در سال ۱۳۸۵، در حدود ۰۰۰ر۴۳۲ر۱۱ واحد مسکونی شهری معمولی در ایران شمارش شده بود. در این سال ۰۰۰ر۳۷۱ر۱۲ خانوار شهری در این واحدهای مسکونی زندگی می کردند (۰۰۰ر۳۰ خانوار نیز در چادر، کپر، آلونک و مکان های نامعلوم زندگی می کردند). به این ترتیب، میانگین متوسط خانوار در خانه به ۰۸/۱ می رسید.

آمارهای ۱۳۸۶ نشان می دهد که این رقم کاهش یافته است. از آن جا که بعضی از خانوارها به دلایل فرهنگی ترجیح می دهند، یا بر حسب توان شان ناگزیرند، که به صورت دو خانوار یا بیش تر با هم زندگی کنند، بنابراین به تعبیری نباید در ایران به طور حاد با مشکل کمبود مسکن روبرو باشیم. پس چرا اقتصاددانان و کارشناسان اقتصاد زمین و مسکن از کمبود یک و حتا یک ونیم میلیون واحد مسکونی سخن به میان می آورند؟

در سال ۱۳۸۵، در شهر تهران ۱۶۰ر۳۴۳ر۱ واحد مسکونی وجود داشته است. در این سال، ۰۰۰ر۴۴۱ر۳ خانوار زندگی می کردند (به موجب نتایج سرشماری آن سال) (۱). به این ترتیب، میانگین خانوار در واحد مسکونی ۰۳/۱ نفر بوده (که ۵ درصد کم تر از کل کشور است). این رقم، بنا به برآورد، در سال ۱۳۸۶ کاهش یافته است. با توجه به تمایل زیست مشترک برای شماری از خانوارها، باز باید به نتیجه برسیم که بر حسب تقاضای مطلق (یا نیاز)، کمبود مسکن در تهران وجود ندارد یا ناچیز است. پس چرا اقتصاددانان و کارشناسان از کمبود شدید مسکن در تهران یاد می کنند؟

بازار زمین و مسکن شهری به شدت تب آلود است، در فاصله ی آغاز سال ۱۳۸۴ تا تیر ماه ۱۳۸۷ به طور متوسط قیمت واحدهای مسکونی نوساز در هشت شهر بزرگ (تهران، مشهد، اصفهان، تبریز، کرج، شیراز، اهواز، قم) دو برابر و قیمت زمین شهری نیز ۸/۱ برابر شده است. متوسط افزایش قیمت ها در تهران بیش تر و در شهرهای میانی و کوچک کم تر بوده است. پرسش این است که اگر به سازوکار بازار و عرضه و تقاضا باور داشته باشیم (که هرگز نباید آن را مطلق و تعیین کننده ی اصلی بدانیم، گر چه در اقتصاد متعارف معمولاً چنین می کنند) نباید با چنین تکانه های تب آلود در بازار، در جایی که تقاضاهای واقعی برای مسکن آن را ضروری نمی سازد، روبرو باشیم. این نوسان ها واقعا از کجا می آیند؟ برای یافتن پاسخ کمی بیش تر به طرح جوانب مساله می پردازیم.

