تنها زمانی می توانیم بدون دردسر با دیگر شهروندان در یک جا و یک شهر زندگی کنیم که به حق و حقوق خود نسبت به هم آشنا باشیم.

هرچه شهرها بزرگ تر و مهاجرپذیرتر باشند، ابهامات و پیچیدگی های قانونی در آنها بیشتر است. در این میان شهروندان شهرهای بزرگ کم و بیش با مشکلات و اختلافات مالک و مستاجر روبه رو شده اند. اکثر این اختلافات ناشی از عدم

شناخت دو طرف به قوانین وضع شده درباره رفتار بین مالک و مستاجر است. چه بسا اگر این دو گروه از جامعه بدانند برای همه موضوعاتی که ممکن است روزی باعث بروز اختلاف بین دو طرف شود، قانون مشخص و مدونی وجود دارد، هرگز با یکدیگر درگیر نخواهند شد.

اجاره چیست؟

اجاره از جمله عقود معینی است که امروزه با گسترش زندگی اجتماعی کاربرد فراوانی دارد. ماده ۴۶۶ قانون مدنی در تعریف اجاره می گوید: اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می گویند.

تخلیه چیست؟

براساس ماده ۹۲ و ۹۳ قانون ثبت و ماده یک آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، کلیه اجاره نامه های رسمی (اجاره نامه هایی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده است) در ادارات ثبت، قابل پذیرش است. اعم از اینکه عین مستاجره به ثبت رسیده باشد یا خیر. بنابراین چنانچه اجاره نامه ای عادی باشد اعم از اینکه در دفاتر مشاورین املاک تنظیم شده باشد یا اشخاص خود با توافق آن را تنظیم کرده باشند، ادارات ثبت از پذیرش و اجرای آن معذورند.

مالک با توجه به شرایط و دلایل خود برای تخلیه واحد مسکونی می تواند از طریق اداره ثبت اقدام نماید و دفتر اسناد رسمی در صورت صحت مدارک نسبت به اجرای حکم تخلیه اقدام می کند. از این رو موجر می تواند جهت تخلیه، علاوه بر اداره ثبت موضوع را از طریق محاکم دادگستری پیگیری کند که بسته به مورد و شرایط آن به اداره ثبت و یا محاکم دادگستری مراجعه می کند.

قوانین حاکم بر اجاره

اجاره یک امر حقوقی است و مهمترین قانونی که در مورد اجاره وجود دارد قسمت اجاره قانون مدنی است که به عنوان یک قانون مادر شناخته می شود و در حال حاضر علاوه بر این قانون، ۳ قانون دیگر نیز روابط استیجاری حاکم میان مالک و مستاجر را توصیف می کند.

۱) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب دوم مرداد سال ۱۳۵۶

۲) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳ اردیبهشت سال ۱۳۶۲

۳) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲۶ مرداد سال ۱۳۷۶

مکان های مسکونی، مکان هایی هستند که برای سکونت در نظر گرفته می شوند و کاربرد آن مسکونی است. پس از قانون سال ۱۳۳۹ و با تصویب قانون سال ۱۳۵۶، اجاره مکان های مسکونی از شمول این قانون خارج شد و به قانون مدنی پیوست و با تصویب قانون سال ۶۲ دوباره مشمول این قانون شد. در همه این موارد بحث استثنا و شمولیت قرار دارد.

در تبصره یک ماده ۸ قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۶۲ نیز آمده است: «در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه یا تجارت، اجاره داده شود، از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل است.

در صورت عدم پرداخت اجاره بها، دفاتر اسناد رسمی ابتدا اخطاری برای مستاجر ارسال و در آن متذکر می شوند که چنانچه ظرف مهلت ۱۰ روز پس از ابلاغ اخطاریه نسبت به صدور اجرائیه آن اقدام خواهد شد.

لذا چنانچه مستاجر ظرف مهلت مقرر فوق اجاره بها را پرداخت نکند، برحسب تقاضای موجر دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند اجاره نسبت به صدور اجرائیه تخلیه اقدام خواهد کرد. اما با توجه به آنچه که ذکر شد قوانین حاکم بر اجاره، هر کدام شامل موارد خاص خود می شوند و تحت شرایطی اجرائیه تخلیه صادر خواهد شد که در ذیل ذکر می گردد:

قانونگذار در قانون سال ۱۳۵۶ فقط به اماکن تجاری و اداری توجه کرده است و همچنین به موجب این قانون به دلیل عدم پرداخت اجاره بها می توان اجرائیه تخلیه صادر کرد.

اما قانونگذار در قانون سال ۱۳۶۲ فقط به اماکن مسکونی توجه کرده و خلاء موارد مسکونی در قانون سال ۵۶ را برطرف کرده است. این قانون پس از تصویب به زمان ماقبل خود هم تسری داده شده و مشمول اجاره هایی که به تصرف متصرف داده شده گردید. همچنین به موجب این قانون دلیل تقاضای تخلیه هر دو مورد، انقضای مدت اجاره و همچنین عدم پرداخت اجاره بها است. قانونگذار در قانون سال ۱۳۷۶ مشکل دوگانگی کاربری مسکونی و تجاری – اداری و تخلیه به دلیل انقضای مدت و عدم پرداخت اجاره بها از طرف دیگر برطرف نمود و عین مستاجره اعم از مسکونی یا تجاری – اداری به هر دو دلیل انقضای مدت و عدم پرداخت اجاره بها با درخواست موجر تخلیه می گردد.

ماده یک این قانون در این باره می گوید: از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب، اماکن آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود. تابع قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.

به موجب بند ۲ ماده ۲ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۹ اردیبهشت سال ۷۸ چنانچه انتقال منافع بعد از تصویب قانون سال ۷۶ و این انتقال مرتبط با اجاره نامه قبلی یا با رضایت موجر بوده باشد، مشمول قوانین زمان تنظیم اجاره نامه قبل می گردد. یعنی در واقع اجاره نامه جدید به اجاره نامه قدیم اتصال پیدا می کند. به موجب ماده ۳ این آیین نامه پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره در اجاره یا سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم دادخواست، تخلیه به دستور مقام قضایی توسط ضابطین قوه قضائیه انجام خواهد گرفت.

همچنین به موجب ماده ۴ این قانون، قانونگذار پیش بینی کرده است: در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه یا سند تعهدآور مشابه آن را از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجرا است. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یاد شده باشد، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.

آخرین ماده این قانون تصریح می کند: چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر، مدعی هرگونه حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود.

نقص و خلاء قوانین حاکم بر اجاره از طرفی و از طرف دیگر در برخی موارد به دلیل تعارض در قوانین موجر دعاوی تخلیه مورد اجاره بسیاری از دعاوی محاکم دادگستری را تشکیل می دهد و این به دلیل آن است که هر یک از دو طرف موجر و مستاجر با توجه به آنچه ذکر شده سعی دارند به هر نحو ممکن قانون را به نفع خود تفسیر نمایند.

برای اینکه از آمار دعاوی کاسته شود بهتر است قوانین موجود حاکم بر اجاره با در نظر گرفتن نشان حقوقی و قضایی به نحوی مطلوب با هم تجمیع شوند و قانون واحدی ارائه گردد، هر چند که ممکن است برخی در مورد اجاره های سابق اعم از موجر و مستاجر از قانون وضع شده احساس ضرر و زیان کنند، اما یک قانون حاکم در هر حال بهتر از وجود چند قانون است.

اسماعیل محمدی

http://www.mohandesi-sakhteman.blogfa.com