نحوهٔ محاسبه و کسر ماليات تکليفى درآمد اجاره املاک

با توجه به مفاد تبصره ۹ ماده ۵۳ قانون ماليات‌هاى مستقيم کليه اشخاص حقوقى (اعم از دولتى يا خصوصى يا نهادهاى عمومى غيردولتي) مکلف هستند هنگام پرداخت اجاره‌بهاء ماليات متعلق را به‌شرح ماده ۱۳۱ قانون مزبور محاسبه و کسر و ظرف مدت ده روز به حساب تعيين‌شده از طرف وزارت امور اقتصادى و دارائى واريز و رسيد پرداخت را به مالک تسليم کنند.


مستفاد از تبصره فوق چنانچه اجاره املاک ماهانه، سه ماهه، شش ماهه و يا ساليانه پرداخت شود. تکليف فوق حسب مورد به‌ترتيب ۱۲ يا ۴ يا ۲ و يا يک مرتبه در سال بايد انجام شود.


مثال نمونه:

يک شرکت (دولتى يا خصوصي) ساختمانى را به مبلغ يک صد ميليون ريال در ماه به‌مدت سه سال از ۱/۱/۱۳۷۲ اجاره نموده و طبق قرارداد اجاره که به‌‌صورت سند رسمى در دفترخانه تنظيم شده مال‌الاجاره ساليانه بايد پرداخت شود. در اين‌صورت محاسبه ماليات درآمد اجاره مالک که بايستى توسط شرکت مستأجر انجام و پرداخت شود به‌شرح ذيل خواهد بود:


معافيت موضوع ماده ۵۳ ۲۵،۰۰۰،۰۰۰ = %۲۵ ? ۱۰۰،۰۰۰،۰۰۰
درآمد ماهانه اجاره مشمول ماليات ۷۵،۰۰۰،۰۰۰۰ = ۲۵،۰۰۰،۰۰۰ ـ ۱۰۰،۰۰۰،۰۰۰
درآمد ساليانه اجاره مشمول ماليات ۹۰۰،۰۰۰،۰۰۰ = ۱۲ ? ۷۵،۰۰۰،۰۰۰
ماليات ساليانه درآمد اجاره ۴۷۳،۱۶۵،۰۰۰ نرخ ماده ۱۳۱ ۱۳۱ ۹۰۰،۰۰۰،۰۰۰


- چنانچه اجاره‌بهاء هر شش ‌ماه يک‌بار پرداخت شود:


درآمد مشمول ماليات شش‌ ماهه اول ۴۵۰،۰۰۰،۰۰۰ = ۶ ? ۷۵،۰۰۰،۰۰۰
ماليات شش ماهه اول ۲۳۰،۱۶۵،۰۰۰ نرخ ماده ۱۳۱ ۱۳۱ ۴۵۰،۰۰۰،۰۰۰
ماليات شش ماهه دوم ۲۴۳،۰۰۰،۰۰۰ = ۲۳۰،۱۶۵،۰۰۰ ـ ۴۷۳،۱۶۵،۰۰۰
ـ چنانچه اجاره‌بهاء هر سه ماه يک‌بار پرداخت شود: ۰۰۰،۰۰۰،۲۲۵= ۳ × ۷۵،۰۰۰،۰۰۰
ماليات سه ماهه اجاره‌بهاء ۲۴۳،۰۰۰،۰۰۰ = ۲۳۰،۱۶۵،۰۰۰ ـ ۴۷۳،۱۶۵،۰۰۰


- چنانچه اجاره‌بهاء ماهيانه پرداخت شود بايستى براساس درآمد اجاره ماهيانه براى هر ماه ماليات جداگانه محاسبه و چنانچه قرارداد اجاره تا پايان سال تداوم داشت در ماه آخر مابه‌التفاوت به‌صورت جمع درآمد اجارى ساليانه محاسبه و کسر شود.


ماليات اجارهٔ فروردين‌ماه ۳۲،۶۶۵،۰۰۰ نرخ ماده ۱۳۱ ۷۵،۰۰۰،۰۰۰
درآمد اجاره تا پايان ارديبهشت‌ماه ۱۵۰،۰۰۰،۰۰۰ = ۲ ? ۷۵،۰۰۰،۰۰۰
ماليات دو ماهه اول سال ۷۱،۱۶۵،۰۰۰ نرخ ماده ۱۳۱ ۱۵۰،۰۰۰،۰۰۰
ماليات اجاره‌بهاء ارديبهشت‌ماه ۳۸،۵۰۰،۰۰۰ = ۳۲،۶۶۵،۰۰۰ ـ ۷۱،۱۶۵،۰۰۰
درآمد اجارى مشمول ماليات سه ماهه اول ۲۲۵،۰۰۰،۰۰۰ = ۳ × ۷۵،۰۰۰،۰۰۰
ماليات سه ماهه اول سال ۱۱۰،۱۶۵،۰۰۰ نرخ ماده ۱۳۱ ۲۲۵،۰۰۰،۰۰۰
ماليات درآمد اجاره خردادماه
۳۹،۰۰۰،۰۰۰ = (۳۸،۵۰۰،۰۰۰ + ۳۲،۶۶۵،۰۰۰) ـ ۱۱۰،۱۶۵،۰۰۰