در ایران ۰۰۰ر۵۴ هکتار از فضاهای شهری به بافت فرسوده اشتهار دارند (و در تهران حدود ۱۵ هزار هکتار)۲ که در آن دست کم یکی از این ضوابط حاکم است: خانه های قدیمی بی سازه و ناپایدار، درجه ی نفوذپذیری بسیار پایین و قطعات ریزدانه (و در کنار آن ها کمبود خدمات و امکانات بهداشت محیط). در این بافت ها دسترسی ها بسیار محدود است و به اصطلاح محله ها نفوذناپذیرند. در این بافت ها، قطعات زمین و خانه بسیار کوچک و به طور متوسط هر قطعه ۷۵ متر مربع است که مساحت ساختمان آن ممکن است کم تر با بیش تر باشد. ۵۰۰ر۱۴ هکتار از این ۵۰ هزار هکتار در تهران و باقی در اصفهان، تبریز، شیراز، مشهد، قزوین، زنجان، بیرجند، زاهدان، کرمان،... قرار دارند. ۲۹ درصد از مساحت و خانه ها در بافت های فرسوده در تهران است؛ اما ۴۵ درصد از جمعیت این بافت ها در تهران ساکن اند. تراکم ناخالص متوسط در این بافت ها ۲۵۰ نفر در هکتار است. این رقم در تهران بیش تر است و به ۷۰۰ نفر در هکتار نیز می رسد که متعلق به دولاب، سرآسیاب، هاشمی و تا حدی صابون پزخانه است.۳ میانگین افراد خانوار معادل ۴ نفر در این بافت ها و تراکم متوسط خانوار در خانه معادل ۳/۱ خانوار برآورد می شود. در بعضی خانه ها در محله های فقیرنشین با بافت های فرسوده مثلا در باغ آذری، رباط کریم و عباسی در تهران در هر خانه ی کوچک از ۳ تا ۵ خانوار (البته شاید خانوارهای ۱ و ۲ نفری) زندگی می کنند.۴

با توجه به موارد فوق به این نتیجه می رسیم که اگر حداقل معیارهای رفاه، شرایط زیست انسانی و حقوق بشر مطرح باشد، باید شمار ۰۰۰ر۲۵۰ر۲ واحد مسکونی دیگر نیز برای محروم ترین و آسیب دیده ترین گروه های اجتماعی، که بخش عمده ای از آن نیروی کار ناماهر یا نیمه ماهرند، در اختیار داشته باشیم. به عبارت دیگر، برای ۰۰۰ر۱۵ هکتار بافت فرسوده که بنا به برآورد نیمی از آن به حداقل امکانات نیاز دارند با احتساب ۳۰۰ نفر در هکتار داریم : (۳۰۰ ۵۰/۰ ۱۵۰۰۰ = ۲۵۰۰۰۰ ۲). اما این کمبود عامل بحران کمبود مسکن در بازار نبوده است زیرا این کمبود به دلیل فقر مزمن چیزی به نام تقاضای موثر را نمی سازد و بنابراین در بازار سرمایه داری املاک شهری بحران ساز نیست (اگرچه بحران اجتماعی را تشدید می کند.) بنابراین پرسش این است که بحران پس از کجا می آید؟ در پاسخ باید گفت بحران مالی ـ املاک که به صورت توقف در تولید و معاملات در سال ۱۳۸۷ پس از یک دوره ی بادکنکی تورمی رخ داده است. این بحران تا حد زیادی به دلیل افزایش بیش از حد تقاضاهای احتکاری و ناشی از باد کردن نقدینگی در نزد گروه های محدود سرمایه گذاری مالی ـ مستغلات بوده است. توزیع مالکیت مسکن در ایران بسیار ناموزون و ناعادلانه است، در حالی که بعضی افراد دارای دو، سه یا پنج یا بیش تر واحد مسکونی اند اما در بعضی واحدهای مسکونی مثلا در سرآسیاب، رباط کریم، صابون پزخانه و خانی آباد و باغ چالی و چال میدان در هر خانه ی مخروبه دو سه تا هفت خانوار به گونه ای بسیار فشرده و بسیار درهم لولیده زندگی می کنند در بررسی من تاکنون ۴۹ محله دارای بافت فرسوده در تهران و ۱۲ محله در اصفهان از نزدیک و به صورت میدانی و آماری وارد شده اند. این بررسی ها نشان می دهد که ۶۵ درصد ساکنان آن توان ساختن واحد مسکونی ۲۵ متر مربعی را نیز ندارند و ۲۰ درصد آنان می توانند واحد مسکونی بین ۲۵ تا ۵۰ متر مربع بنا کنند و همه ی این ها با امکان بدهکار شدن است. این امکان برای خیلی کسان وجود ندارد. به موجب گفته های شماری از کارشناسان مسکن در کل مناطق شهری ایران ۲۴ درصد از خانوارها توان ساختن واحد مسکونی حتا ۲۴ متر مربعی را نیز ندارند و ۲۴ درصد نیز توانی برای ساختن خانه ی ۲۴ تا ۵۰ متر مربعی را ندارند.

