مناطق ممنوعه کجاها هستند؟

افزایش میل به «مهاجرت معکوس» در تهران در بین اقشار پردرآمد –دهک های بالای جامعه به دو برابر ۵سال اخیر رسیده است.

متقاضیان خروج از کلانشهر «متراکم» و «آلوده» تهران به خاطر همین دو ویروس ویرانگر پایتخت، در نظر دارند محل اقامت دائمی شان را به مناطق ییلاقی اطراف پایتخت منتقل کنند. در گذشته پولدارهای تهران بدون حتی لحظه ای فکر جداشدن از پایتخت، به دنبال خرید ویلا در بیرون شهر برای اقامت موردی و آخرهفته های خانواده شان بودند، اما در دو سه سال اخیر، هزینه های اجتماعی و انسانی زندگی در تهران به قدری غیرقابل تحمل شده که دهک های پردرآمد برعکس دهک های کم درآمد، تهران را دیگر به عنوان انتخاب اول برای سکونت دائمی قبول ندارند.

تحت تاثیر میل به خروج از تهران، اخیرا مناطق ییلاقی اطراف تهران با رونق مراجعه خریدار زمین و ویلا مواجه شده است. مناطق ییلاقی و خوش آب وهوا در اطراف تهران، عمدتا در غرب و شرق پایتخت متمرکز شده است. در شمال تهران به دلیل نزدیکی به رشته کوه های البرز، روستای ییلاقی یا منطقه ای غیرشهری با خاصیت آب وهوای خوش وجود ندارد، بلکه مرز محدوده اصلی تهران در شمال یک سره به کوه متصل شده است.

در جنوب تهران نیز اگر چه بیرون از محدوده اصلی شهر، روستاهای زیادی وجود دارد، اما این روستاها خواص موردنظر را برای تبدیل شدن به محل جذب پردرآمدهای تهران ندارند. در محیط بیرونی جنوب تهران، غبار ناشی از فعالیت کارخانه ها، صنایع و همچنین دمای بالا مانع تبدیل شدن این قسمت از حریم شهر به منطقه ییلاق نشین شده است.

اما در غرب و شرق تهران، قضیه کاملا متفاوت است.

در قسمت شرقی خارج از محدوده اصلی شهر تهران و در واقع در حریم شرقی پایتخت، وجود شهرستان هایی همچون فشم، لواسان و روستاهای مجاور این دو شهرستان و همچنین در حریم غربی، وجود شهرستان های طالقان، شهرستانک و مناطق غیرشهری همچون کردان به عنوان نقاط اصلی ییلاقی تهران، همواره مورد توجه پردرآمدها و حتی میان درآمدهای ساکن تهران بوده است.

مالکیت تهرانی ها بر خانه های ویلایی مناطق مورد اشاره، سابقه ای حداقل ۵۰ ساله دارد و از قدیم رسم خانوارهایی که تا حدی دارا بودند بر این بوده که در فاصله ای کمتر از شهرهای شمالی، ویلایی برای خود دست وپا کنند تا بتوانند در ایام تعطیل، دشواری های زندگی شهری را تعطیل و سبک متفاوتی از زندگی سکونت در دل طبیعت را تجربه کنند. این مدل حالا به خاطر انفجار جمعیتی در تهران از یک سو و بار ترافیکی در جاده های شمال از سوی دیگر، بیشتر از قبل مورد توجه تهرانی ها قرار گرفته است.

به همین خاطر، در مناطق ییلاقی اطراف تهران، امروز خطراتی در کمین خریداران زمین و ویلا خفته است که اگر خریداران آداب فنی و مالی برای معامله این نوع املاک را بلد نباشند، تهدید بزرگی متوجه صدها میلیون تومان پول منتقل شده به این مناطق خواهد شد. در این مناطق ییلاقی، حجم زمین آماده ساخت یا ویلای فروشی نسبت به قبل کاهش پیدا کرده است. همچنین تجاوز به محدوده ممنوعه ساخت وساز در این مناطق نیز بیشتر شده است. بنابراین برای عمده دلالان ملک یا به عمد یا به سهو ممکن است مرز بین یک فروش بی عیب و نقص یا فروش سراپا غیرقانونی زمین و ویلا، قابل تشخیص نباشد و این موضوع می تواند زمینه خرید ناموفق و پر از ضرر و زیان را برای خریدار تهرانی فراهم سازد.

اولین سرفصل در آداب خرید زمین و ویلا در مناطق ییلاقی اطراف تهران، «عدم اعتماد صد درصدی به دلال» است.

کسانی که در این مناطق برای شما زمین یا ویلا معرفی می کنند ممکن است اصلا مشاور املاکی نباشند، بلکه یک واسطه معمولی و البته بومی منطقه باشند که با شناختی که از شهر و ارتباطی که با مالک دارند، برای فروش آن بازاریابی می کنند.

دومین سرفصل، کنکاش و استعلام از مراجع قانونی مرتبط با امور ملکی شهر یا منطقه مورد نظر است. قبل از خرید زمین یا ویلا، لازم است درباره سلامت ملک تحقیقات لازم از شهرداری یا سازمان ثبت اسناد انجام شود. منظور از سلامت ملک، صحت مالکیت، بدون معارض بودن زمین، داشتن کاربری مسکونی و مواردی از این دست است. خطر بزرگی که خریداران زمین و ویلا در مناطق ییلاقی اطراف تهران را تهدید می کند، قرار داشتن ملک در خارج از محدوه این مناطق است.در حال حاضر بخش قابل توجهی از این املاک در زمین های متعلق به منابع طبیعی – وزارت کشاورزی سابق قرار دارد؛ طوری که کاربری زمین مورد معامله اصلا مسکونی نیست، بلکه باید از آن برای فعالیت کشاورزی استفاده شود، اما به دلیل غفلت نظارت دولت، بومی ها اقدام به دیوار کشی به دور این زمین ها می کنند و شبانه در آنها ساخت وساز انجام می دهند و سپس آن را می فروشند.

بنابراین درباره اینکه زمین یا ویلای فروشی در داخل محدوده روستا یا شهرستان قرار دارد یا خارج از محدوده است، باید تحقیقات کافی صورت بگیرد. سرفصل دیگری که باید مدنظر قرار بگیرد، قیمت فروش این املاک است. خریداران با پرس وجو از چند مشاور املاک باید قیمت پیشنهادی فروشنده را در سطح منطقه مقایسه کنند.معمولا فصل خرید ویلا و زمین در مناطق ییلاقی، سه ماه تابستان است و بعد از آن، به دلیل کاهش شدید دما، میل به خرید و سکونت در این مناطق کاهش پیدا می کند و قطعا قیمت ها نیز پایین می آید.