نظريه‌هائى که در زمينهٔ ساخت شهرها وجود دارند نمى‌توانند ملاک عمل کاملى براى تعيين ساخت يک شهر باشند. خاصه آنکه شهرها، چه از نظر علت وجودى و چه از ديدگاه توسعه‌هاى بعدى خود، از يک قانون يا روش مشخص پيروى نمى‌نمايند.


چه بسا ممکن است شهري، داراى ۱ ساخت باشد. در حالى‌که شهر همجوارش اساس ساخت آن بر مبناى ديگرى باشد و يا هيچ‌يک از ساخت‌هاى شهرى را دارا نباشد. در پديدهٔ ساخت شهرها، بسيارى از عوامل ديگر مؤثر هستند. به‌نحوى که گاهى اثر آنها بر يک شهر، منجر به پيدايش نوع جديدى از ساخت شهرى شده است.


به‌طور کلي، مى‌توان نظريه‌هاى ساخت شهر را، به‌عنوان خطوط اصلى مطالعه، جهت شناخت خصيصه‌هاى شهرى به‌کار گرفت. هريک از نظريه‌هاى فوق واقعيت‌هاى چندى را نشان مى‌دهند. اما لازم است که در بعضى از آنها تعديل و تغييرى صورت گيرد.


ساخت شهرها از يک الگوى معين و مشخص پيروى نمى‌کند، تا بتوان آن را به تمام شهرهاى دنيا تعميم داد و رشد و توسعهٔ شهرها را براساس يکى از آنها دانست. ممکن است شهري، هم به‌صورت قطاعى و هم به‌صورت چند هسته‌اى و يا به‌صورت ستاره‌اى توسعه يابد و يا هيچ کدام از ساخت‌هاى فوق را نداشته باشد. به‌عنوان مثال، در مورد بسيارى از شهرهاى ايران، هرچند که شايد تعدادى از آنها خصيصه‌ها و يا انواع ساخت‌هاى شهرى را که نمونه‌هاى آن در بالا رفت داشته باشند، ولى بسيارى از عوامل ديگر در نوع ساخت آنها دخالت داشته است. يکى از اين عوامل، تأثير عوامل طبيعى و آب و هوائى است که اثر خود را در شکل‌گيرى و فرم‌گيرى بافت شهرها و حتى جهات توسعه خطوط اصلى رشد شهرها نهاده است. عامل ديگر را مى‌توان بر نحوهٔ معيشت و اصولاً اقتصاد جمعيت، استوار دانست. عامل بعدى را بايد در کيفيت تأثير عوامل اجتماعى و فرهنگى جستجو کرد. پديده‌هاى طبيعي، اجتماعى و اقتصادي، علاوه بر آنکه اثر خود را در کيفيت بافت بسيارى از شهرهاى ايران گذارده است، بر ساخت شهرها نيز مؤثر افتاده است. بنابراين، يکى از عواملى که بر ساخت شهرها تأثير اساسى دارد و باعث توسعه‌هاى قطاعى و يا ستاره‌اى يا عمومى و امثال آنها مى‌گردد، و مسلماً تأثيرات بعدى که در ساخت شهرها مؤثر مى‌افتند (مانند: راه يا مهاجرت) از همان عوامل مايه مى‌گيرند. تحقيقات سال‌هاى اخير معلوم مى‌دارد که در مطالعهٔ ساخت شهر، نمى‌توان براى همهٔ شهرها از الگوى واحدى تبعيت کرد و نظريهٔ معينى را به‌کار بست. با اين حال، برخى از اين تحقيقات نشان مى‌دهند که همواره يک نوع رابطه و هم‌بستگى بين مدت و فاصله از مرکز شهر تا حاشيه‌هاى شهر با قيمت زمين، تراکم وسايل حمل و نقل، تراکم جمعيت و واحدهاى مسکوني، مسائل اجتماعي، درجهٔ بهره‌مندى بخش تجارى از زمين‌هاى شهر و توسعه‌هاى عمودى يا افقى شهر، و نظاير آنها وجود داشته است.


در مطالعهٔ ساخت شهر، براى سهولت کار لازم است که مناطق مسکونى و تجارى شهر از يکديگر مشخص شوند. زيرا بسيارى از چهره‌هاى متضاد شهرى در مناطق داخلى شهرها، ناشى از تأثيرات اين دو منطقه است. از جمله عوملى که همواره در ساخت مناطق داخلى شهرها نقش قاطع و تعيين‌کننده‌اى دارد، عامل فرهنگ شهرى است. علاقه به ايجاد واحدهاى مسکونى يک خانوارى و علاقه به آپارتمان‌نشينى يا حومه‌نشيني، از جملهٔ اين عوامل مى‌باشند.