بیش تر بدانیم: در حدود ۱۱ درصد از کل خانه های مسکونی شهری کشور کم تر از ۵۰ متر مربع مساحت دارند. این رقم در مناطق شهری استان تهران (استان تهران و نه شهر تهران یعنی جایی با بیش از ۱۳ میلیون جمعیت که خدمات خود را از تهران و کرج و ورامین دریافت می کنند) معادل ۱۶ درصد است. از کل خانه های مسکونی شهری در حدود ۳۸/۱ درصد بالاتر از ۳۰۰ متر مربع اند. در تهران این رقم به ۶۷/۰ درصد می رسد. از حیث خانه های بالاتر از ۵۰۰ متر مربع تفاوت زیادی بین مناطق شهری استان تهران و مناطق شهری کل کشور موجود نیست.

بدین ترتیب می بینیم که کوچک شدن واحدهای مسکونی در تهران بیش تر از کل کشور است. سهم واحدهای مسکونی کوچک در تهران بیش تر از این سهم در کل کشور است. استان تهران ۲۹ درصد از کل واحدهای مسکونی کشور را دارد اما ۴۲ درصد از واحدهای مسکونی کم تر از ۵۰ متر مربع را در خود جای داده است. این استان در این حال ۱۴ درصد از واحدهای ۳۰۰ متر مربع به بالا را در خود دارد (برای واحدهای ۲۰۰ متر مربع به بالا نیز وضع همین است) با این حال محل شکل گیری ناموزونی مسکن شهری است زیرا خانه های بزرگ در تهران بسیار مجلل و پر هزینه تر از این خانه ها در شهرهای دیگرند.

در واقع در دیگر شهرها خانه های بزرگ بیش تر از نوع سنتی اند. خانه های داخل برج های گران قیمت در شهر تهران متعلق به اقلیتی بسیار محدودند. وانگهی میانگین افراد خانوار که تحت شرایط اجتماعی ـ اقتصادی چند وجهی رو به کاهش است در تهران کاهش بیش تری را تجربه کرد بنابراین سرانه ی خانه ی مسکونی مجلل برای هر فرد تهران نشین بسیار بالاتر از سایر نقاط است. میانگین افراد خانوار در سال ۱۳۷۵ در کل کشور معادل ۸۴/۴ بود که در سال ۱۳۸۵ به ۰۳/۴ کاهش یافت این کاهش برای استان تهران از ۲۷/۴ به ۶/۳ رسید. اگر مسکن شهری ۷۵ متر مربعی را ضابطه ی متوسط بگیریم و اگر هزینه ی خرید واحد مسکونی به طور متوسط متر مربعی یک میلیون تومان باشد، هر واحد مسکونی ۳۰۰ متر مربعی برجی در تهران که به قیمت متوسط چهار میلیون تومان معامله می شود، باید معادل ۱۶ واحد مسکونی متوسط برای اقشار پایینی باشد. به این ترتیب وقتی یک واحد مسکونی اعیان نشین در برج های شمال تهران خالی می ماند یعنی معادل نیاز ۱۶ خانوار عادی و کم درآمد.۵

