ماليات بر درآمد اجازه املاک مستغلات (Real Estate Tax)

به استناد ماده ۵۲ قانون ماليات‌هاى مستقيم درآمد شخص حقيقى يا حقوقى ناشى از واگذارى حقوق خود نسبت به املاک واقع در ايران پس از کسر معافيت‌هاى مقرر در اين قانون مشمول مايات بر درآمد املاک مى‌باشد.


درآمد مشمول ماليات اجاره املاک به استناد ماده ۵۲ قانون مزبور عبارت است از کل مال‌الاجاره اعم از نقدى و غيرنقدى پس از کسر بيست و پنج درصد بابت هزينه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.


مال‌الاجاره به استناد ماده ۵۴ قانون مزبور از روى سند رسمى که در دفترخانه و در محاضر رسمى و يا در محاکم دادگسترى تنظيم و امضاء مى‌شود، تعيين مى‌گردد و در صورتى‌که اجاره‌نامه رسمى وجود نداشته باشد يا از تسليم سند يا رونوشت آن خوددارى گردد و يا مؤجر علاوه بر اجاره‌بهاء وجهى به‌عنوان وديعه يا هر عنوان ديگر از مستأجر دريافت نموده باشد، ميزان اجاره‌بهاء براساس املاک مشابه تعيين خواهد شد. به استناد مفاد ماده ۱۲۹ قانون ماليات‌هاى مستقيم مصوب ۳/۱۲ ۱۳۶۹ و اصلاحيه مورخ ۷/۲/۱۳۷۱، نرخ محاسبه ماليات بر درآمد اجاره املاک براساس نرخ‌هاى مقرر در ماده ۱۳۱ قانون مزبور صورت مى‌پذيرد.


جدول زیر ماليات بر درآمد موضوع ماده ۱۳۱ قانون ماليات‌ها را نشان مى‌دهد.

جدول ماليات بر درآمد موضوع ماده ۱۳۱ قانون ماليات‌ها

شرح
نرخ ماليات
ماليات جمع‌
شونده (ريال)
تا ميزان ۱،۰۰۰،۰۰۰ ريال درآمد مشمول ماليات ساليانه
%۱۲
۱۲۰،۰۰۰
ـ تا ميزان ۲،۵۰۰،۰۰۰ ريال درآمد مشمول ماليات سالانه نسبت به مازاد ۱،۰۰۰،۰۰۰ ريال %۱۸ ۳۹۰،۰۰۰
ـ تا ميزان ۴،۰۰۰،۰۰۰ ريال درآمد مشمول ماليات سالانه نسبت به مازاد ۲،۵۰۰،۰۰۰ ريال
%۲۵
۷۶۵،۰۰۰
ـ تا ميزان ۹،۰۰۰،۰۰۰ ريال درآمد مشمول ماليات سالانه نسبت به مازاد ۴،۰۰۰،۰۰۰ ريال
%۳۵
۲،۵۱۵،۰۰۰
ـ تا ميزان ۲۵،۰۰۰،۰۰۰ريال درآمد مشمول ماليات سالانه نسبت به مازاد ۹،۰۰۰،۰۰۰ ريال
%۴۰
۸،۹۱۵،۰۰۰
ـ تا ميزان ۵۰،۰۰۰،۰۰۰ ريال درآمد مشمول ماليات سالانه نسبت به مازاد ۲۵،۰۰۰،۰۰۰ ريال
%۴۵
۲۰،۱۶۵،۰۰۰
ـ تا ميزان ۱۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ريال درآمد مشمول ماليات سالانه نسبت به مازاد ۵۰،۰۰۰،۰۰۰ ريال
%۵۰
۴۵،۱۶۵،۰۰۰
ـ تا ميزان ۳۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ريال درآمد مشمول ماليات سالانه نسبت به مازاد ۱۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ريال
%۵۲
۱۴۹،۱۶۵،۰۰۰
ـ نسبت به مازاد ۳۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ريال
%۵۴


مأخذ: مجموعه قوانين ماليات‌هاى مستقيم مصوب ۳/۱۲/۱۳۶۶ و اصلاحيه قانون مورخ ۷/۲/۱۳۷۱.


نرخ‌هاى جدول فوق در مورد ماليات بر درآمد اشخاص حقوقى که سال مالى آنها از اول سال ۱۳۷۰ به بعد خاتمه مى‌يابد، جارى بوده و در ساير موارد از ابتداى سال ۱۳۷۱ اعمال مى‌شود.

معافيت‌هاى ماليات بر درآمد اجاره املاک مستغلات

اين معافيت‌ها به‌شرح موارد زير است:


۱. محل سکونت پدر و مادر يا همسر يا فرزند يا اجداد و همچنين محل سکونت افراد تحت تکفل مالک به استناد تبصره يک ماده ۵۲ قانون ماليات‌هاى مستقيم، اجارى تلقى نمى‌شود، مگر به‌موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت مى‌شود.


