تعيين استانداردها و سرانه‌هاى شهرى براى هر شهر، مستلزم موقعيت محلى آن شهر مى‌باشد. از طرفى در معين نمودن حداقل مقدار لازم زمين براى هر فرد شهرنشين که در شهر سکونت نموده است، عواملى مانند آب و هوا (در تعيين تراکم جمعيت، تراکم ساختمان‌ها، بافت شهري، تعداد طبقات ساختماني، اندازه و گسترش شهر و غيره) قيمت زمين (در رابطه با اندازهٔ درآمد خانوارهاى شهر، حداقل تفکيک اراضى و...) و عوامل اجتماعى و اقتصادى ديگر دخالت دارند. معمولاً براى شهرها دنيا، استانداردها و اندازه‌هاى مختلفى وجود دارد که در بسيارى جهات با يکديگر متفاوت است. در هر کشور، با توجه به مقتضيات و خصوصيات شهرهاى آن، ضابطه‌هاى مشخصى وجود دارد. اين ضابطه‌ها متأثر از منطقه‌اى است که شهر در آن گسترده شده و از عوامل اقتصادى و فرهنگى و تکنولوژيکى است. اين عوامل در رابطه با خصوصيات مردم و نحوهٔ زندگى آنها قرار مى‌گيرد و معيار مشخصى را به‌وجود مى‌آورد.


روش تعيين سرانه‌ها، در انطباق با امکانات توسعهٔ شهر و شرايط اجتماعى و اقتصادى آن قرار دارد و هر يک از سرانه‌هاى پيشنهادى در رابطه با کاربرد اراضي، و نيازهاى جمعيت تعيين مى‌شود. بنابراين، ابتدا بايستى در سطح کل شهر و نسبت به تمام جمعيت به تعيين معيار پرداخت و براى هر يک از کاربرى‌ها (مانند کاربرى مسکوني، تفريحي، درماني، آموزشي) و اجزاء مربوط به آنها، سرانه‌اى معين نمود که مجموع اين سرانه‌ها، سرانهٔ شهرى پيشنهادى را تعيين مى‌نمايد، که آخرالامر مقدار مساحتى را که جهت گسترش آيندهٔ شهر (فرضاً براى مدت زمان مشخصى مثلاً ده سال) لازم است به‌دست خواهد داد.


از موارد ديگرى که بايستى در کاربرد اراضى آيندهٔ شهرها در نظر گرفته شود، آن است که براى ساختمان‌هاى مختلف شهرى ضابطه‌هائى در نظر گرفته شود که به مقررات ساختمانى مشهور است. اين مقررات که نسبت به تراکم‌هاى مسکونى متفاوت است، عبارتند از: ميزان مساحت هر قطعه از اراضى مسکونى (حداقل تفکيک)، حداقل طول و عرض هر قطعه، توزيع جمعيت و نوع واحدهاى مسکونى در هر تراکم (تک خانواري، دوخانوارى چند خانوارى ...) تعداد طبقات ساختمان‌ها، حداکثر زيربناى مجاز در هريک از طبقات ساختماني، حداکثر کل زيربنا به کل زمين و مانند آن. اين ضوابط، در مورد ساير ساختمان‌هاى شهرى مانند ادارات، مراکز تجاري، بيمارستان‌ها، مدارس و غيره نيز بايستى رعايت گردد.

استانداردهاى شهرى

در سطح کشور ما، استانداردها و معيارهاى مشخصى به‌منظور تعيين همهٔ سرانه‌هاى شهرى ارائه نگرديده است. از طرفي، استفاده از استانداردهاى کشورهاى ديگر نيز در زمينهٔ تأسيسات مختلف شهرى مانند مسکوني، درماني، آموزشى و امثال آن، به دليل مغاير بودن شرايط آنها از نظر آب و هوائي، ويژگى‌هاى فرهنگى و اجتماعي، درآمد، ابعاد و اندازه‌هاى خانوار و امثال آنها، خالى از اشکال نمى‌باشد. از آنجا که شرايط زندگى شهرى در مناطق مختلف کشور با يکديگر تفاوت‌هاى اساسى دارد، معيارها و اندازهٔ سرانه‌هاى شهرى در يک شهر از ايران نيز نمى‌تواند قابليت اجرائى براى شهرهاى ديگر را داشته باشد. زيرا، با توجه به اين حقيقت که کشور ما از نظر اقليمى و طبيعى داراى آب و هوا و شرايط طبيعى متفاوتى است و هر کدام از اين شرايط در نوع معيشت و زندگى شهرنشينان مؤثر افتاده است، مسلماً نمى‌توان ضوابط و استانداردهاى يک شهر (مثلاً تهران يا اصفهان) را به شهرهاى ديگر کشور (مثلاً رشت يا کاشان) تعميم داد؛ تا چه رسد به آنکه بخواهيم استانداردهاى يک کشور خارجى و ضابطه‌ها و نوع تيپ مسکن، يا مشخصات ساختمانى آنها را به‌عنوان الگوئى براى شهرهاى خودمان پيشنهاد دهيم.