بساز و بفروش های بزرگ مقیاس و اقتصاددانان و آرشیتکت ها و مهندسان سازه ای که به دستگاه پول سازی آنان را بسته اند مدام راه حل و نسخه ی ناپیچیده می پراکنند که؛ ای بابا ما خانه کم داریم و این است علت افزایش قیمت و تب آلودشدگی بازار مسکن. با کمی خراش پشت ناخن روی پوست استدلال آنان می بینیم که برای آنان واقعاً مساله عبارت از کمبود واحد مسکونی و نیاز محرومان و بی مسکنان کشور نیست آن ها تمایل به سرمایه گذاری هایی دارند که نرخ های سود بالا و حجم درآمدی زیاد را عاید کند و دارایی ثابت شان مطمئن تر و گران تر شود. آنان برج سازانند که ازآن بالا به محله های محروم می نگرند و فریاد وا کمبودا سر می دهند اما از سر این برج به سر برج دیگر می پرند. در بررسی های من در محله های فرسوده مشخص شد که آنان تقریبا بی استثنا هیچ تمایلی به سرمایه گذاری در بافت های فرسوده که نرخ و حجم کم تری را متوجه آنان می کند ندارند زیرا در آن جا مجبور به رعایت حداقلی از ضوابط شهرسازیند. خانه سازی در حداکثر ۲۰۰ متر مربع زمین (آن هم به شرط عملی شدن تجمیع قطعات خرد و ۵۰ الی ۶۰ متری مردم فقیر) برای آنان جذابیتی ندارد و بدین سان محرومان، بی سرپناه و خانه خراب باقی می مانند و برج ها ساخته می شوند و خالی تر می مانند. دولت ها و شهرداری ها از سال ۱۳۶۸ به این سو عملاً راه و روش سودگرایانه را پیش گرفته اند و امکانات را در اختیار سرمایه و سرمایه گذار قرار می دهند و خانه سازی و به سازی بافت های فرسوده با امکانات پول سازی گره خورده است و چون امید سود کم است. بنابراین در ساختار فعلی مدیریت و اقتصاد مسکن چشم انداز بهبود و نوسازی بسیار تیره است.

براساس اسنادی چون قبض های آب و برق در کل مناطق شهری کشور معادل ۵۰۰ هزار واحد و در شهر تهران معادل ۱۴۰ هزار واحد مسکونی خالی گزارش شده است اما این رقم ها کم برآوردی دارند. توجه کنید که شبیه همین آمارها میانگین خانوار در خانه را در استان های گیلان و مازندران معادل ۰۶/۱ گزارش می کنند (در کل مناطق شهری کشور رقم معادل ۰۸/۱ گزارش شده است) مشخص است که این رقم را نمی توان قابل قبول دانست؛ زیرا در این دو استان شمار بسیار زیادی خانه های ویلایی و آپارتمانی خالی که از سوی غیر ساکنان ساخته شده اند وجود دارند. تاملی در شهرستان های چالوس، نوشهر، نور، محمود آباد، کلاردشت، بندر انزلی، نشتارود، سلمان شهر و... گرچه بررسی روی معاملات واحدهای ساختمانی را نباید اغراق آمیز جلوه داد اما واقعیت این است که بخش زیادی از آن عمداً برای بازاریابی مناسب یا به دلیل دستیابی به منابع مالی این معاملات وجود دارد و بسیار هم بر روی قیمت زمین و مسکن اثرگذارند.این معاملات ناشی از پایگاه طبقاتی سرمایه داری سوداگر و سرمایه داری املاک شهری است. زمان های توقف سرمایه که از سوی این سرمایه داری به ساختمان و مسکن تحمیل می شود عامل افزایش مداوم قیمت زمین و مسکن است. برآورد من آن است که به ترتیب در حدود ۶۲ و ۵۰ درصد از سرمایه گذاری ها بر روی زمین و ساختمان شهری (روی هم ۵۶ درصد) در شهرهای استان تهران و مابقی در کرانه های خزر و مناطق ییلاقی شمال و در اصفهان و مشهد شکل می گیرد (که البته سهم مهم آن به ساختمان ها و برج های لوکس تعلق دارد.)۶ شهرک های حاشیه ای و شهرهای جدید که برای جبران کمبود فضاهای سکونتی ساخته می شود، خود زمینه هایی می شود برای احداث واحدهای بورسی و انگیزه های سودجویانه از سوی سرمایه داری املاک شهری.

