پيش‌بينى‌هاى اقتصادى و جمعيت

پيشنهاد طرح توسعهٔ آتى شهر بر مبناى پيش‌بينى‌هاى جمعيت و اقتصاد و پس از آن نحوه کاربرى زمين پيشنهادى قرار داد. به‌طور کلى در طرح آيندهٔ شهر، بايستى تعداد جمعيت در مقاطع زمانى پنج‌ساله، ده ساله يا بيشتر مشخص گردد؛ و خصوصيات جمعيت از نظر تعداد، جنس، سن و گروه‌هاى فعال اقتصادي، بعد خانوار، جمعيت محصل، رؤساى خانواده و مانند آنها، بررسى شود. سپس بايد به پيش‌بينى عوامل اقتصادى پرداخت (به‌عنوان مثال، محيط‌هاى تجارى که ايجاد خواهد شد، صنايعى که پيشنهاد مى‌شوند، بازده اقتصادى شهر، وضعيت کار و شغل، درآمد و مانند آنها) و باتوجه به مطالعهٔ جمعيت و اقتصاد شهر، نحوهٔ کاربرد اراضي، نوع تراکم‌ها، سرانه‌ها و برآورد نيازهاى عاطفي، استقرار صحيح آنها را مورد توجه قرار داد.

سرانهٔ زمين

سرانهٔ زمين، عبارت از مقدار زمينى است که به‌طور متوسط از هريک از کاربرى‌هاى شهر به هر نفر از جمعيت آن مى‌رسد. تعيين سرانهٔ زمين براى آيندهٔ شهر، بايستى براساس بسيارى از خصوصيات شهر و جمعيت شهرى بنيان گيرد و به مرحلهٔ پيشنهاد برسد. در تعيين سرانه‌ها چند عامل بسيار مهم دخالت دارند که عبارتند از: تعيين قيمت زمين، نوع درآمد مردم، امکانات گسترش شهر، موقعيت و طبيعى محل، مسائل اجتماعي، و آداب و رسوم، احتياجات جمعيت به تأسيسات رفاهي، نوع معيشت، تکنولوژى ساختمان، و امثال آنها تعيين سرانهٔ زمين در ارتباط با نوع تراکم‌هاى پيشنهادى قرار دارد و در ارتباط با آن نسبت به هر يک از کاربرى‌هاى شهرى سرانه‌اى مشخص مطرح مى‌گردد. مسلم است که جمعيت، تعيين‌کنندهٔ ميزان توسعهٔ شهر در آينده مى‌باشد. اين جمعيت در درجهٔ اول احتياج به محلى دارد که به‌عنوان سکونت در اختيار او قرار گيرد. بنابراين، تعيين سرانه‌هاى مسکونى از اولويت و اهميت خاصى برخوردار مى‌باشند.


سرانهٔ مسکونى در سطح شهر، بايستى پس از مطالعهٔ درآمد خانوارها، تعداد افراد در خانوار، قيمت زمين و ميزان حداقل تفکيک زمين نسبت به نوع درآمد خانوار صورت گيرد و در اين مورد، ضابطه‌هاى اجتماعى و خصوصيات آب و هوائى محيط درنظر گرفته شود؛ و سپس اقدام به پيشنهاد سرانهٔ موردنظر مى‌گردد. هنگامى که ميزان نياز به واحد مسکونى در شهر مشخص گرديد بايد توزيع سرانه‌هاى مسکوني، تعداد طبقات واحدهاى مسکوني، مساحات زيربنا و فضاهاى باز اين واحدها، مورد تجزيه و تحليل واقع شده و نتايج آن در تعيين سرانه‌هاى مسکونى تأثير داده شود.


پس از آنکه اين سرانه‌ها تعيين شد، باتوجه به مساحت کل شهر و نيازهاى جمعيت در هر يک از تراکم‌ها، بايستى اقدام به تعيين ساير سرانه‌هاى شهرى مانند: سرانهٔ تجاري، اداري، تفريحى و مانند آنها گردد. سرانه‌هاى مسکونى و شهري، بايد متناسب با خصوصيات جمعيت در تراکم‌هائى که مطالعات اساسى در زمينهٔ تعيين آنها ضرورت دارد، تعيين گردد.

حريم، محدوده، محدودهٔ ساخته شده

معمولاً براى انجام خدمات شهرى و اقدام در جهت تأسيس ساختمان‌ها، فضاهاى شهرى و برنامه‌هاى عمران شهري، حدودى لازم است که بتوان در آن حدود به انجام خدمات شهرى و برنامه‌ريزى در زمينهٔ اين خدمات پرداخت. لذا، حدودى را براى انجام اين خدمات تعيين مى‌کنند؛ و معمولاً اين حدود از طرف مسئولين امور شهرى و شهردارى‌ها مشخص مى‌شود، تا بتوان در يک برنامهٔ زمانى مشخص به نوسازى و گسترش شهر پرداخت؛ و خدمات شهرى مورد نياز آن را اعم از برق، آب، تلفن، مسکن، فضاى سبز، درمان و مانند آن تأمين کرد. اين حدود را محدودهٔ شهر مى‌گويند. اما در صورتى‌که شهر در تمام اين محدوده گسترده نشده و تنها در قسمت‌هائى از آن توسعه يافته باشد، مقدار اراضى ساخته شده را در داخل اين محدوده شهري، محدوده ساخته شده شهر مى‌گويند. در حقيقت‌، محدوده ساخته شده شهر عبارت است از مساحت محدودهٔ شهر، منهاى اراضى ساخته نشده در داخل اين محدوده.


همچنين، در جهت توسعه‌هاى بعدى شهر در مراحل زمانى آينده، در اطراف محدودهٔ شهرها حدودى ديگر تعيين مى‌شود. که به حريم شهر معروف است، ولو آنکه در آن نتوان به احداث ساختمان پرداخت. ولى به کارهاى ديگر عمرانى شهري، مثل توسعهٔ مسکن نمى‌توان اقدام نمود. در صورتى‌که تصميم به ايجاد ساختمان يا توسعهٔ يک قسمت از شهر در داخل حريم گرفته شود، ضوابط ديگرى دارد که تحت عنوان شهرک‌سازى مشهور است و مشخص است که خدمات شهرى آن، طبق برنامهٔ جداگانه‌اى مى‌‌باشد و به خدمات شهر اصلى مربوط نمى‌گردد.


حريم شهر را به مفهوم ديگرى نيز مى‌توان تعريف نمود و آن عبارت است از همان خط کمربندى يا منطقه‌اى که تحت نفوذ مستقيم گسترش شهر قرار دارد؛ و يا اينکه حريم شهر عبارت است از: اراضى و املاک متصل به حد خارجى محدودهٔ قانونى شهر که حدود آن طبق تشريفات مقرر در قانون شهردارى‌ها تعيين مى‌شود و شهردارى‌ها موظف به اعمال نظارت در ا ين محدوده مى‌باشند.