آیا د ر آپارتمان شما هم بین ساکنان گهگاه اختلاف پیش می آید ؟ آیا برخی از ساکنان سهم خود را از هزینه های مشترک نمی پذیرند ؟ آیا د ر تعیین قسمت های مشترک آپارتمان مشکل د ارید ؟ آیا برخی از ساکنان، وسایل شخصی خود را د ر قسمت های مشترک می گذارند و باعث ایجاد منظره نامناسبی د ر محل های عمومی می شوند ؟ برای پاسخ به این چند پرسش، شاید این نوشته بتواند به شما کمک کند .

گذاشتن میز و صند لی و هر نوع اشیای د یگر و همچنین نگاهد اری حیوانات د ر قسمت های مشترک ممنوع است، مگر د ر صورت جلب رضایت تمامی مالکان.

د یگر د وره سکونت د ر خانه های وسیع و باغ ها گذشته است و ضرورتهای زند گی شهرنشینی و تمرکز امکانات و منابع ما را واد ار کرد ه است تا د ر محیطی تنگ و فشرد ه زند گی کنیم. طبیعی است که هرچه مکان های زند گی انسانها فشرد ه تر شود ، خواسته های شخصی آنها بیشتر با هم برخورد می کند . د ر این شرایط افراد برای برخورد اری از یک زند گی آرام ناگزیرند از برخی از آزاد ی های خود صرف نظر کنند و د ر ازای حقوقی که پید ا می کنند ، تکالیفی را د ر مقابل د یگران بپذیرند .

اینجاست که قانون پا به میان می گذارد و اجرای این حقوق و تکالیف را ضمانت می کند . بسیاری از مرد م نمی د انند که قانونی به نام تملک آپارتمانها وجود د ارد که برای تضمین آرامش و تنظیم روابط ساختمانی ساکنان آپارتمانها وضع شد ه است. این قانون که د ر سال ۱۳۴۳ به تصویب رسید ه و د ر سال ۱۳۶۷ هم اصلاح شد ه و همچنین آیین نامه اجرایی آن، مقرراتی را بیان می کند که د انستن آن برای هر آپارتمان نشین ضروری است.

د ر این نوشتار سعی می کنیم شما را با مطالب مختلف این قانون آشنا کنیم. موارد ی مانند تعیین قسمتهای اختصاصی و قسمتهای مشترک آپارتمان، تشکیل مجمع عمومی مالکان و انتخاب مد یر یا هیأت مد یره آپارتمان، هزینه های مشترک آپارتمان و نحوه تقسیم آنها و... موارد ی هستند که همگی باید مورد توجه قرار گیرند .

قسمت های اختصاصی و مشترک آپارتمان

گاهی بین ساکنان آپارتمان این اختلاف پیش می آید که چه قسمت هایی از ساختمان برای استفاد ه عموم است و چه قسمت هایی مختص واحد ی مشخص است. قانون تملک آپارتمانها د ر نخستین مواد خود به این موضوع پرد اخته است. به موجب ماد ه یک مالکیت د ر آپارتمانهای مختلف و محل های پیشه و سکونت، یک ساختمان شامل ۲ قسمت است:

۱) مالکیت قسمتهای اختصاصی

۲) مالکیت قسمتهای مشترک.

قسمتهای مشترک آپارتمان بخشهایی از آن است که به طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاد ه تمام ساکنان است و نمی توان حق انحصاری برای آنها قائل شد . به عبارت د یگر، حق استفاد ه از این قسمت ها منحصر به یک یا چند واحد مخصوص نیست و به تمامی ساکنان به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد . همه قسمت های یک آپارتمان جزو قسمت های مشترک است، مگر آنکه د ر اسناد مالکیت، به عنوان ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان تلقی شد ه باشد و یا اینکه طبق عرف و عاد ت محل آن قسمت متعلق به واحد ی خاص باشد .

آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها برای جلوگیری از اختلاف د ر تعیین قسمت های مشترک این قسمت ها را نام برد ه است که عبارتند از:

الف) زمین زیر بنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد .

ب) تأسیسات قسمت های مشترک از قبیل: چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان و اتاق سراید ار د ر هر قسمت بنا که واقع باشد ، د ستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لوله ها، گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره.

پ) اسکلت ساختمان.

ت) د رها، پنجره ها، راهروها، پله ها و پاگرد ها که د ر خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند .

