پس از مطالعهٔ وضع موجود شهر و تجزيه و تحليل آن و انجام پيش‌بينى‌هاى لازم اتخاذ تدابير کوتاه‌مدت و بلندمدت براى رفع نواقص موجود و طرح آيندهٔ شهر ضرورى است. تعيين اولويت‌ها در بهسازى و نوسازى محيط شهري، تدوين برنامه‌هائى به‌منظور بهبود وضع شهر و بسط و ارتباط هرچه بيشتر آن با عوامل منطقه‌اى به تأسى از نقش عوامل طبيعي، تيپ و خصوصيات ساختمان‌هاى شهر، علائق و سنت‌هاى مردم و عملکرد اقتصادى شهر همچنين مقايسه وضع موجود شهر با طرح‌هاى آيندهٔ آن، اهميت ويژه‌اى دارد. تعيين استانداردها و سرانه‌هاى معقول و منطقي، تراکم‌هاى مسکونى و شهري، که با خصوصيات شهر مورد مطالعه وفق دهد، از جملهٔ اين موارد است. يکى از دلايلى که ممکن است به شکست طرح‌هاى جامع شهرى يا هرگونه طراحى که به‌منظور بهسازى و نوسازى شهر تدوين مى‌شود بينجامد، در نظر نگرفتن بسيارى از مسائل فوق و يا کافى نبودن و منطقى نبودن طرح‌هاى پيشنهادى در رابطه با شناخت وضع موجود شهر است. هرگونه طرحى که براى شهر در دست مطالعه است، بايستى وضع موجود شهر را عميقاً مورد مطالعه قرار دهد و در رابطه با امکانات آيندهٔ شهر طراحى شده باشد.


هدف از ارائهٔ يک طرح جامع شهرى و برنامه‌ريزى به‌منظور تعيين وضع آينده شهر، ضمن به حداقل رسانيدن مشکلات و تهيهٔ نقشه‌اى که براساس آن شهر توسعه يابد و يا نوسازى و بهسازى و مرمت شود، احترام به ارزش‌هاى انسانى و بسط روابط صميمى‌تر و نزديک‌تر بين ساکنين آن است. بنابراين، در طرح‌هاى توسعهٔ شهرى نمى‌بايستى بدون شناخت محلات و کيفيت ساخت آنها، به توسعهٔ شبکه را‌ه‌ها و از هم پاشيده شدن محلات اقدام نمود. چه بسا که ممکن است با احداث و يا تعريض يک خيابان يا کوچه، يک محلهٔ شهرى اصولاً عملکرد خود را از دست بدهد؛ يا مردم ساکن آن را از محله به ساير نقاط شهرى به مهاجرت وادار کند. هرچند که توسعهٔ يک خيابان، رفت و آمد از نقطه‌اى به نقطه ديگر را تسريع و راحت‌تر مى‌کند؛ و اگرچه احداث يک خيابان، ايجاد پاساژ‌ها، مغازه‌ها و اماکنى مانند آن را طبيعتاً در پى دارد، ولى هرگونه اقدامى در اين مورد بايستى با دقت و مطالعهٔ عميق صورت گرفته و عوامل ساخت و بافت شهرى و محله‌اي، در درجهٔ اول اهميت قرار گيرند.


در سطح کشور ما، شهرهاى بسيارى وجود دارند که در دل خود محلات منسجمى را مى‌پرورند. اين محلات هماهنگ با زمانى که احداث شده و شکل گرفته‌اند، کارآئى لازم را در رابطه با عملکردهاى شهر داشته‌اند؛ و در زمان حال، با تحولى که در امر شهرنشينى و نوع زندگى شهرى پيش آمده است، هرچند که هنوز از نظر کارآئى محله‌اى و مرکز محله‌اى نقش انسجام يافته‌اى را بر عهده دارند، اما در ارتباط با نيازهاى شهرى دنياى امروز احتياجاتى را نيز دارند. اين احتياجات در رابطه با فرسوده شدن بعضى از ساختمان‌ها و کمبود تأسيسات زيربنائى مثل لوله‌کشى آب، فاضلاب، برق، تلفن و تأسيسات عمومى موردنياز و نحوهٔ دسترسى ساکنين به راه‌هاى مناسب است.