ذيلاً به تشريح معيارهاى پيشنهادى در مقايسه با استانداردهاى موجود در ساير کشورها مى‌پردازيم، ذکر اين موضوع نيز لازم است که در ارائهٔ معيارهاى فوق تعيين ضوابط آب و هواى انواع شهرها و عوامل اجتماعى و اقتصادى آنها تأثير دارد. معيار مورد سنجش نيز تا يک شهر ۲۰،۰۰۰ نفرى است. از طرف ديگر ملزم به بيان اين موضوع هستيم که معيارهائى که براى شهرهاى ايران ارائه مى‌گردد فقط جنبه پيشنهادى دارد و ضمن آنکه خالى از نقص نيست، مى‌توان آنها را فقط در حد پيشنهاد مطرح نمود، نه به‌عنوان يک استاندارد مشخص و قابل اجراء.


به‌طور معمول، در تراکم‌هاى متوسط شهرى حدود فضاى مورد استفاده واحدهاى مسکونى و عناصر سرويس‌دهندهٔ آنها به شرح زير است:


- فضاهاى مسکونى ۵۰% سطح زمين

- فضاهاى سواره و پياده ۲۵% سطح زمين

- فضاهاى سبز و اماکن ورزشى ۱۵% سطح زمين

- ساير فضاهاى سرويس‌دهنده ۱۰% سطح زمين.

سرانهٔ مسکونى

در استانداردهاى آلماني، متوسط سرانهٔ مسکونى ۷۳ مترمربع مى‌باشد؛ و در استانداردهاى کشورهاى ديگر، اين سرانه متغير است و از حدود ۲۰ مترمربع تا بيش از ۷۰ متر مربع تفاوت مى‌کند. طبق ضابطه‌هاى بالا، سرانهٔ زمين مسکونى در کشورهاى مختلف از ۴۴ تا ۸۸ مترمربع در نظر گرفته مى‌شود.


در مورد وضع موجود زمين مسکونى نسبت به شهرهاى مختلف ايران نيز سرانهٔ مسکونى متغير مى‌باشد. به‌طور متوسط سرانهٔ زمين مسکونى در شهرهاى ايران، بين ۲۰ تا ۵۰ مترمربع است. در مورد سرانهٔ پيشنهادى زمين مسکونى براى شهرهاى ايران، سه نوع پيشنهاد که به ابعاد و اندازه‌هاى خانوار و در تراکم‌هاى مختلف باز مى‌گردد به شرح زير عنوان شده است:


- حداقل سرانهٔ مسکونى در تراکم‌هاى کم، ۵۰ مترمربع

- حداقل سرانهٔ مسکونى در تراکم‌هاى متوسط ۴۰ مترمربع

- حداقل سرانهٔ مسکونى در تراکم‌هاى زياد ۳۰ مترمربع


سرانه‌هاى فوق، بر مبناى حداقل نيازهاى خانوارها به واحدهاى مسکونى مانند: اتاق خواب، نشيمن، پذيرائى و ناهارخوري، توالت و حمام و دستشوئي، انبار، آشپزخانه، فضاهاى ارتباطي، فضاى باز و حياط ديوارها در نظر گرفته شده و بر مبناى شرايط زندگى عمومى شهرى و خصوصيات اجتماعى و اقتصادى خانوارها پيشنهاد گرديده است؛ و مسلماً در شرايط مختلف آب و هوائي، و نحوهٔ سکونت، قابل تغيير خواهد بود.