ث) تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین کنند ه روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها، به استثنای تلفن اختصاصی، شیرهای آتش نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی.

ج) بام و تمامی تأسیساتی که برای استفاد ه عموم شرکا و یا حفظ بنا د ر آن ساخته شد ه است.

چ) نمای خارجی ساختمان.

ح) محوطه ساختمان، باغ ها و پارکها که جنبه عمومی د ارد و د ر سند اختصاصی ثبت نشد ه است.موارد بالا، قسمت های مشترک آپارتمان است که د ر مالکیت مشاع تمام شرکای ملک است، هر چند که د ر قسمت اختصاصی واقع شد ه یا از آن قسمتها عبور کند . همه مالکان یا استفاد ه کنند گانی که نمایند ه مالک هستند ، مانند مستأجران، حق استفاد ه از این قسمت ها را د ارند و هیچ کس نمی تواند از استفاد ه آنها تا حد ی که ضرری به استفاد ه د یگران وارد نیاورد ، ممانعت به عمل آورد .

گذاشتن میز و صند لی و هر نوع اشیای د یگر و همچنین نگاهد اری حیوانات د ر قسمت های مشترک ممنوع است، مگر د ر صورت جلب رضایت تمامی مالکان.

هزینه هایی که برای حفظ، نگهد اری، نظافت و تعمیر قسمت های مشترک آپارتمان مصرف می شود ، به ترتیبی خاص، تقسیم می شود و حتی اگر یکی از ساکنان از برخی از قسمت های مشترک استفاد ه نمی کند ، باز هم باید هزینه های مربوط به آن قسمت را بپرد ازد (ماد ه ۴ قانون تملک آپارتمانها اصلاحی ۱۳۷۶)

بنابراین اعتراض طبقه همکف مبنی بر اینکه علیرغم استفاد ه نکرد ن از آسانسور، شارژ آن و یا هزینه تعمیر آن از او هم مطالبه می شود ، قابل پذیرش نیست. زیرا آسانسور جزو قسمت های مشترک آپارتمان است و هزینه های آن متوجه همه ساکنان است، ولو اینکه هرگز از آن قسمت مشترک استفاد ه ای نکنند .

شیوه اد اره آپارتمان

اگر د ر اد اره ساختمان شما نظم و ترتیبی وجود ند ارد ، اولین اقد ام شما برای سامان د اد ن به اد اره آپارتمان این است که با سایر مالکان یا استفاد ه کنند گان د ور هم جمع شوید و د ر مورد حل مشکلات ساختمان چاره اند یشی کنید . خیلی سخت نگیرید ، منظور یک جلسه رسمی و خشک اد اری نیست. این جلسه د ر آپارتمان های کوچک ممکن است ضمن د ید و بازد ید ها و مهمانی ها انجام شود ، البته د ر مجتمع های بزرگ آپارتمانی تشریفات اد اری آن، از قبیل ارسال د عوتنامه مکتوب با پست سفارشی، اغلب رعایت می شود .

قانون به جلسه ای که مالکان و استفاد ه کنند گان برای اد اره آپارتمان تشکیل می د هند ، «مجمع عمومی» می گوید . طبق ماد ه ۵ آیین نامه قانون تملک آپارتمانها، د ر صورتی که تعد اد مالکان از سه نفر تجاوز کند ، «مجمع عمومی» باید تشکیل شود . برای اینکه جلسه مجمع عمومی رسمیت د اشته باشد و تصمیمات آن قابل اجرا باشد ، باید مالکانی که بیش از نصف مساحت کل قسمت های اختصاصی را د ر اختیار د ارند یا نمایند گان آنها، د ر آن حضور د اشته باشند . اما اگر مشکل این باشد که ساکنان د یگر واحد ها به این گونه جلسات بی توجه هستند و د ر آن شرکت نمی کنند ، قانون راه حلی برای آن معین کرد ه است.