نقش برنامه‌ريزان شهرى و طراحانى که براى آيندهٔ شهر به طراحى و برنامه‌ريزى مى‌پردازند، سرويس رسانى سالم و ايجاد تأسيسات موردنياز به آن محلات است. به‌نحوى که بر شالوده و قوام زندگى در محلات مسکونى و اساس آنها لطمه‌اى وارد نسازد.


ساختمان‌هاى يک محله و يا شهر، خاصه آنها که از نظر سنتى و فرهنگى اهميت دارند، بايستى مورد مطالعه قرار گيرند و در صورت احتياج به مرمت، تعمير شوند؛ و در مورد ساختمان‌ها و بافت‌هاى قابل نگهدارى و مرمتي، اقدام شايسته صورت پذيرد. ساختمان‌هاى فرسوده نيز، در رابطه با ضوابط خاصي، مثلاً در صورتى‌که فرم و نوع ساختمان آنها مغاير با سيماى محله مسکونى و شهر و فرم و بافت اصلى و قابل نگهدارى محلات مسکونى شهر نباشند، مى‌توانند جاى خود را به تأسيسات جديد موردنياز محله دهند. در تعريض شبکهٔ راه‌ها و در صورت نياز به چنين تعريضي، بايستى شبکهٔ راه‌ها، ضمن مشخص شدن نياز به احداث آنها، قلب محلات مسکونى را از هم نپاشند و اصطلاحاً بافت شهرى را قطعه‌قطعه يا قيچى نکنند. از طرف ديگر، در صورت نياز به توسعه و تعيين جهات گسترش آيندهٔ شهر، بايستى حداقل از توسعهٔ شهر در جهت اراضى مزروعى و باغات و فضاهاى سبز اطراف شهر، تا حد امکان جلوگيرى به عمل آيد. جهات توسعه شهر نيز از نظر عوامل طبيعي، بايستى در معرض خطر سيل و يا طغيان رودخانه‌ها نبوده و به بهترين نحو از نظر شبکه‌هاى ارتباطى و هماهنگى با شهر موجود، اقدامات لازم به عمل آيد.


به‌طور کلى مراحل مختلف، مطالعات مربوط به طرح جامع شهر را مى‌توان به قرار زير عنوان نمود:


۱. مطالعهٔ وضع موجود

۲. تجزيه و تحليل وضع موجود و نتيجه‌گيرى از آن

۳. نتيجه‌گيرى‌هاى نهائى

۴. شناخت نيازمندى‌ها و کمبودهاى شهرى

۵. شناخت محدوديت‌ها و امکانات

۶. تعيين هدف‌هاى نهائى پروژه


در ارائهٔ قسمت اخير، مراحل ارائهٔ طرح به قرار زير است:


الف . بررسى راه‌حل‌ها در رابطه با ضوابط و شرايط شهر

ب . تصميم‌گيرى در رابطه با راه‌حل‌ها

ج . ارائهٔ طرح پيشنهادى و الگوى نحوه استفاده از زمين.

د . ضوابط اجرائى طرح پيشنهادى

ه . سازماندهى و مديريت اجرائى


در مورد بند الف، راه‌حل‌هائى که مى‌تواند براى شهر ارائه شود، مورد مطالعه قرار مى‌گيرد و پيشنهاد مى‌شود.


در مورد بند ب، بهترين راه‌حل‌هائى که مى‌تواند دربرگيرندهٔ کليهٔ جوانب و مسائل شهرى و شهرسازى باشد، پس از تجزيه و تحليل انتخاب مى‌شود.


در مورد بندهاى ج، د، ه، انجام برنامه‌هاى زير ضرورت دارد:


۱. مطالعهٔ امکانات و محدوديت‌هاى توسعهٔ شهر، در رابطه با استعدادها و امکانات موجود و ايده‌هاى کلى طرح.

