کليه اشخاص حقيقى يا حقوقى اعم از اينکه مالک عين ملک و يا مستأجر داراى حق واگذارى محل بابت هرگونه واگذارى سرقفلى محل کسب خود يا انتقال حقوق مربوط به حق تصرف محل و يا حقوق ناشى از موقعيت تجارى مشمول ماليات مى‌باشند. در ارتباط با نحوهٔ محاسبه ماليات نقل و انتقال قطعى املاک و يا انتقال حق واگذارى محل ”مفاد بخشنامهٔ شماره ۱۷۷۵۸/۱۲۵۸ - ۵/۳۰ مورخ ۲۳/۴/۷۱ به‌عنوان مثال نمونه اعلام مى‌گردد.


نظر به اينکه به‌موجب ماده ۱۱ قانون اصلاح موادى از قانون ماليات‌هاى مستقيم مصوب اسفند ۱۳۶۶ تغييراتى در نحوه محاسبه و وصول ماليات نقل و انتقال قطعى املاک و انتقال حق واگذارى محل به‌عمل آمده است.

نقل و انتقالات قطعى املاک

با توجه به اصلاح ماده ۵۹ و حذف ماده ۶۰ و تبصره‌هاى آن و نيز حذف ماده ۶۲ قانون ماليات‌هاى مستقيم همکاران مالياتى دقت خواهند نمود که از تاريخ اجراء ماده اصلاحى مزبور (۱/۱/۱۳۷۱) ماليات نقل و انتقالات قطعى املاک بدون در نظر گرفتن تاريخ تملک مالک، از مأخذ ارزش معاملاتى زمان انتقال و به نسبت سهم هر مالک، به نرخ‌هاى مقرر در ماده ۵۹ اصلاحى يعنى تا مبلغ ۲۰،۰۰۰،۰۰۰ ريال به نرخ ۴% و تا ۶۰،۰۰۰،۰۰۰ ريال نسبت به مازاد ۲۰،۰۰۰،۰۰۰ ريال به نرخ ۸% و نسبت به مازاد ۶۰،۰۰۰،۰۰۰ ريال به نرخ ۱۲% محاسبه و وصول خواهد شد و در صورتى‌که ملک مورد معامله فاقد ارزش معاملاتى باشد ارزش معاملاتى نزديک‌ترين محل مشابه مبناى محاسبه ماليات قرار خواهد گرفت ضمناً چنانچه ملک در سنوات قبل داراى ارزش معاملاتى بوده ولى در سال انتقال براى آن ارزش معاملاتى تعيين نشده باشد در اين‌صورت آخرين ارزش معاملاتى تعيين‌شده قبلى مناط اعتبار خواهد بود.

انتقال حق واگذارى محل

ـ نظر به اينکه به‌موجب تبصره ۱ ماده ۵۹ (ق.م.م) تعيين ارزش معاملاتى حق واگذارى محل برحسب نوع کاربرى ملک و محل وقوع آن از لحاظ موقعيت تجارى و ساير موارد مؤثر در ارزش آن طبق آئين‌نامه‌اى خواهد بود که در سه ماهه اول هر سال توسط وزارت امور اقتصادى و دارائى تهيه و اعلام خواهد شد، لذا بديهى است با اجراء مفاد تبصره يک مزبور و پس از تعيين ارزش معاملاتى حق واگذارى محل ارزش مزبور مبناى محاسبه ماليات انتقال حق واگذارى محل، از طرف مالک عين يا صاحب حق به نرخ‌هاى مقرر در ماده ۵۹ اصلاحى قرار خواهد گرفت البته تا تعيين و ابلاغ آئين‌نامه مذکور و اعلام مذکور و اعلام ارزش معاملاتى حق واگذارى محل طبق قسمت اخير تبصره ۱ ماده ۵۹ اصلاحى مزبور مأخذ محاسبه و وصول ماليات به نرخ‌هاى مقرر در ماده ۵۹ ياد شده خواهد بود.


ـ توجه خواهند داشت که با حذف ماده ۷۳ و تبصره‌هاى آن و ماده ۷۹ و تبصره آن از اول سال جارى نحوه محاسبه ماليات انتقال حق واگذارى محل اعم از اينکه انتقال‌دهنده مالک عين بوده و يا مالکيتى نسبت به عين نداشته باشد (مانند مستأجر صاحب حق واگذارى محل) يکسان گرديده و طبق نرخ‌هاى مقرر در ماده ۵۹ اصلاحى مذکور خواهد بود.

نقل و انتقال قطعى ملک توأم با حق واگذارى محل

ـ چنانچه ملک مورد معامله توأم با حق واگذارى محل انتقال ‌داده شود در اين‌صورت مى‌بايستى ارزش معاملاتى حق واگذارى محل و يا وجوه دريافتى مالک بابت حق واگذارى محل (حسب مورد) به‌شرح مذکور در بند فوق با رعايت تبصره‌هاى ۱ و ۲ ماده ۵۹ اصلاحى به ارزش معاملاتى ملک اضافه شده و يک‌جا مأخذ محاسبه و وصول ماليات متعلق به نرخ‌هاى فوق‌الذکر قرار گيرد.