د ر صورتی که نتوانستید اکثریت را د ور هم جمع کنید ، تلاشتان را متوقف نکنید ، جلسه را پانزد ه روز به عقب بیند ازید و د وباره از همه واحد ها برای شرکت د ر آن د عوت کنید . اگر د ر جلسه د وم هم تعد اد کافی حاصل نشد ، سماجت به خرج بد هید و با د عوت مجد د جلسه سوم را پانزد ه روز بعد برگزار کنید . این جلسه با هر تعد اد از حاضران رسمیت خواهد د اشت و تصمیمات آن برای افراد غایب هم تعهد ایجاد می کند . (تبصره ماد ه۸ آیین نامه اجرایی)

اصل بر این است که د ر جلسه مجمع عمومی، مالکان آپارتمانها شرکت کنند ، اما مالک می تواند به جای خود نمایند ه ای معرفی کند . اغلب معمول است که مستأجر به نمایند گی از مالک د ر جلسه شرکت می کند . اگر چند نفر مالک یک واحد آپارتمانی باشند ، باید طبق ماد ه ۷ قانون تملک آپارتمانها، از طرف خود یک نفر را برای شرکت د ر جلسه مجمع عمومی انتخاب و معرفی کنند .

د ر نخستین جلسه مجمع عمومی، ابتد ا رئیس مجمع عمومی برای اد اره جلسه انتخاب می شود . سپس مد یر یا مد یرانی از طریق رأی گیری برای اد اره امور ساختمان تعیین می شود .

از جمله د یگر اختیارات مجمع عمومی گرفتن تصمیمات کلی د ر مورد اد اره امور ساختمان و همچنین تصویب گزارش مربوط به د رآمد ها و هزینه های سالانه است. همه تصمیمات مجمع عمومی باید د ر صورت جلسه ای د رج شود تا بعد اً قابل مراجعه و استناد باشد . این صورت جلسه نزد مد یر ساختمان نگهد اری می شود . تصمیمات مجمع عمومی د ر صورت رعایت شرایط ذکر شد ه طبق ماد ه ۶ قانون تملک آپارتمانها، برای کلیه شرکا الزام آور است. برای اینکه غایبان جلسه اد عا نکنند که از تصمیمات مجمع عمومی بی اطلاع بود ه اند ، این تصمیمات ظرف مد ت ۱۰ روز توسط مد یر ساختمان به اطلاع شرکای غایب می رسد .بسیاری از مشکلات ساختمان را می توان از طریق همین جلسات حل کرد . به طور مثال د ر برخی از آپارتمانها بازی بچه ها و سر و صد ای آنها د ر حیاط آپارتمان مزاحمت هایی را برای ساکنان ایجاد می کند . اگر اقد امات مد یر ساختمان برای رفع این مزاحمت ها مؤثر واقع نشد ، مجمع عمومی می تواند برای حل این مشکل چاره اند یشی کند ، مثلاً می توان ساعتهای مشخصی را برای بازی بچه ها تعیین کرد .

اما چون تشکیل جلسات مجمع با شرایطی که قانون برای آن تعیین کرد ه، معمولاً د شوار است، همان طور که اشاره شد ، مد یر یا مد یرانی انتخاب می شوند و مسئولیت حفظ و اد اره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی به او یا آنها واگذار می شود .

اختیارات مد یر ساختمان

سعی کنید فرد ی لایق و امین را به عنوان مد یر ساختمان انتخاب کنید ؛ زیرا وظایف و اختیارات مهمی د ر طول سال برعهد ه اوست.

یکی از وظایف مد یر، نگهد اری از حساب های مالی ساختمان و حفظ خزانه (صند وق مالی) است. او باید د فتری برای ثبت د رآمد ها و هزینه ها د اشته باشد و هر ساله این د فتر را به پیوست قبوض و اسناد مربوط را برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی ارائه کند . البته د ر مجتمع های بزرگ معمولاً برای انجام این وظایف مالی یک خزانه د ار تعیین می کنند .وظیفه د یگر مد یر ساختمان که شاید خیلی از افراد از آن بی اطلاع باشند ، این است که تمام بنا را به صورت یک واحد د ر مقابل آتش سوزی بیمه کند ، سهم هر یک از واحد ها از حق بیمه به نسبت مساحت آن واحد به مساحت کل قسمت های اختصاصی خواهد بود ، که این مبلغ توسط مد یر از هر واحد اخذ و به بیمه گر پرد اخت می شود .

مد یر ساختمان همچنین مکلف است که میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرد اخت آن را به وسیله نامه به او اطلاع د هد . طبق آخرین ماد ه آیین نامه اجرایی، به منظور تأمین هزینه های ضروری و فوری، مد یر ساختمان باید وجوهی را به صورت تنخواه گرد ان به نحوی که مجمع عمومی معین می کند ، د ریافت کند .