طرفداران اين نظريه به دو گروه تقسيم مى‌شوند:


- گروهى معتقد هستند که وقتى مالک تعهد به انتقال ملک خود مى‌کند، مکلف است در مهلتى که در قولنامه معين نشده است. نسبت به تنظيم سند رسمى انتقال به دفتر اسناد رسمى مراجعه کند و اين تعهد براساس مادهٔ (۱۰) قانون مدنى صحيح و الزام‌آور است. و اگر مالک به ميل و رغبت به تعهد خود عمل نکند، از طريق دادگاه ملزم به تنظيم سند رسمى انتقال مى‌شود و اگر با صدور حکم باز هم از مراجعه به دفتر اسناد رسمى و تنظيم سند انتقال امتناع نمايد، نماينده دادگاه از طرف او سند انتقال را امضاء خواهد نمود، و اگر هنگام تنظيم قولنامه، وجه التزامى براى عدم انجام تعهد مقرر شده باشد، اين وجه التزام در حکم خسارت و تضمين انجام تعهد است، و اين حق را براى متعهد ايجاد نمى‌کند که با پرداخت وجه التزام خود را از قيد اجراء اصل تعهد، برى کند. بنابراين، تا زمانى‌که اجبار به انجام اصل تعهد امکان‌پذير باشد، نمى‌توان به دريافت وجه التزام اکتفاء نمود و معتقد هستند که وجه التزام در اين قولنامه‌ها نوعى تأکيد بر انجام تعهد است.


- گروه ديگرى معتقد هستند که اين‌گونه قولنامه‌ها بر مبناى مادهٔ (۱۰) قانون مدنى صحيح است، اما به لحاظ اينکه هنوز مالکيت به خريدار منتقل نشده است و در واقع فروشنده هنوز حق عينى بر مال خود دارد و با تعهد انتقال مال به خريدار يک ”حق ديني“ براى متعهدله ايجاد شده و معتقد هستند که مطابق مادهٔ (۳۰) قانون مدنى و اصل تسليط، مالک مى‌تواند هرگونه تصرفى در ملک خود داشته باشد، بنابراين:


اولاً:

نظر به اينکه انتقال ملک ثبت‌شده جنبه تشريفاتى داشته و وقوع انتقال منوط به تنظيم سند رسمى است؛ بنابراين، مالک ملکيت خود را از دست نمى‌دهد.


ثانياً:

اگر مالک از انتقال ملک خوددارى نمايد، نمى‌توان او را ملزم به انعقاد عقد بيع نمود. براساس اين نظر، در صورتى‌که متعهد از انجام تعهد خوددارى کند. حق فسخ براى متعهدله ايجاد شده و وجه التزام مندرج در قولنامه يا احراز شرايطي، به‌عنوان خسارت قابل مطالبه خواهد بود.


اگر عقيده اين دو گروه را مقايسه کنيم، نتيجه مى‌گيريم که هر دو معتقد هستند قولنامه يک تعهد است و صحيح مى‌باشد. ولى مطابق نظر گروه اول، مى‌توان مالک را ملزم به انجام معامله کرد در حالى‌که مطابق نظر گروه دوم الزام مالک به فروش ملک خود مجوزى ندارد.