هنگامى‌که صحبت از خانه مى‌شود در ذهن ما تصورى از يک سرپناه و تعدادى اطاق توأم با سرويس‌هاى مختلف به‌وجود مى‌آيد. در حالى‌که وقتى صحبت از مسکن مى‌شود، منظور سطحى وسيع‌تر از خانه است، که شامل يک سيستم دسته‌جمعى مى‌گردد و آن مجموعه‌اى از خانه‌ها، مراکز آموزشي، مغازه‌هاى اوليه و تأسيسات وابسته و مورد نياز خانه‌ها است که در واحدهاى شهرى مطرح مى‌گردند. بنابراين، مسکن يعنى مجموعه‌اى از خانه‌ها و خيابان‌ها و سرويس‌هاى وابسته به آن.


خانه يکى از عناصر اصلى وابسته به مسکن است که احتياج افراد ساکن در آن برحسب نيازهائى که از يک واحد مسکونى دارند، ابعاد و اندازه‌هاى آن را مشخص مى‌سازد. اين ابعاد و اندازه‌ها هنگامى منطقى و معقول است که با امکان ايجاد يک واحد سکونى از نظر قيمت مصالح ساختماني، قيمت زمين، هماهنگى ساختمان با خصوصيات محيطي، تکنيک ساختمان و مانند آنها وفق دهد و با تعداد افراد ساکن در آن واحد مسکونى نيز مطابقت داشته باشد.


قسمت اعظم ساختمان‌هاى هر مجموعهٔ زيستى را، ساختمان‌هاى مسکونى تشکيل مى‌دهد. مطالعات مربوط به مسکن، تراکم‌هاى مسکونى و مانند آنها در هر برنامه‌ريزي، از اهميت برخوردار است. برنامه‌ريزى مسکن مى‌بايستى از کليه جوانب چه از ديدگاه شرايط و ضوابط آب و هوائى و طبيعى و چه شرايط اجتماعى و فرهنگى و يا عوامل مربوط به اقتصاد، مورد مطالعه دقيق واقع شود. نتيجهٔ اين مطالعات است که تعيين‌کنندهٔ سيما و بافت محلات و پاسخگوى و ساخت يک مجموعهٔ زيستى با کليهٔ تأسيسات و وابستگى‌هاى آن خواهد بود.


مبناى ارزيابى هر پيشنهادى آن است که طرح پيشنهادشده تا چه حد در بهبود نحوهٔ زندگى جمعيت مؤثر افتد. لذا، اولين قدم در چنين برنامه‌ريزى‌هائى مطالعه در نحوهٔ زندگى جمعيتى است که در واحدهاى مسکونى سکونت مى‌گزينند. توجه به آداب و رسوم و سنت‌ها، توجه به فرهنگ و ويژگى‌هاى فرهنگى و نحوهٔ استفادهٔ جمعيت از واحدهاى مسکونى و انتظارى که از واحدهاى مسکونى دارند، در صدر برنامه‌ قرار مى‌گيرد. در نظر گرفتن اين شرايط و ضوابطى اقليمى و جغرافيائى است که بر فرم و ويژگى‌هاى مسکن تأثير خواهد گذارد.


از طرف ديگر، ايجاد مسکن وسيله‌اى است براى تشکيل محيط‌هاى قابل زيست. منظور از زيست، تنها عملکرد بيولوژيکى زندگى روزانه نيست، بلکه صحبت از رابطهٔ اجتماعى و اقتصادى متعادلى است که افراد ساکن در هر مجموعهٔ مسکونى مى‌بايستى از آن برخوردار باشند. بنابراين، برنامه‌ريزى منطقى در مورد مسکن بايد در رابطه با احتياجات مردم و درآمد آنها تنظيم گردد. به نحوى‌که تعادل، سلامت و تحرک اجتماعى ساکنين را تأمين نمايد.

جنبه‌هاى کمّى و کيفى مسکن

درحال حاضر، مسئله‌اى که راجع به مسکن در سطح جهانى از آن صحبت مى‌شود و سازمان‌ها و دستگاه‌هاى مسئول را به چاره‌انديشى واداشته است، مسئلهٔ کمبود واحدهاى مسکونى است. در عين‌حال آنچه که به کيفيت واحدهاى مسکونى باز مى‌گردد نيز، تقريباً در بسيارى از نقاط دنيا رعايت نمى‌شود.