ـ تا تعيين و اعلام آئين‌نامه موضوع تبصره يک الحاقى به ماده ۵۹ اصلاحى در مواردى‌که مبلغ مورد معامله بابت عين ملک و حق واگذارى محل تفکيک نشده باشد براى تعيين وجوه مربوط به حق واگذارى محل بايستى ضمن تعيين ارزش روز ملک مورد معامله توأم با حق واگذارى محل و مقايسه آن با ارزش روز همان ملک يا فرض نداشتن موقعيت تجارى (بدون توجه به ارزش معاملاتى ملک) مابه‌التفاوت حاصل که همان مبلغ بابت موقعيت تجارى ملک (حق واگذارى محل) مى‌باشد به ارزش معاملاتى ملک اضافه و به‌شرح مذکور در قسمت الف اين بند مأخذ محاسبه و وصول ماليات متعلق قرار گيرد.


به‌‌طور مثال چنانچه دريافتى مالک بابت ملکى که متضمن موقعيت تجارى نيز بوده و ارزش معاملاتى ملک آن شش ميليون ريال است کلاً سى ميليون ريال باشد و ارزش روز ملک مزبور با فرض نداشتن موقعيت تجارى ۲۰،۰۰۰،۰۰۰ ريال باشد در اين‌صورت از مبلغ دريافتى مزبور ۱۰،۰۰۰،۰۰۰ ريال آن (۱۰،۰۰۰،۰۰۰=۲۰،۰۰۰،۰۰۰ ـ ۳۰،۰۰۰،۰۰۰) مربوط به حق واگذارى محل خواهد بود که البته رقم اخير‌الذکر با ارزش معاملاتى ملک جمع و ۱۶،۰۰۰،۰۰۰ ريال يک جا مأخذ محاسبه و مطالبه ماليات به نرخ‌هاى مذکور در ماده ۵۹ اصلاحى قرار خواهد گرفت. بديهى است که در مالکيت‌هاى مشاع همان‌طور که فوقاً نيز اشاره گرديد بايد سهم هر مالک جداگانه مأخذ محاسبه و وصول ماليات قرار گيرد.


ـ با توجه به اصلاح ماده ۷۸ قانون ماليات‌هاى مستقيم راجع‌به واگذارى ساير حقوق مالکين عين نسبت به املاک (غير از مواردى‌که ضمن مواد ۵۳ تا ۷۷ ذکر شده است از قبيل حق رضايت دريافتى مالک موقع رد و بدل شدن محل مورد واگذارى بين مستأجرين و نظاير آنها) دريافتى مالک در هر مورد به نرخ‌هاى مذکور در ماده ۵۹ اصلاحى مأخذ محاسبه ماليات قرار خواهد گرفت.


ـ با توجه به اينکه گواهى انجام معامله موضوع ماده ۱۸۷ قانون ماليات‌هاى مستقيم مصوب ۱۳۶۶ پس از وصول بدهى‌هاى مالياتى مزبور به مورد معامله وسيله حوزه مالياتى ذى‌ربط صادر مى‌گردد بديهى است که ذکر رقم حق واگذارى محل در گواهى‌هاى صادره مزبور که مبناى محاسبه ماليات مربوط قرار گرفته از ظر مقررات مالياتى ضرورتى نخواهد داشت. البته حوزههاى مالياتى بايد توجه داشته باشند که فهرست خلاصه معاملات واصله در اجراء ماده ۱۸۵ قانون يادشده توسط صاحبان دفاتر اسناد رسمى و به‌طور کلى نقل و انتقالات انجام‌شده در محدوده آنها بايد به موقع رسيدگى و چنانچه احياناً با توجه به مبلغ مذکور در سند بابت انتقال حق واگذارى محل و يا به هر نحوه ديگر مالياتى قابل مطالبه باشد طبق مقررات اقدام لازم معمول دارند.


- در اجراء مقررات ماده ۷۷ اصلاحى نيز ماليات نقل و انتقال قطعى ملک مورد انتقال بايستى به نسبت ارزش معاملاتى عرصه و اعيان تقسيم و ماليات متعلق به اعيان در احتساب ماليات بساز و بفروشى منظور گردد به‌منظور مثال چنانچه ارزش معاملاتى عرصه و اعيان ملک مورد انتقال قطعى متعلق ۴،۴۸۰،۰۰۰ ريال و ماليات متعلق به اعيان و قابل کسر از ماليات بساز و بفروشى طبق محاسبه ذيل مبلغ ۱،۹۶۰،۰۰۰ ريال خواهد بود.


۱،۹۶۰،۰۰۰ = ۶۴،۰۰۰،۰۰۰ /( ۲۸،۰۰۰،۰۰۰ × ۴،۴۸۰،۰۰۰)