و به همين ترتيب الى آخر ادامه خواهيم داد.


چنانچه مالک هيچ‌گونه درآمد ديگرى غير از درآمد اجاره فوق نداشته باشد براى محاسبه ماليات، بايد مستأجرين معافيت موضوع ماده ۵۷ قانون ماليات‌ها را رأساً اعمال ننمايند و مؤدى (موجر) خود هنگام مراجعه به حوزهٔ مالياتى مربوطه تقاضاى معافيت مزبور را بنمايد زيرا مستأجر هيچ‌گونه اطلاعى از درآمدهاى مؤجر ندارد.

نکات قابل توجه در محاسبه ماليات بر درآمد اجاره املاک

در صورتى‌که مدت اجاره املاک (مستغلات) طى سال شروع شود براى محاسبه ماليات بايستى مجموع درآمد اجارى ماه شروع قرارداد اجاره تا پايان همان سال به‌دست آورده و به نرخ ماده ۱۳۱ ماليات مربوطه را محاسبه نمائيم.


چنانچه مالک مورد اجاره (املاک و مستغلات) بيش از يک‌نفر باشند نخست بايد درآمد اجاره به نسبت مالکيت مالکان مشخص شده و سپس براساس سهم هريک از مالکين ماليات مربوطه محاسبه و کسر شود.


در مورد محاسبه ماليات درآمد اجارى اشخاص حقيقى بايستى نخست کليه معافيت‌هاى مقرر در قانون از سهم درآمد اجارى ماهيانه يا ساليانه مالک کسر سپس ماليات مابه‌التفاوت حاصله محاسبه و کسر و پرداخت گردد.


چنانچه مالک يکى از اشخاص حقوقى باشد که صد در صد سرمايه آن به‌طور مستقيم يا غيرمستقيم متعلق به دولت باشد. چون اين‌گونه شرکت‌ها طبق مفاد تبصره ماده ۵۲ قانون ماليات‌ها از مقررات ماليات بر درآمد املاک مستثنيٰ هستند مستأجرين مکلف به کسر ماليات اجاره نمى‌باشند.


مثال نمونه:

شرکتى يک ساختمان ادارى را براى مدت يکسال به مبلغ سه ميليون و پانصد هزار ريال ماهيانه اجاره نموده است. مالکيت ساختمان مزبور به‌طور مشاع به‌طور متساوى به سه نفر (هر نفر دو دانگ) تعلق دارد. چنانچه اجاره‌بهاء ساختمان مزبور ساليانه پرداخت شود. ماليات درآمد اجارى هر يک از مالکين چقدر خواهد بود؟


درآمد اجارى ساليانه ۴۲،۰۰۰،۰۰۰= ۱۲ ? ۳،۵۰۰،۰۰۰
درآمد مشمول ماليات ساليانه مالکين ۳۱،۵۰۰،۰۰۰ = %۷۵ ? ۴۲،۰۰۰،۰۰۰
درآمد مشمول ماليات ساليانه هريک از مالکين ۱۰،۵۰۰،۰۰۰ = ۱/۳ ? ۳۱،۵۰۰،۰۰۰
ماليات ساليانه سهم هريک از مالکين ۳،۱۱۵،۰۰۰نرخ ماده ۱۳۱ ۱۰،۵۰۰،۰۰۰


چنانچه هريک از مالکين فوق هيچ‌گونه درآمد ديگرى نداشته باشند محاسبه ماليات آنان با اعمال مفروضات فوق به‌شرح ذيل خواهد بود.


درآمد ساليانه مشمول ماليات هريک از مالکين ۹،۰۰۰،۰۰۰ = ۱،۵۰۰،۰۰۰ ـ ۱۰،۵۰۰،۰۰۰
ماليات سالانه هريک از مالکين ۲،۵۱۵،۰۰۰نرخ ماده ۱۳۱ ۹،۰۰۰،۰۰۰