بيع به قيد مساحت و شرط مقدار

دراين ماده کيفيت مورد توجه نمى‌باشد بلکه به کميت يا مقدار توجه شده است که بيشتر در املاک و اراضى که برحسب مساحت و متراژ معينى خريد و فروش مى‌شود مورد استفاده قرار مى‌گيرد به‌عنوان مثال کسى باغى را مى‌خرد که مساحت آن ده هزار متر مربع باشد بعد از وقوع معامله معلوم مى‌شود که مساحت آن ۸۰۰۰ متر مربع است براى خريدار باغ حق فسخ وجود دارد چرا که ۲۰۰۰ متر از مقدار مساحت زمين باغ کاسته شده است گاهى اوقات ممکن است مساحت باغ ۱۲،۰۰۰ متر مربع باشد در اينجا چون دو هزار متر مربع بيشتر از مقدارى است که طرفين توافق نموده‌اند لذا براى فروشنده حق فسخ وجود دارد. چنانچه ملاحظه مى‌گردد حق فسخ براى جلوگيرى از وقوع ضررى است که ممکن است متوجه فروشنده يا خريدار بشود.


به اين ترتيب چند نمونه از فسخ معاملات در قانون مدنى بيان گرديد ليکن شايان توجه است که در قانون تجارت هم فسخ معامله مورد توجه قرار گرفته که به لحاظ اهميت موضوع ماده ۴۲۴ قانون تجارت را مرور مى‌نمائيم.


(هرگاه در نتيجه اقامه دعوى از طرف مدير تصفيه يا طلبکارى بر اشخاصى که با تاجر طرف معامله بوده يا بر قائم مقام قانونى آنها ثابت شود تاجر متوقف قبل از تاريخ توقف خود براى فرار از دين يا براى اضرار به طلبکارها معامله‌اى نموده که متضمّن ضررى بيش از ربع قيمت حين‌المعامله بوده است آن معامله قابل فسخ است. مگر اينکه طرف معامله قبل از صدور حکم فسخ تفاوت قيمت را بپردازد. دعوى فسخ در ظرف مدت دو سال از تاريخ وقوع معامله در محکمه پذيرفته مى‌شود.)


در اين ماده چند مطلب حقوقى حائز اهميت به‌شرح زير وجود دارد.


ـ اشخاص طرف معامله با تاجر


ـ قائم مقام قانونى


ـ فرار از دين


ـ اضرار به طلبکاران


که درباره قائم مقام گفته شد بعد از صدور حکم ورشکستگى مدير تصفيه‌اى که به‌وسيله دادگاه تعيين مى‌شود و يا اداره تصفيه قائم مقام به مفهوم خاص مى‌باشند چرا که تا مدتى که تاجر ورشکسته است و از محجوريت خارج نگرديده عمليّات تصفيه را بر عهده دارند و پس از خاتمه ورشکستگى ديگر سمتى ندارد ليکن کسانى که برابر ماده ۲۱۹ قانون مدنى به‌عنوان قائم مقام شناخته شده‌اند به مفهوم عام مى‌باشند که در بند ب توضيحات بيشترى داده مى‌شود.


ـ اشخاص طرف معامله با تاجر ممکن است تاجر باشند مثل اينکه تاجرى جنسى را از تاجر ديگرى خريدارى نموده باشد در اينجا تاجر فروشنده طرف معامله است که به او جنسى را فروخته است و ممکن است غيرتاجر باشد مانند کسبه و افراد عادي.