۲. تهيه و تدوين برنامه‌هائى به‌منظور رفع نواقص و کمبودها در سطح شهر و کاهش مشکلات موجود.

۳. پيش‌بينى‌هاى آينده (بر مبناى پيش‌بينى جمعيت، اشتغال، درمان، مسکن، آموزش)

۴. تعيين ضابطه‌ها و معيارهاى توسعهٔ شهر (سرانه‌هاى مختلف شهري، در رابطه با خصوصيات محيطي، اجتماعى و اقتصادى شهر) که شامل تعيين طبقات ساختماني، سرانه‌هاى زمين، سرانه‌هاى زيربنا و قطعه‌بندى واحدهاى ساختمانى مى‌گردد.


۵. تعيين کمبودهاى موجود زمين و ميزان زمين‌هاى مورد احتياج آينده.


۶. مطالعه در جهت تعيين شخصيت معمارى شهر، نسبت به انواع خصوصيات آن.


۷. تعيين جهات توسعهٔ آيندهٔ شهر (بر مبناى استعدادهاى زمين از نظر فيزيکي، اقتصادي، عوامل موجود شهرى و منطقه‌اي، سيماى شهر و...) در رابطه با امکانات و محدوديت‌ها.


۸. تعيين کاربرد اراضى شهرى در سطح شهر آينده، با توجه به معيارها و استانداردها.


۹. خصوصيات بافت شهرى جديد و ارتباط آن با بافت‌هاى ديگر شهر.


۱۰. تعيين نيازهاى مسکن در آينده، در رابطه با جمعيت آينده و اندازه‌هاى خانوار.


۱۱. تعيين تيپ و خصوصيات مساکن آينده در رابطه با نيازهاى اجتماعى و خصوصيات و مساحت واحدهاى مسکونى پيشنهادى.


۱۲. نحوهٔ شکل‌گيرى و نوع تراکم واحدهاى ساختمانى شهر در ارتباط با نقش اقليم، سنت، اقتصاد، جامعه و مانند آن.


۱۳. تعيين برنامه جهت بافت‌هائى که در وضع موجود شهر بايستى تخريب، نوسازى و يا مرمت گردند.


۱۴. تعيين اولويت‌ها در نوسازى و بهسازى شهر و مرمت يا احياء محلات قديمى و رفع نواقص و نارسائى‌هاى آنها.


۱۵. تأمل در بهره‌گيرى از طبيعت و بافت‌هاى سنتى شهر، در جهت حفظ و توسعهٔ سيما و زيباسازى مناظر شهرى.


۱۶. سلسله مراتب شهرى در جهت تقسيم فعاليت‌هاى مختلف شهر براساس تقسيم‌بندى‌هاى مناطق شهري، نواحى شهري، محلات شهري، گذرها، ميادين، کوى و برزن‌هاى شهرى.


۱۷. طرح نمونهٔ مراکز محله، نحوهٔ عملکرد آنها و بررسى بافت، نوع مسکن، طبقات ساختمان‌ها، موقعيت تأسيسات موردنياز، شعاع عملکرد ارتباطات محله‌اي، دسترسى‌ها، هم‌شکلى ساختمان‌ها، ديد و مناظر ... و ارائهٔ جزئيات لازم، در جهت طرح واحدهاى مختلف محله‌اى و ساختمانى.


۱۸. جايگزينى صحيح فعاليت‌هاى ادارى و تجارى شهر براساس سلسله مراتب شهرى (بند ۱۶)، به‌نحوى که ضمن آنکه شهر داراى يک مرکزيت تجارى و ادارى در سطح شهر است، مراکز تجارى و ادارى کمک‌کننده نيز به رفع نيازهاى عمومى بپردازد (برحسب نوع واحدهاى تجارى يا ادارى).


