دارد.


بنا بر يک آمارگيرى که در سال ۱۳۲۷ به‌عمل آمده است که در آن انواع مالکيت‌هاى روستا در ايران را ذکر مى‌نمايد. تعداد روستاهاى خالصه در ۱۳۷۳ روستا برآورده کرده است که اين تعداد روستاها در حدود ۵/۳ درصد از کل روستاهاى ايران را تشکيل مى‌داده‌اند. براساس آمار اصلاحات ارضى ۱۴۴۴ روستا و يا حدود ۶/۳ درصد از کل روستاهاى ايران را شامل مى‌شده است. بيشتر روستاهاى خالصه در استان خوزستان و ناحيه سيستان بوده و تعدادى نيز در نقاط مختلف کشور پراکنده بوده است.

املاک سلطنتى

املاک سلطنتى به روستاهائى که در اختيار پادشاهان و خاندان سلطنت بوده اطلاق مى‌گرديده است. تعداد اين روستاها در دوره‌هاى مختلف با توجه به اقتدار سلاطين و ويژگى‌هاى خاص آنها تغيير مى‌يافته. ازدياد و تثبيت املاک سلطنتى در دوره پهلوى به حد اعلاء خود مى‌رسد، رضاشاه با خلع يد از برخى مالکان تعداد آبادى‌هاى تحت اختيار خود را به حدود ۲۱۰۰ ده در سال ۱۲۹۹ مى‌رساند، تعداد اين روستاها در سال‌هاى بعد تغيير مى‌پذيريد و بنا به گزارش‌هائى به ۲۴۰۰ ده مى‌رسد که در زمان شاه سابق تعداد زيادى از اين روستاها قبل از اصلاحات ارضى بين زارعين تقسيم مى‌شود و در سال ۱۳۴۱ حدود ۸۱۲ يا حدود ۲ درصد از روستاهاى باقيمانده بين روستائيان تقسيم مى‌شود.

املاک موقوفه

املاک موقوفه بعد از اسلام در ايران رواج يافته و در زمان صفويه متعاقب آن در دوره قاجاريه تا حدودى متداول بوده است. وقف املاک معمولاً به‌وسيلهٔ افراد مذهبى و خيّر صورت مى‌گرفته و به دو صورت عام يا خاص بوده است. وقف عام بدين صورت بوده که واقف روستا يا روستاهائى را وقف مى‌کرده و بعد از مرگ املاک وقفى مشمول قاون ارث نمى‌شده و اين نوع موقوفات در اختيار مراکز يا مؤسسات مذهبى بوده و درآمد روستاها با نظر مؤسسات و يا متولى هزينه مى‌شده است، موقوفات خاص عموماً به‌منظور هزينه کردن درآمد روستا در مقاصد خاصى صورت مى‌گرفته و متولى که مجرى وقف نامه بوده است مسئوليت شرعى و قانوى در هزينه کردن درآمدهاى روستا را داشته است. اين موقوفات گاهى وقف فرزندان بوده و گاهى براى نگهدارى مساجد، مدارس، قنوات و غيره در نظر گرفته مى‌شده است.

عمده مالکى

عبارت از املاکى بوده که بين يک تا چند ده تغيير مى‌کرده، و در اختيار مالکان عمده قرار داشته، چنين برمى‌آيد که عمده مالکى در ابتدا ناچيز بوده و با گذشت زمان گسترش يافته است.


قبل از اصلاحات ارضي، مالکيت ارضى منبع اصلى قدرت سياسى در ايران به‌شمار مى‌رفت. ميزان اراضى متعلق به يک خانواده در موقعيت اجتماعى آن خانواده و به نوبهٔ خود موقعيت اجتماعى به نفوذ سياسى آن خانواده منجر مى‌گرديد. از اين‌رو در ايران استفاده از ثروت به‌منظور خريد اراضى يک سنت ديرينه بوده است. تعداد بزرگ مالاکان در ايران محدود بود و قدرتمندترين آنان را ۴۰۰ الى ۵۰۰ خانواده تشکيل مى‌دادند که بعضى از آنان بيش از ۳۰۰ ده در اختيار داشتند. براساس يک تخمين ۳۷ خانواده فقط مالک ۱۹۰۰۰ ده يعنى ۳۸ درصد از کل دهات بودند در حالى که گروه ديگر از مالکان متوسط که هر کدام مالک ۱۰۵ روستا بودند ۷ هزار آبادى يا ۱۴ درصد از مجموع آبادى‌ها را در اختيار داشتند. براساس يک آمارگيرى ميزان دهاتى که زير سلطه بزرگ مالکى اداره مى‌شد ۱۲۷۲۵ ده (در حدود ۵/۳۴ درصد) از کل دهات ايران برآورده شده است که بالاترين رقم مالکيت در ايران به‌شمار مى‌رود.