ـ قائم مقام، منظور از قائم کسى است که به نيابت از طرف شخص ديگرى کارى انجام دهد که به او جانشين هم گفته مى‌شود به اين ‌جهت همان‌طورى که هر فردى به موجب قانون حقّ انجام معامله يا کارى را دارد قائم مقام او همچنين حقى را خواهد داشت به اين جهت در قانون مدنى هر عقدى آثارى دارد که در مواردى متوجه طرفين دعوى و در مواردى ديگر متوجه قائم مقام آنها است يا به بيان ساده‌تر، همان‌طورى که طرفين معامله ملزم و پايبند به انجام تعهدات خود مى‌باشند قائم مقام آنها نيز متعهد و ملزم به ايفاء و انجام آن مى‌باشد که در اين خصوص در قانون مدنى فصلى به‌عنوان اثر معاملات وجود دارد و در مبحث اول آن ماده ۲۱۹ چنين تصريح دارد (عقودى که بر طبق قانون واقع شده باشد بين متعاملين و قائم مقام آنها لازم‌الاتباع است مگر اينکه به رضاى طرفين اقاله يا به‌علت قانونى فسخ شود) که منظور از متعاملين طرفين معامله يعنى خريدار و فروشنده است و قائم مقام آنها که به مفهوم عام به‌کار مى‌رود و عبارتند از:


۱. وارث

منظور از وارث کسانى هستند که پس از فوت هر شخص يا تاجر جانشين او مى‌شوند يعنى مال و اموال تاجر يا هر فرد ديگرى طبق قانون ارث به آنها مى‌رسد به اين جهت پس از فوت شخص جانشين او مى‌شوند و چون جانشين هستند بايد اگر متوفى از کسى طلبى دارد وصول نمايند و اگر به کسى بدهکارى داشته آنها در صورت قبول ترکه يعنى ارثيه آن بدهى را پرداخت نمايند که به آنها تعهّدات مثبت و منفى هم گفته مى‌شود.


۲. منتقل‌اليه

به کسى گفته مى‌شود که مالى به او منتقل گرديده در آنچه به او منتقل شده اگر تعهدى مثبت يا منفى و يا به نفع شخص ثالثى وجود داشته او متعهّد به انجام و رعايت آن تعهد مى‌باشد که بيشتر در فروش املاک و اموال و حق ارتفاق و حقّ انتفاع و ضمان درک، هم در اموال منقول و هم در اموال غيرمنقول تحقق پيدا مى‌نمايند و کسى که مالى به او منتقل گرديده است قائم مقام فروشنده و يا انتقال‌دهنده مال مى‌باشد.


۳. طلبکار

هر فرد عادى يا تاجر هم در مواردى قائم مقام مى‌باشد که در مورد ورشکستگى تجار، طلبکارانى که قبل ورشکستگى از تاجر مالى را به‌عنوان وثيقه گرفته‌اند پس از ورشکستگى تاجر حقوق آنها بر ساير طلبکاران مقدّم است.


۴. موصٰى‌له

يعنى کسى که به نفع يا براى او وصيتى شده است مانند منتقل‌اليه قائم مقام موصٰى مى‌باشد به‌عنوان مثال اگر در باغى يا زمينى براى شخص حق ارتفاق يا حق انتفاعى بوده و صاحب باغ يا زمين از ثلث مال خود آن را به فرزند کوچک خود وصيّت کرده باشد در اين‌صورت موصى‌له بايد حق انتفاع يا حق ارتفاقى که در باغ يا زمين و خانه ايجاد گرديده محترم بشمارد که در قانون مدنى کسى که وصيت مى‌نمايد موصٰى و کسى که وصيّت به نفع او است موصٰى‌له و مال مورد وصيت را موصى‌به، و در خصوص وصيت عهدى کسى که بايد مورد وصيّت را انجام دهد وصى ناميده مى‌شود.


همچنان که ماده ۵۸ قانون ادارهٔ تصفيه امور ورشکستگى مى‌گويد:


(بستانکارانى که داراى وثيقه هستند نسبت به حاصل فروش مال مورد وثيقه در برگ تقسيم حاصل فروش مقدم بر ساير بستانکاران قرار داده مى‌شوند)


به اين ترتيب حدود و حقوق و الزامات قائم مقام برابر قانون مدنى مشخص گرديد ليکن در قانون تجارت قائم مقام تجارتى مورد توجه قرار گرفته همان‌طورى که ماده ۳۹۵ قانون مزبور مى‌گويد قائم مقام تجارتى کسى است که رئيس تجارتخانه او را براى انجام کليه امور مربوط به تجارتخانه يا يکى از شعب آن نايب خود قرار داده و امضاء او را براى تجارت‌خانه الزام‌آور است.