تجزيه و تحليل و تدوين راه‌حل‌هائى در جهت ارائه طرح‌ها

پس از تجزيه و تحليل وضع موجود شهر و با استفاده از پيش‌بينى‌هاى اقتصادى و مسائل مبتلا به جمعيت، برنامه‌ريزى شهرى بايستى متناسب با دوره‌هائى که طرح‌هائى که طرح در آن به مرحلهٔ اجراء درمى‌آيد، صورت گيرد. اگر فرضاً برنامه‌ريزى براى ده سال آينده صورت مى‌گيرد، بايد نکات زير مورد توجه قرار گيرد:


- تعداد جمعيت در ده سال بعد چه اندازه خواهد بود و در حال حاضر شهر داراى چه جمعيتى است؟


- مشخصات و خصوصيات جمعيت آينده اعم از تعداد جمعيت فعال مراکز جذب نيروى کار، نوع درآمد جمعيت، تعداد جمعيت مدرسه رو، نوع و تعداد جمعيت مهاجر و مانند آن بايد مشخص گردد.


- هدف از طرح توسعهٔ آيندهٔ شهر چيست و اصولاً در ده سال آينده براى شهر چه نقش و چه خصوصياتى درنظر گرفته شده است؟


- تعداد ساختمان‌هاى مسکونى مورد نياز جمعيت آيندهٔ شهر چند واحد است؟


- تأسيسات موردنياز جمعيت کدام است؟


- اولويت‌ها در توسعهٔ آيندهٔ شهر مانند اماکنى که بايستى نوسازى يا بهسازى گردند، کدام است؟


- چه تأسيساتى در اطراف شهر يا داخل شهر به‌وجود خواهد آمد (مانند استقرار صنايع، کارخانجات يا ايجاد مجتمع‌هاى آموزشي؟)


- امکانات اجرائى و اقتصادى طرح پيشنهادى چيست و طرح در چند مرحله از نظر زمانى به مرحله عمل درمى‌آيد؟


- وضعيت اقتصادى و درآمد مردم، پذيرش و همکارى جمعيت با طرح پيشنهادى و نوع خواسته‌هاى آنان و نيازهاى شهر چيست؟


- در برنامه‌ريزى شهر از نظر طبيعى و رابطهٔ شهر با طبيعت و اقليم خود، چه ضابطه‌هائى بايستى درنظر گرفته شود؟


- بافت‌ها و عناصر سنتى و تاريخى شهر کدام‌ است و مشکلات اجتماعى مردم چيست و راه‌حل‌هايى پيشنهادى در چه زمينه‌هائى مى‌تواند باشد؟


- خصايص اراضى کشاورزى و محدوديت‌هائى که در زمينهٔ گسترش آيندهٔ طرح وجود دارد کدام است؟


بعد از تجزيه و تحليل و غور و بررسى دقيق در زمينه‌هاى فوق و بعد از آنکه تعداد جمعيت، وضع اقتصادى جمعيت، نيازهاى جمعيت و خصوصيات آن در رابطه با اقتصاد شهر و منطقه، نقش شهر در ده سال آينده و امکانات و محدوديت‌ها معلوم گرديد، مى‌توان دست به ارائهٔ طرح زد؛ و پس از ارزيابى همهٔ جوانب، طرح را پيشنهاد نمود و به مرحلهٔ اجراء درآورد. ولى نکته‌اى که بى‌نهايت قابل اهميت مى‌باشد، آن است که برنامه‌ريزى بايستى از يک آينده‌نگرى برخوردار باشد؛ و طرح تنها براى ده سال آينده پيشنهاد نشود؛ بلکه به‌نحوى ارائه گردد که در ارتباط با آيندهٔ شهر نيز قرار داشته باشد.