واقعیت آن است که کمبود واحدهای مسکونی پدیده ای مطلق نیست، درچارچوب نظام سرمایه داری بستگی به عواملی چون قوه ی خرید و بنابراین تقاضای موثر (به جز تقاضای مطلق) و رویکرد ارزشی دارد. در حالت عادی می توان گفت در مناطق روستایی کمبود مسکن وجود ندارد زیرا «هر کس خانه ای دارد». اما اگر مفهوم خانه را بر حسب ضابطه های حداقلی ـ متوسط، رفاهی، انسانی، خوب، بسیار خوب و جز آن ها بیان کنیم در همان جا مفهوم کمی کمبود بسیار گسترده تر می شود. در حالت عادی برای مناطق شهری کشور براساس ضریب یک خانوار در یک خانه در حدود ۹۳۰ هزار کمبود واحد مسکونی گزارش شده است. اما اگر کمبود را بر حسب ضرورت های رفاهی و انسانی (و پرهیز از آثار زلزله ی احتمالی بر بافت های فرسوده ) در نظر بگیریم نوسازی بافت های فرسوده را به درجات مختلف به حساب آوریم رقم کمبود ۵/۱ تا ۳ میلیون واحد بیش تر می شود.

اگر تا ۵ سال آینده سالانه به طور متوسط ۶۵۰ هزار خانوار جدید تشکیل شود، نیاز مبرم برای نوسازی ۵/۲ میلیون واحد باشد و کمبود سال ۱۳۸۵ را ۹۰۰ هزار واحد و نرخ استهلاک خانه ها را ۲ درصد بگیریم خواهیم داشت:

نیاز معمولی سال ۱۳۸۵: ۹۰۰ هزار

نیاز سال ۱۳۸۶: ۵۸/۱ میلیون ( = ۰۰۰ر۶۵۰ + ۰۰۰ر۹۳۰ )

نیاز سال ۱۳۸۶ با احتساب نوسازی: ۰۸/۴ میلیون

ساخته شده در سال ۱۳۸۶: ۷۵۰ هزار واحد

نیاز برای جبران استهلاک سالانه : ۲۴۰ هزار واحد

نیاز سال ۱۳۸۷ با احتساب استهلاک : ۸۱/۳ میلیون (= ۷۵/۰ – ۲۴۰/۰ × ۲+ ۰۸/۴)

نیاز به ساخت متوسط سالانه در سال های آینده (از سال ۱۳۸۷ تا ۱۳۹۲)

۴۵/۱ میلیون = ۰۰۰ر۶۵۰ + ۰۰۰ر۲۴۰ + (۵ : ۰۰۰ر۸۰۰ر۳)

البته ۳۰۰ هزار واحد مسکونی روستایی را نیز باید در این رقم گنجاند. به هر حال برآورد ۱۳۸۷ نشان می دهد که با رقم ۴۵/۱ میلیون واحد شهری فاصله ای در حدود ۸۰۰ هزار واحد موجود است. این در حالی است که واحدهای گران و خالی همچنان در شهرهای بزرگ وجود دارند.

اما بنا به برآورد آمارهای رسمی (و تاحدی قابل قبول) در سال ۱۳۸۶ برای تعداد تقریبی ۷۵۰ هزار واحد مسکونی شهری ساخته شده (محاسبه ی روستایی را فعلاً کنار می گذارم) با زیربنای متوسط ۸۵ متر مربع معادل ۶۴ میلیون متر مربع واحد مسکونی ساخته شده است.۷ این رقم با قیمت ها و ترکیب هزینه ای فعلی تقریباً به ۴۰۰ هزار میلیارد ریال سرمایه گذاری احتیاج دارد. این رقم معادل تقریبی ۲۵ درصد نقدینگی موجود و ۳۵ درصد تشکیل سرمایه ثابت ناخالص داخلی موجود است. اگر بنیاد اقتصاد مردم گرایانه و مبتنی بر راهبرد رشد از طریق بازتوزیع و اتخاذ سیاست های مناسب و با حداقل رویکرد رفاهی و مردمی باشد این رقم را می توان از طریق سیاست های تعدیل سرعت گردش پول، انتقال سرمایه ها از بخش های بساز و بفروش، بازتوزیع درآمد و ثروت از برج سازی های گران قیمت به خانه سازی های معمولی، سیاست کنترل وام ها به نفع نیازمندان (و نه صاحبان ثروت اقتصادی و سیاسی، چنان که هست) تامین کرد.