به‌طور کلي، احتياج زياد مردم به واحدهاى مسکوني، مطالعاتى را به‌دنبال داشته است که بيشتر ابعاد کمّى دارند. ممکن است از عناصر داخلى مسکن صحبت شده باشد، ولى در اينکه چگونه اين عناصر در ارتباط با يکديگر قرار گيرند و چگونه در رابطه با جميعت استفاده‌کننده باشند، کمتر توجه شده است. شايد روى خصوصيات ديگرى مثل صرفه‌جوئى در مصالح ساختمانى و مانند آنها تکيه شده باشد، ولى در حقيقت آنچه که بايستى مورد توجه و خاصه مورد توجه معماران قرار گيرد، بيشتر جنبه‌هاى کيفى مسکن است تا کمّيت آن. البته اين بدان معنا نيست که کمّيت مسکن از اهميت کمترى برخوردار است، بلکه در برنامه‌ريزى مسکن بايستى جنبه‌هاى کمّى و کيفى توأماً مورد مطالعه قرار گيرند.


در برنامه‌ريزى مجتمع‌هاى زيستي، هماهنگ با جنبه‌هاى کمّى مسکن و نحوهٔ استقرار آنها از نظر قطعات مسکوني، تراکم ساختمانى و جمعيت و امثال آنها، جنبهٔ کيفى آنها را، از نظر طبيعي، اجتماعي، اقتصادي، تأسيساتي، فنى و هماهنگى‌هائى که در ارتباط ويژهٔ واحدهاى مسکونى با کليهٔ پديده‌هاى شهرى لازم است، بايد مورد توجه قرار داد. اين امر در ارتباط با بافت شهري، مسير راه‌ها و ارتباطات، طبقات ساختمانى و ارتفاع ساختمان‌ها، نحوهٔ سرويس‌رسانى به واحدهاى مسکوني، تراکم جمعيت، ابعاد خانوار، درآمد جمعيت، ميزان عرضهٔ زمين، شيب زمين و مسير آب‌هاى سطحي، جهت وزش باد، تابش آفتاب و بسيارى عوامل مشابه آنها، مطرح مى‌گردد و هم اينها است که در امر برنامه‌ريزى مسکن، بايستى با دقت کافى مورد مطالعه قرار گيرند. پديده‌هاى مسکونى يک نتيجه فيزيکى هستند که بايستى به تبعيت از عوامل فوق، محيطى را ايجاد نمايند که در حداکثر استفاده قرار گيرند. و فضائى مناسب را براى ساکنين به‌وجود آورند.

اهداف برنامه‌ريزى مسکن

بسيارى از مردم بيش از نيمى از عمر خود را در محل مسکونى خويش به‌سر مى‌برند و مسکن غالباً بزرگ‌ترين سرمايه‌گذارى خانوارها را تشکيل مى‌دهد. عاملى‌که پيش از برداشت‌هاى آمارى بر برنامه‌ريزى مسکن تأثيرگذار است، عامل اجتماعى و روحيهٔ انسانى آن است؛ و اين که آيا برنامه‌ريزى مسکن به نحو مطلوبى عملکرد خواهد داشت؟ آيا اين مسکن به سهولت قابل حفاظت است؟ يا از جهت تأمين راحتى و آسايش قابل سکونت مى‌باشد؟ که به تمام اين سؤالات در برنامه‌ريزى‌هاى مسکن بايستى پاسخ داده شود.


هدف‌هاى مسکن را نيز مى‌توان به‌طور منطقى تقسيم‌بندى نمود. مانند: امنيت و سالم‌بودن، اقتصادى‌بودن، عملکرد مناسب، مناسب بودن از نقطه‌نظر اخلاقى و روحيهٔ مردم و زيبائى.

هدف‌هاى داراى اولويت اول

- قابليت هدايت از نظر برنامه‌ريزى:

اين مورد بايستى دقيقاً در مدنظر قرار داشته باشد و در چنين صورتى است که برنامه‌ريزى از درجه موفقيت بالائى برخوردار خواهد بود.