تراکم‌هاى خالص و ناخالص

تعيين انواع تراکم در سطح شهر و پيشنهاد آن به‌عنوان ضابطه‌اى براى جايگزينى جمعيت و تأسيسات وابسته به آن، در طرح‌هاى توسعهٔ شهرى از اهميت خاصى برخوردار است. جامعه‌شناسان در مورد نحوهٔ پراکندگى تراکم و اثرات تراکم زياد بر جمعيت، معتقد هستند که تراکم از يک سلسه اثرات مثبت و منفى برخوردار مى‌باشد. اثرات منفى تراکم زياد را، در روابط غير صميمى افراد و معاشرت خشک مردم با يکديگر، ايجاد سر و صدا و نارسائى‌هاى رواني، گرانى قيمت زمين و اجاره‌خانه، فقدان زندگى خصوصى و پوشيده از چشم ديگران، امکان بروز اختلاف بين جمعيت، بروز ناراحتى‌هاى عصبي، بزهکارى و جنايت، امکان مخاطرات بهداشتى مانند ناراحتى‌هاى قلبى و سرطان و بروز بيمارى‌هاى واگير، و امثال آن مى‌دانند؛ و اثرات مثبت آن را در تراکم سرمايه و جمعيت در کنار يکديگر امکان، ايجاد شبکه‌هاى برق، آب، بهداشت و امکان اجراء برنامه‌هاى عمراني، امکانات بهره‌ورى بيشتر از مزاياى فني، فرهنگى و امکانات شغلى که در مناطق متراکم شهرى وجود دارد؛ و بالاخره توسعهٔ شبکه‌هاى ارتباطى و بالنتيجه رشد شهرها تفسير مى‌کنند. تعيين تراکم‌ها ضمن آنکه در رابطه با مسائل اقتصادى و فيزيکى قرار مى‌گيرد، از نظر اجتماعى نيز داراى اهميت شايان توجهى است. لذا، در تعيين تراکم‌ها رعايت نکات فوق و آگاهى داشتن از اثراتى که تراکم‌هاى پيشنهادى بر مسائل اجتماعى شهر مى‌گذارد، ضرورى است.


۱. در هنگام تعيين تراکم تأمين آسايش براى سکونت در داخل خانه و زيست در اطراف خانه به‌نحو مطلوب ميسر مى‌گردد؟

۲. براى تأمين تسهيلات و حل مشکلات شهري، مقدار تراکم پيشنهادى کافى است يا خير؟


در تراکم مسکوني، به دو اصطلاح ”تراکم مسکونى خالص“ و ”تراکم مسکونى ناخالص“ برخورد مى‌نمائيم. اگرچه بين برنامه‌ريزان شهرى کشورهاى مختلف بر سر تعريف تراکم مسکونى خالص و ناخالص اتفاق نظر موجود نيست، ولى تعريف قابل قبول اين است که: منظور از تراکم مسکونى خالص، نسبت تعداد جمعيت به اراضى است که صرفاً به‌خاطر سکونت در نظر گرفته شده باشد؛ و مقصود از تراکم مسکونى ناخالص، نسبت تعداد جمعيت به کل اراضى است که به مصرف واحدهاى مسکونى و نيازمندى‌هاى وابسته به آن رسيده است يعني:


تراکم مسکونى خالص = تعداد ساکنين حوزه / مقدار زمينى که صرفاً تحت استفادهٔ خانه‌ها است.


تراکم مسکونى ناخالص = تعداد ساکنين حوزه / مقدار زمينى که تحت استفادهٔ خانه‌ها است + کوچه‌هاى درجه اول مسکونى + خيابان‌هاى جمع‌کننده و تأسيسات وابسته به مسکن


سنجش تراکم معمولاً برحسب نفر در هکتار صورت مى‌گيرد. در جهت توضيح مطالب فوق مثالى آورده مى‌شود:


فرض شود که مساحت اراضى يک قسمت از يک شهر که در آن توسعهٔ مسکوني، معابر، تأسيسات وابسته به مسکن به‌وجود آمده است برابر ده هکتار مى‌باشد و جمعيت ساکن در آن نيز حدود هزار نفر است. ميزان مساحت اراضى مسکونى نيز برابر چهار هکتار است.


بنابراين فرض، ميزان تراکم خالص مسکونى اين مجموعه شهرى عبارت خواهد بود از:


نفر در هکتار (تراکم خالص مسکوني) ۲۵۰ = ۱۰۰۰ نفر (جمعيت) / ۴ هکتار (مساحت اراضى مسکوني)


و تراکم ناخالص آن نيز به قرار زير است:


نفر در هکتار (تراکم ناخالص) ۱۰۰= ۱۰۰۰ نفر (جمعيت) / ۱۰ هکتار (مساحت اراضى مسکونى + تأسيسات وابسته به محيط‌هاى مسکونى + خيابان‌ها و کوچه‌ها).