بخش اصلی هزینه ی مسکن به زمین شهری و فشارهای فزاینده آن مربوط می شود که آن نیز عمدتا رانت اقتصادی متعلق به سرمایه داری املاک شهری است. ارزان کردن بهای مسکن از طریق تامین زمین ارزان سیاستی بسیار محوری و مناسب است. در شرایط فعلی و حتا در شرایط سیاسی و اجتماعی بلافاصله مطلوب، امر ملی کردن عمومی زمین شهری اقدامی بسیار آشفته ساز و به زیان اقشار محروم از آب در می آید. اما این به معنای نادیده گرفتن سیاست تامین زمین تحت مالکیت اجتماعی برای خانه سازی و توسعه ی شهری از طریق تعاونی های ساختمان و شهرک سازی ها نیست.

بخش مسکن در اقتصاد ایران به تحول ساختاری در سیاست گذاری، برنامه ریزی و انتقال منابع نیاز دارد که در آن قطعا باید این توزیع بسیار ناعادلانه و مخرب منابع به توزیعی کارآمد و عادلانه تبدیل شود و فشار رانت و قیمت زمین شهری و سودبری سرمایه دار ی بزرگ املاک شهری متوقف شود یا کاهش یابد. بازار مسکن شهری در دو سه سال اخیر باز سراسیمه شده است. این رخداد نه از حیث کمی و نه از حیث چگونگی بی سابقه، حتا کم سابقه نیست. جستجو از سوی کارآگاهان اقتصادی دولتی و خصوصی نیز برای یافتن مقصر اصلی شروع شده است. این نیز تکراری است. اما هر بار باز با سراسیمگی مسکن روبرو شده ایم و با تکاپوی گذرای مسئولان. حاصل محرومیت و فقر سکونتی توده های مردم کم بضاعت، زیر خط فقر و محرومان طبقاتی بوده است. جستجو در پهنه ی جغرافیای شهری، در پستوی معاملات املاک، در بایگانی تصمیمات بی ثمر مانده ی دولتی و در طرح های عقیم، بی فایده است. باید در ردیابی این گرفتاری به سراغ تاریخ انباشت ثروت به صورت املاک و دارایی های مالی برویم.

فریبرز رئیس‌دانا

پی‌نویس‌ها

(۱) مرکز آمار ایران، نتایج سرشماری نفوس و مسکن، ۱۳۸۵.

(۲) گزارش شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی، وزارت مسکن و شهرسازی.

(۳) سازمان نوسازی شهر تهران، طرح منظر شهری محله های باغ آذری، رباط کریم،‌عباسی، دولاب سرآسیاب، هاشمی، تهران ۱۳۸۶ و ۱۳۸۷.

(۴) سازمان نوسازی شهر تهران، همان جا.

(۵) از یاد نبریم که در بافت های فرسوده از جمله در محله های سیروس، عودلاجان، شوش و صابون پزخانه شرقی شمار زیادی از خانه‌ها به صورت انبار و کارگاه در آمده و فاقد ارزش استفاده های سکونتی است.

(۶) به عنوان مثال کل ارزش ساختمان و زمین برای ساختمانهای شروع شده در سال ۱۳۸۶ به شرح جدول زیر بوده است

ضمناً ملاحظه می شود که هزینه های زمین در استان تهران در حدود ۵/۱ برابر هزینه ساختمان است در حالی که این نسبت در کل کشور ۹۵ درصد و در استانهای گیلان و مازندران در حدود ۶۵ و ۵۸ درصد است که نشان دهنده ی بورس سنگین زمین شهری در تهران است.

ماخذ: نتایج بر روی فعالیت های ساختمانی بخش خصوصی در مناطق شهری ایران، بانک مرکزی جمهوری اسلامی، اداره آمار اقتصادی

(۷) این رقم با برآوردهای مبتنی بر آمارهای منتشرشده هم خوانی دارد: برای سه ماهه دوم سال ۱۳۸۶ رقم کل زیربنای مسکونی در حدود ۱۴ میلیون مترمربع بود که برای تمام سال معادل ۶۴ میلیون متر مربع برآورده می شود. بانک مرکزی ایران، اداره آمار اقتصادی، برای فعالیت های ساختمانی بخش خصوصی، سه ماهه ی دوم ۱۳۸۶.