۲. هرگاه مالک خانه يا آپارتمان مسکوني، را به اجاره واگذار نمايد و خود محل ديگرى براى سکونت خويش اجاره نمايد يا از خانه سازمانى که کارفرما در اختيار او مى‌گذارد استفاده کند به استناد ماده ۵۵ قانون مزبور در احتساب درآمد مشمول ماليات، ميزان مال‌الاجاره‌اى که به‌موجب سند رسمى يا قرارداد مى‌پردازد يا توسط کارفرما از حقوق وى کسر و يا براى محاسبه ماليات حقوق تقديم مى‌گردد از کل مال‌الاجاره دريافتى کسر خواهد شد.


۳. در صورتى‌که مالک قسمتى از محلى را که در آن سکونت دارد جهت سکونت به اجاره واگذار نمايد به استناد ماده ۵۶ قانون مزبور تا سى هزار ريال مال‌الاجاره ماهانه دريافتى مالک از اين بابت معاف خواهد بود.


۴. اشخاص حقيقى که هيچ‌گونه درآمدى ندارند، تا مبلغ يکصد و بيست و پنج هزار ريال از درآمد ماهيانه مشمول ماليات درآمد اجاره املاک (مستغلات) به استناد ماده ۵۷ قانون مزبور از ماليات معاف مى‌باشد و چنانچه درآمد اجاره املاک آنان بيش از منافع فوق باشد ماليات بر درآمد اجاره نبايد درآمد آنان را از مبلغ فوق تقبل دهد.


۵. چنانچه مالک داراى فرزند معلول يا عقب‌مانده‌اى که قادر به‌کار نباشد در تکفل خود داشته باشد. علاوه بر معافيت‌هاى فوق که حسب مورد از آن استفاده خواهند نمود به استناد تبصره ۳ ماده ۵۷ قانون مزبور ماهانه تا ده هزار ريال از درآمد مشمول ماليات اجارى املاک آنها به ازاء هر يک از پرداخت ماليات معاف مى‌شود.


۶. در صورتى‌که سهم مال‌الاجاره هر يک از مالکين مشاع بيش از پنج هزار ريال در ماه نباشد، به استناد ماده ۵۸ قانون مزبور از پرداخت ماليات بر درآمد اجاره املاک معاف خواهد بود.

چگونگى پرداخت ماليات بر درآمد اجاره املاک (مستغلات)

به استناد ماده ۸۰ قانون ماليات‌هاى مستقيم مالک يا مالکين مکلف هستند اظهارنامه مالياتى هر سال درآمد اجاره خود را تا پايان تيرماه سال بعد به حوزهٔ مالياتى مربوطه تسليم و ماليات منطقه را نيز پرداخت کنند. در صورتى‌که مستأجر اشخاص حقوقى (اعم از دولتى يا خصوصى يا نهادهاى عمومى غيردولتي) باشند به استناد تبصره ۹ ماده ۵۲۳ قانون مزبور هنگام پرداخت اجاره‌بهاء مکلف هستند ماليات منطقه را براساس قانون محاسبه کسر و ظرف مدت ده روز پس از کسر و به اداره امور اقتصادى و دارائى محل وقوع ملک پرداخت و رسيد آن را به مؤجر تسليم نمايد.

چگونگى محاسبه و کسر ماليات بر درآمد اجاره املاک (مستغلات)

به استناد تبصره ۹ ماده ۵۳ قانون ماليات‌هاى مستقيم کليه اشخاص حقوقى (اعم از دولتى يا خصوصى يا نهادهاى غيردولتي) مکلف هستند هنگام پرداخت اجاره‌بهاء، ماليات متعلق را به‌شرح ماده ۱۳۱ قانون مزبور محاسبه و کسر و ظرف مدت ده روز به حساب تعيين‌شده از طرف وزارت امور اقتصادى و دارائى واريز رسيد پرداخت را به مالک تسليم کنند.


نکات مورد توجه در محاسبه ماليات بر درآمد اجاره املاک (مستغلات):


۱. در صورتى‌که مدت اجاره املاک طى سال شروع شود براى محاسبه ماليات بايستى مجموعه درآمد اجارى ماه شروع قرارداد اجاره تا پايان همان سال به‌دست آورده و به نرخ ماده ۱۳۱ قانون مزبور، ماليات منطقه را محاسبه کنيم.


۲. در صورتى‌که مالک مورد اجاره (املاک و مستغلات) بيش از يک نفر باشند، نخست بايد درآمد اجاره به نسبت مالکيت مالکان مشخص‌شده و سپس براساس سهم هريک از مالکين ماليات منطقه محاسبه و کسر گردد.


۳. در مورد محاسبه ماليات درآمد اجارى اشخاص حقيقى مى‌بايستى اول کليه معافيت‌هاى پيش‌بينى‌شده در قانون از سهم درآمد اجارى ماهيانه يا ساليانه مالک کسر، سپس ماليات مابه‌التفاوت حاصله محاسبه و پرداخت گردد.