به‌طور کلى عمده مالکان را در ۴ گروه مى‌توان طبقه‌بندى کرد: اولين گروه از خاندان سلطنتى سابق، امراى لشگرى و کشورى تشکيل مى‌شدند. گروه دوم از خان‌هاى قبايل مهم کشور ترکيب يافته بودند. دستهٔ سوم را بزرگان و علماء مذهبى به‌وجود آورده بودند و بالاخره گروه بعدى از تجار و بازرگانان که به سرمايه‌گذارى در زمين پرداخته‌ بودند تشکيل مى‌شد. صرف‌نظر از منشأ گروهى آنان، اين بزرگ مالکان با استثناهائى ساکن شهرها بودند و عمدتاً در تهران و يا مراکز استان‌ها زندگى مى‌کردند. آنان به‌ندرت از روستاهاى خود بازديد به‌عمل مى‌آورند و ترجيح مى‌دادند که امور املاک خود را به مباشران خود در ده واگذار کنند.

خرده مالکى

شکل‌ ديگرى از مالکيت ارضى در ايران به‌شمار مى‌آيد که در آن اراضى يک ده معمولاً به دو يا تعداد بيشترى مالک تعلق داشت. در چنين شکلى اراضى ده توسط چندين مالک اداره مى‌شد. در اين شکل از مالکيت، محصول توليد شده براساس نظم تقسيم بين مالک و زارع به خرده مالک تعلق مى‌گرفت، خرده مالکان در نواحى مختلف ايران پراکنده بودند و تعداد آنان بيشتر و ميزان املاک آنها کمتر از املاک بزرگ مالکان بوده است. بنا به اعتقاد خانم لمپتوهن ”در ناحيه اردستان، کوه کرکس، مورچه خورت و ميمه، بعضى از دهات يزد و اردکان نيز اطراف اصفهان مانند لنجانات، قهدريجان و فريدن و در بعضى از دهات آذربايجان و خراسان خرده مالکى وجود داشت“ در صورتى که بايد اذعان داشت در اکثر نقاط کشور خرده مالکى وجود داشته ولى در استان‌هاى سيستان و بلوچستان، فارس کردستان و در بعضى از استان‌هاى کشور اکثر مالکان بزرگ حضور داشته‌اند. از کل دهات ايران قبل از اصلاحات ارضى که حدود ۳۹۷۷۱ ده بوده تعداد ۱۶۲۵۱ ده که حدود ۴۱ درصد است در زمره دهات خرده مالک ذکر شده است. در ميان خرده مالکان دو گروه قابل ذکر هستند، خرده مالکان غيرزارع و رعاياى صاحب زمين. اولين گروه شخصاً کشت و زرع نمى‌کردند و از وارثان بزرگ مالکان بازاريان، بُروکرات‌ها و صاحبان حرف تشکيل مى‌شدند که اکثريت آنها در شهرها زندگى مى‌کردند و املاک خود را به شيوهٔ بزرگ مالکان اداره مى‌نمودند. رعاياى صاحب ملک، اراضى خود را شخصاً به زير کشت مى‌بردند تعداد اين گروه زياد نبود اما در سراسر ايران پراکنده بودند اراضى آنان گاهى چنان اندک بود که به زحمت مى‌توانستند زندگى خود را از اين راه تأمين کنند.

مالکيت قبيله‌اى

اين شکل از مالکيت در ميان عشاير ديده مى‌شد. از لحاظ اداري، اراضى متعلق به رئيس خانواده يا ايل بود، اما اعضاء قبيله حق استفاده از اراضى را داشتند. چنين الگوى مالکيتى در بيشتر نقاط ايران به چشم مى‌خورد.


به‌طور خلاصه به املاک رعايا نيز بايستى اشاره کرد که از حدود ۵ درصد کل املاکى که به زير کشت در مى‌آمد تجاوز نمى‌کرد. وسعت املاک متعلق به رعايا آنچنان نبوده که شکل ديگرى از مالکيت اراضى را به‌وجود آورد. اين امر با تحقيقى که در بخش تحقيقات روستائى مؤسسه تحقيقات و مطالعات اجتماعى در هفت منطقه روستائى صورت گرفت تأييد شد. بنابراين مطالعه حدود ۲۵ درصد از اين دهات بر بزرگ مالکان، ۲۷ درصد به خرده مالکان غايب از ده، ۸ درصد به دولت، ۷ درصد به موقوفات و فقط ۳ درصد به رعايا تعلق داشت و بقيه ۱۹ درصد به‌صورت ختلط در اختيار مالکان غايب از ده، موقوفات و خالصه قرار مى‌گرفته است.