- عملى‌بودن از نظر اقتصادى:

در برنامه‌ريزى مسکن بايستى به‌طور کلى منابع مالى در يک دورهٔ معقول پيش‌بينى و برنامه‌ريزى شده باشد.


- اصلاح محيط کالبدى:

اين مورد بايستى در محل مورد برنامه‌ريزي، بهترين مفهوم استفاده از زمين و طرح شريان‌هاى ارتباطى و امکانات عمومى را شامل گردد.


- اصلاح محيط اجتماعى:

اين هدف روابط اجتماعى و همسايگى را مورد مطالعه و دقت قرار مى‌دهد. اين مورد، جهت رسيدن به زندگى همراه با آسايش بيشتر ساکنين و براى روابط اجتماعى مردم، ضرورى است. درنظر داشتن محوطهٔ مورد استفادهٔ ساختمان‌ها، خوددارى از ايجاد يکنواختى در طرح و توجه به خصوصى بودن واحدها، از جمله موارد بسيار مهم هستند.


- در نظر گرفتن واحدهاى مسکونى براى افراد کم‌درآمد:

اين مورد يکى از احتياجات اساسى شهرها است که دقيقاً بايستى مورد مطالعه و برنامه‌ريزى قرار گيرد.


- درنظر داشتن فضاهاى تفريحى عمومى و فضاهاى باز به‌اندازهٔ کافى و تأسيسات وابسته به مسکن مثل: فضاهاى سبز، مدرسه، درمانگاه، مسجد، آتش‌نشانى و امثال آنها.

هدف‌هاى داراى اولويت دوم

- حداکثر بازده اقتصادى:

بودجه و اعتبارات مصرفى بايستى به بهترين نحو مورد بهره‌بردارى قرار گرفته و در حقيقت بودجه‌ها هدر نرود.


- نايل‌شدن به مفهوم يک اجتماع درحال تعادل:

محلات بايستى پاسخگوى نيازهاى ساکنين خود باشند. اين نيازها شامل مراکز خريد، اشتغال، تحصيل و مانند آنها مى‌گردد.


- مطابقت برنامه‌هاى استفاده از زمين و راه‌هاى ارتباطى.


- پيش‌بينى و بررسى تيپ‌هاى مختلف مسکن:

در اين بخش، کليهٔ مفاهيم مسکن از ديدگاه‌هاى مختلف مثل تراکم، مصالح ساختماني، کيفيت طرح، سرانه‌ها و مانند آنها مورد بررسى قرار مى‌گيرد.


- محافظت از منابع طبيعى:

حفظ درختان و باغات و مزارع در توسعهٔ اماکن مسکوني، خاصه در نواحى خشک و کم‌درخت که مى‌بايستى از توسعهٔ چنين اماکنى در جهت فضاهاى سبز و باغات و مزارع جلوگيرى به‌عمل آيد.


- در نظر داشتن امکانات فرهنگى و آموزشى:

يکى از هدف‌هاى مهّم برنامه‌ريزى مسکن بايستى در نظر داشتن روابط فرهنگى از يک‌سو و توسعهٔ امکانات آموزشى از ديگر سو باشد.


- اصلاح منطقهٔ وسيع‌تر:

اين امور بستگى به کمبود تأسيسات منطقه‌اى دارد و با تأکيد بر گسترش امکانات منطقه‌اي، مى‌توان بسيارى از نارسائى‌ها را مرتفع ساخت.


- استفادۀ مطلوب از زمين و نحوهٔ صحيح پخش تأسيسات و خدمات شهرى.


- حداکثر استفاده از محيط‌هاى طبيعى اطراف و حداکثر کيفيت بهره‌ورى از سيماى زيبا و هماهنگ با محيط ساختمان‌ها. انسان در فضاى اطراف خود، علاوه بر عملکرد صحيح واحدهاى سکونتى و مجموعه‌هاى وابسته به مسکن، به زيبائى آنها نيز احتياج دار. از اين نظر، اين امر همواره بايد به‌عنوان جزئى از هر بخش در برنامه‌ريزى منظور گردد، نه بدان نحو که در پايان کار به‌عنوان تزئين از اين هدف استفاده شود.