۴. در صورتى‌که مالک يکى از اشخاص حقوقى بوده باشد که صد در صد سرمايه آن به‌طور مستقيم يا غيرمستقيم متعلق به دولت باشد. چون اين‌گونه شرکت‌ها به استناد مفاد تبصره ۵۲ قانون ماليات‌ها از مقررات اين نوع از ماليات‌ها مستثنيٰ هستند، مستأجرين مکلف به کسر ماليات اجاره نمى‌باشند.

ماليات بر درآمد اتفاقى

به استناد ماده ۱۱۹ قانون ماليات‌هاى مستقيم درآمد نقدى و يا غيرنقدى که شخص حقيقى يا حقوقى به‌صورت بلاعوض و يا از طريق معاملات و يا به‌عنوان جايزه يا هر عنوان ديگر از اين قبيل تحصيل مى‌نمايد مشمول ماليات اتفاقى به نرخ مقرر در ماده ۱۳۱ اين قانون خواهد بود.


درآمد مشمول ماليات موضوع اين فصل به استناد ماده ۱۲۰ قانون مزبور عبارت است از صد در صد درآمد حاصله و در صورتى‌که غيرنقدى باشد به بهاء روز تحقق درآمد طبق مقررات اين قانون تقديم مى‌شود، مگر در مورد املاکى که در اجراء مفاد ماده ۶۴ اين قانون براى آنها ارزش معاملاتى تعيين شده است که در اين‌صورت ارزش معاملاتى مأخذ محاسبه ماليات قرار خواهد گرفت.


تبصره:

در مورد صلح معوض و هبه معوض به استثناء موارد‌ى‌که مشمول مادهٔ ۶۳ اين قانون مى‌باشد درآمد مشمول موضوع اين فصل عبارت خواهد بود از مابه‌التفاوت ارزش عوضيين که براساس مقررات اين ماده تعيين مى‌شود نسبت به طرف معامله‌اى که از آن منتفع شده است.

معافيت‌هاى مالياتى ماليات بر در‌آمد اتفاقى

به استناد ماده ۱۲۷ قانون مزبور موارد زير مشمول ماليات اتفاقى نخواهد بود:


۱. کمک‌هاى نقدى و غيرنقدى بلاعوض سازمان‌هاى خيريه يا عام‌المنفعه يا وزارتخانه‌ها يا مؤسسات دولتى و شهردارى‌هاى يا نهادهاى انقلاب اسلامى به اشخاص حقيقى غير از مواردى‌که مشمول ماليات مبحث حقوق است.


۲. وجوه يا کمک‌هاى مالى اهدائى به خسارت ديدگان جنگ، زلزله، سيل، آتش‌سوزى و يا حوادث غيرمترقبه ديگر.


۳. جوايزى که دولت براى تشويق صادرات، توليد و خريد محصولات کشاورزى پرداخت مى‌نمايد.

نحوهٔ رسيدگى به ماليات بر درآمد اتفاقى

به استناد ماده ۱۲۸ قانون مزبور، درآمد مشمول ماليات اشخاص حقوقى ناشى از درآمدهاى اتفاقى از طريق رسيدگى به دفاتر تشخيص خواهند شد و ماليات‌هائى که طبق مقررات اين مبحث در منبع پرداخت مى‌شود، به‌عنوان پيش‌پرداخت ماليات آنها منظور خواهد شد.

ماليات بر جمع درآمدهاى ناشى از منابع مختلف

به استناد ماده ۱۲۹ قانون ماليات‌هاى مستقيم، اشخاص حقيقى که در يک سال مالياتى نسبت به جمع درآمد مشمول ماليات خود از يک يا چند منبع از منابع باب سوم اين قانون (درآمد املاک و کشاورزي، حقوق، مشاغل اشخاص حقوقي، درآمد اتفاقي) کمتر از نرخ‌هاى مقرر در ماده ۱۳۱ اين قانون ماليات پرداخت نموده و يا بيش از يک بار از معافيت موضوع مواد ۸۴ و ۱۰۱ اين قانون معافيت‌هاى حقوق و مشاغل استفاده کرده باشند، مکلف هستند يک اظهارنامه تکميلى حاوى جمع کل درآمدهاى مشمول ماليات مذکور در اين ماده را به تفکيک هر يک از منابع و محل تحصيل تنظيم و تا آخر تيرماه سال بعد به حوزهٔ مالياتى محل سکونت خود تسليم و نسبت به مجموع درآمد خود ماليات متعلق را با رعايت معافيت مقرر در مواد ۸۴ و ۱۰۱ اين قانون طبق نرخ‌ها مذکور در ماده ۱۳۱ قانون مزبور محاسبه و پس از کسر وجوهى که به‌عنوان ماليات بر درآمد منابع درآمدهاى مذکور در اظهارنامه نقداً يا از طريق ابطال تمبر پرداخت کرده‌اند يا به‌موجب قانون وسيله اشخاص ديگر از درآمد آنان کسر شده باشد تأديه نمايند.