۱۹. تعيين موقعيت تأسيسات صنعتى که سبک يا سنگين (در صورتى‌که نياز به چنين توسعه‌اى باشد)، در رابطه با نقش‌هاى شهر و از نظر رابطهٔ چنين تأسيساتى با اماکن مسکونى و مراکز کاري، آلودگى هوا، مکان‌يابى صنايع از نظر اقتصادى و هماهنگ با شبکهٔ راه‌ها و امثال آنها.


۲۰. توسعه و جايگزينى کليهٔ فعاليت‌هاى آموزشي، اعم از کودکستان، دبستان، مدرسه راهنمائي، دبيرستان، هنرستان، مراکز عالى آموزشى و مانند آن در سطح محلات، نواحى و مناطق شهري، همگام با شعاع عملکرد هر يک از اين واحدها در سطح شهر و پراکندگى جمعيت شهر.


۲۱. پيشنهاد محل ايجاد بيمارستان‌ها، درمانگاه‌ها و مراکز اورژانس موردنياز و نوع تخصص آنها در سطح شهر.


۲۲. جايگزينى تأسيسات زيربنائى شهرى و موقعيت آنها مانند شبکهٔ پست، شبکهٔ آب (و ميزان مصرف آن)، تلفن، فاضلاب و سيستم دفع آب باران، محل‌هاى جمع‌آورى و دفع زباله، کشتارگاه، گورستان و آتش‌نشانى (سيستم آتش‌نشاني، شيرهاى آتش‌نشانى).


۲۳. برآورد احتياجات و جايگزينى تأسيسات عمومى شهرى مثل: پارک‌ها و فضاهاى سبز و ديگر اماکن تفريحي، کتابخانه‌ها، مراکز ورزشى و سالن‌هاى اجتماعات، جايگاه توزيع بنزين مراکز حمل و نقل مسافربري، مساجد و امثال آنها.


۲۴. ايجاد دسترسى‌ها و معابر شهرى براساس سيستم خيابان‌هاى اصلي، خيابان‌هاى جمع‌کننده کوچه‌ها و معابر، عرض خيابان‌ها، موقعيت پارکينگ‌ها، شبکه‌هاى اتوبوسرانى و تاکسيرانى و احتمالاً راه‌هاى سريع رو (بزرگراه).


۲۵. شبکهٔ راه‌ها و امکانات توسعهٔ آن در آينده، ضمن آنکه بايستى در جهت حفظ بافت‌هاى اصيل و سالم شهرى باشد، بايد در رابطه با تسهيل رفت و آمد بين مراکز مسکونى با محيط‌هاى کار، تحصيل، خريد، تفريح و مانند آن نيز بوده و مشکلات عبور و مرور را به حداقل برساند.


۲۶. شبکهٔ راه‌هاى پيشنهادى چه در سطح شهر موجود و چه در سطح شهر آينده، بايستى در رابطه با تراکم‌هاى شهرى و موقعيت مراکز فعاليتى به‌وجود آيد.


۲۷. جايگزينى صحيح و تعيين تراکم‌هاى شهرى و مسکونى در محلات، نواحى و مناطق مختلف شهرى و تعداد جمعيت هر يک از آنها.


۲۸. طرح توسعهٔ شهر بايستى از يک آينده‌نگرى خاص برخوردار بوده و امکان توسعهٔ شهر را در مراحل بعد از زمان تعيين شده، براى اجراء طرح‌هاى بعدى آماده نگهدارد (چه از ديده شبکه‌هاى معابر و چه در جهت حفظ اراضى ذخيره براى توسعه آينده شهر).


۲۹. در طرح‌هاى توسعهٔ آينده شهر، خواست مردم در رابطه با منطق طرح‌هاى توسعهٔ شهري، در درجه اول اهميت قرار دارد.


در شهرسازي، مسئله اين نيست که بتوان با ايجاد چند ساختمان يا چند شبکهٔ راه و تأمين چند مدرسه يا درمانگاه يا پارک، مشکلات اصلى را حل نمود. چيزى که مهم‌تر است، آن است که روابط صميمانه بين مردم، تعيين تراکم‌هاى منطقي، روابط محله‌اى و مراکز محله‌اي، به‌نحو صحيحى در مدنظر قرار داشته باشد که اين مسئله نمى‌تواند در قالب يک يا چند نقشهٔ شهرسازى بيان شود.


در زمينه‌هاى طرح‌ريزى شهرى نيز، چنين عواملى است که دست طرح‌ريز شهرى را در طراحى محيط شهرى قوت مى‌بخشد. مهم‌ترين اين موارد عبارت است از:


- رابطهٔ شهر با اقليم و محيط منطقه‌اى اطراف خود.


- خصوصيات سنتى و علائق مردم در يک جامعهٔ شهرى.


- در نظر داشتن معيشت شهرنشينان و اقتصاد شهرى.


- آشنائى به خلقيات و روحيات گروه‌هاى مختلف مردم و خواست‌هاى آنان، در زمينه‌هاى مختلف طرح‌ريزى مثل بافت شهر، تيپ ساختمان‌ها و مساکن شهر، فرم، نحوه هم‌شکلى با محيط‌هاى اطراف و مانند آنها.


در برنامه‌ريزى‌هاى شهرى در نظر داشتن موارد بسيارى ضرورى است که ذيلاً نمونه‌هائى از آن را يادآور مى‌شويم:


- رفع مشکلات مربوط به مسکن و تأمين مسکن براى گروه‌هاى مختلف جمعيت.


- اشتغال و رفع بيکارى.


- جلوگيرى از آلودگى محيط زيست (آلودگى هوا، آلودگى محيط، آلودگى صدا) و حفظ بهداشت شهرى.


- ايجاد محيطى مستعد براى فعاليت، تحصيل و کار.


- جلوگيرى از گسترش و به حداقل رساندن اثرات سوء زندگى شهرى مانند آثار ماشينيسم، امراض مختلف رواني، جنايات، بزهکارى‌ها، اعتياد و مانند آن.


- ايجاد محيط‌هائى که بتواند انسان شهرنشين را ضمن دور نمودن از اثرات سوء زندگى شهري، به طبيعت نزديک‌تر سازد.


- ايجاد محيط‌هائى که ضمن ارتقاء سطح توليد، ارائه نقش‌هاى مختلف شهرى و ارتقاء سطح درآمد سرانه، مسائل انسانى و روابط بين افراد انسانى را صميمت بيشترى بخشد، نه آنکه آنها را از همديگر دور کند.


- جلوگيرى از مهاجرت‌هاى بى‌رويه و ناخواسته از شهر به نقاط ديگر و بالعکس، از طريق برنامه‌ريزى‌هاى صحيح منطقه‌اى و به‌منظور رفع نارسائى‌ها در سطح منطقه‌ها و ايجاد روابط منطقى بين شهر با محيط اطراف آن (روستاها، شهرهاى ديگر، مرکز منطقه، مرکز کشور).


- به‌کارگيرى صحيح امکانات و استعدادهاى شهرى و منطقه‌اى.


۳۰. در طرح آينده و هرگونه برنامه‌اى که براى توسعه يا رفع مشکلات شهر و خط‌مشى‌هاى آيندهٔ آن در نظر گرفته مى‌شود، عوامل زير بايد درنظر گرفته شده و پيش‌بينى‌هاى لازم در مورد آنها مرعى گردد.


- بودجهٔ اصلاحات شهر و منابع تأمين بودجه.


- زمان‌بندى اجراء طرح براساس اولويت دادن به رفع نارسائى‌ها و مرحله‌اى نمودن اجراء آنها در رابطه با اقدامات فورى و ضربتى و نوع اقداماتى که از فوريت خاصى برخوردار هستند.


- سازمان‌دهى اجرائى طرح و ضوابط آن.


- تشکيل يک سازمان شهرى که بتواند ضمن ارائهٔ صحيح مديريت شهري، بر اجراء صحيح طرح نظارت داشته و در رابطه با سازمان و امکانات موجود و تغييرات حين اجراء برنامه، صاحب‌نظر باشد.